Pour réaliser un état des lieux de sortie, le bailleur (ou son gestionnaire) et le locataire visitent ensemble le logement libéré, le jour de la remise des clés. Ils décrivent chaque pièce sur un document de même forme que l’état des lieux d’entrée, puis le signent. Ce constat sert ainsi de preuve pour comparer l’entrée et la sortie, et donc pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Il repose sur l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et sur le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Enfin, le dépôt revient au locataire sous 1 mois si la sortie est conforme à l’entrée, sous 2 mois sinon.
À retenir
- L’état des lieux de sortie se fait le jour de la remise des clés ou très peu de temps après, en plein jour.
- Il reprend la forme de l’état des lieux d’entrée, avec 3 mentions en plus : nouvelle adresse du locataire, date de l’entrée, évolutions constatées.
- Réalisé à l’amiable, même par un professionnel mandaté par le bailleur, il ne coûte rien au locataire.
- En cas d’absence ou de refus de signer, un commissaire de justice intervient : de 162,16 € à 261,46 € TTC, partagés par moitié.
- Le dépôt de garantie revient sous 1 mois si la sortie est conforme, sous 2 mois sinon. La vétusté ne justifie aucune retenue.
Qu’est-ce que l’état des lieux de sortie et quand le réaliser ?
Avant d’entrer dans la méthode, il faut d’abord poser le cadre. Cette première partie rappelle donc le rôle de l’état des lieux de sortie. Elle précise ensuite quand le réaliser et qui doit y participer.
À quoi sert l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement et de ses équipements au départ du locataire. Il permet ensuite de comparer ce constat avec l’état des lieux d’entrée, afin d’identifier les dégradations survenues pendant la location. Par conséquent, il constitue la principale preuve pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Toutefois, toute différence entre l’entrée et la sortie ne se facture pas. En effet, l’usure normale due au temps, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur. Pour savoir où passe la limite, consultez notre article vétusté ou dégradation : comment faire la différence. Enfin, pour les bases juridiques communes à l’entrée et à la sortie, lisez notre article qu’est-ce qu’un état des lieux ?
Quand faut-il faire l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie se fait au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. En pratique, il a donc lieu le jour de la remise des clés. Le locataire doit alors avoir vidé le logement, qui doit cependant contenir les équipements prévus au bail. De plus, Service-Public.fr rappelle qu’il faut le réaliser dans de bonnes conditions d’éclairage, donc de préférence en journée.
Par ailleurs, Service-Public.fr recommande de fixer la date par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire a ainsi le temps de réaliser les réparations locatives et de réunir les clés avant le rendez-vous.
Qui doit être présent à l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est contradictoire : le bailleur et le locataire, ou leurs représentants, le réalisent et le signent ensemble. Côté bailleur, un professionnel mandaté peut ainsi le remplacer : agence immobilière, administrateur de biens ou prestataire d’états des lieux.
De son côté, le locataire empêché peut donner procuration à une personne de confiance. Pour la marche à suivre, voir notre article comment donner procuration pour un état des lieux. Enfin, si aucun accord amiable n’est possible, un commissaire de justice intervient, comme l’explique la troisième partie.
Comment se déroule l’état des lieux de sortie, étape par étape ?
Une fois la date fixée et les participants réunis, place à la visite elle-même. Cette deuxième partie présente d’abord le document à utiliser, puis les étapes du jour J. Elle explique ensuite comment décrire chaque pièce et quelles mentions vérifier avant la signature.
Quel document utiliser pour l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie doit reprendre la même forme que l’état des lieux d’entrée. Le décret n° 2016-382 laisse ainsi deux possibilités. La première : un document unique avec, pour chaque pièce, une colonne « entrée » et une colonne « sortie ». La seconde : deux documents distincts de présentation similaire.
En pratique, le plus sûr consiste donc à repartir de la trame de l’entrée : mêmes pièces, même ordre, mêmes éléments. Le document peut d’ailleurs être sur papier ou sous forme électronique, par exemple sur tablette avec les photos intégrées. Sur ce point, voir notre article sur la valeur juridique de la signature électronique de l’état des lieux.
Quelles sont les étapes de l’état des lieux de sortie le jour J ?
Le jour J, l’état des lieux de sortie suit six étapes, de l’ouverture du document jusqu’à la remise d’un exemplaire signé. Le tableau ci-dessous détaille chacune d’elles, avec le point de vigilance associé.
| Étape | Ce qu’il faut faire | Point de vigilance |
|---|---|---|
| 1. Ouvrir le document | Indiquer le type (sortie), la date, l’adresse du logement, l’identité des parties et, le cas échéant, des mandataires. | Reporter la date de l’état des lieux d’entrée. |
| 2. Relever les compteurs | Noter les index des compteurs individuels d’eau et d’énergie. | Photographier chaque compteur avec son index. |
| 3. Visiter pièce par pièce | Décrire les sols, murs, plafonds, équipements et meubles, dans le même ordre qu’à l’entrée. | Comparer chaque ligne avec l’entrée et noter les évolutions. |
| 4. Prendre des photos | Illustrer les observations, en particulier chaque dégradation. | Photographier de près et de loin pour situer le défaut. |
| 5. Récupérer les clés | Lister les clés, badges et télécommandes rendus. | Comparer avec la liste remise à l’entrée. |
| 6. Compléter et signer | Noter la nouvelle adresse du locataire, relire, ajouter les réserves éventuelles, puis signer. | Remettre un exemplaire à chaque partie, en main propre ou par voie dématérialisée. |
Parmi ces six étapes, la visite pièce par pièce reste la plus longue, mais aussi la plus sensible en cas de litige.
Comment décrire l’état de chaque pièce ?
Pour chaque pièce, l’état des lieux de sortie décrit précisément les sols, les murs, les plafonds, les équipements et les meubles. Ainsi, une bonne observation indique la nature, la place et la taille du défaut. Par exemple : « trois trous de chevilles sur le mur gauche, à 1,50 m du sol » plutôt que « murs abîmés ».
De plus, il faut employer la même échelle d’état qu’à l’entrée : neuf, bon état, état d’usage ou mauvais état. Sinon, la comparaison devient contestable. Pour la méthode ligne à ligne, voir notre article sur le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Enfin, certains éléments sont souvent oubliés lors de la visite :
- les placards et rangements, à ouvrir un par un ;
- les équipements de cuisine et l’électroménager prévus au bail ;
- les sanitaires, les joints et la robinetterie ;
- les fenêtres, volets et vitrages ;
- le détecteur de fumée ;
- les annexes privatives : cave, parking, balcon ou jardin.
Quelles mentions l’état des lieux de sortie doit-il contenir ?
L’état des lieux de sortie contient les mêmes mentions obligatoires que l’état des lieux d’entrée, fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. En revanche, il comporte trois mentions supplémentaires, à vérifier avant la signature :
- l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
- la date de l’état des lieux d’entrée ;
- le cas échéant, les évolutions de l’état de chaque pièce et équipement constatées depuis l’entrée.
Ensuite, chaque partie signe le document et en reçoit un exemplaire, en main propre ou par voie dématérialisée. La nouvelle adresse a d’ailleurs un enjeu concret. Sans elle, le locataire ne peut pas réclamer de majoration si son dépôt de garantie arrive en retard.
Que faire en cas d’absence, de refus de signer ou de désaccord ?
Même bien préparé, un état des lieux de sortie ne se passe pas toujours à l’amiable. Cette troisième partie détaille donc la marche à suivre si une partie ne vient pas ou refuse de signer. Elle précise ensuite le coût de chaque solution et les recours en cas de désaccord.
Que se passe-t-il si le bailleur ou le locataire ne vient pas ?
Si une partie ne vient pas à l’état des lieux de sortie amiable, l’autre fait appel à un commissaire de justice. Celui-ci convoque alors les deux parties au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception. Son constat s’impose ensuite à tous, même à la partie absente.
Si le locataire manque aussi le rendez-vous du commissaire de justice, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection. Ce juge constate le refus et désigne un commissaire de justice pour récupérer les clés. À l’inverse, si le bailleur ne vient pas à ce rendez-vous, le locataire peut lui restituer les clés par lettre recommandée avec avis de réception. Faute d’état des lieux de sortie, la loi considère alors que le locataire a rendu le logement en bon état.
Que faire si une partie refuse de signer l’état des lieux de sortie ?
Un refus de signer rend l’état des lieux amiable impossible. Dans ce cas, le bailleur ou le locataire peut faire appel à un commissaire de justice, qui réalise un constat locatif. Ce constat s’impose ensuite aux deux parties.
Avant d’en arriver là, il est souvent plus simple de consigner le désaccord dans le document. En effet, chaque partie peut ajouter ses observations ou réserves à côté de la ligne concernée, puis signer l’état des lieux de sortie.
Combien coûte un état des lieux de sortie ?
Un état des lieux de sortie amiable ne coûte rien au locataire, y compris quand un professionnel le réalise pour le compte du bailleur. D’ailleurs, une clause du bail qui mettrait ce coût à la charge du locataire est abusive et réputée non écrite. En revanche, les frais d’un commissaire de justice suivent un tarif réglementé, que le bailleur et le locataire partagent par moitié.
| Surface du logement | Constat | Convocation | Déplacement | Total | Part de chaque partie |
|---|---|---|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € | 162,16 € | 81,08 € |
| De 50 à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € | 184,08 € | 92,04 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € | 261,46 € | 130,73 € |
Comment contester un état des lieux de sortie ?
Pour un litige de 5 000 € ou moins, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Il peut s’agir de la commission départementale de conciliation, d’un conciliateur de justice (gratuits) ou d’un médiateur payant. Au-delà de 5 000 €, cette démarche devient facultative. Dans tous les cas, le délai pour saisir le juge des contentieux de la protection est de 3 ans.
Pour le détail de chaque étape, consultez notre article sur les litiges d’état des lieux et la procédure à suivre.
Que se passe-t-il après l’état des lieux de sortie ?
La signature ne clôt pas tout à fait le dossier. Cette dernière partie présente donc les délais de restitution du dépôt de garantie et les justificatifs nécessaires aux retenues. Elle aborde enfin les cas particuliers de la location meublée et du bail mobilité.
Dans quel délai restituer le dépôt de garantie ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de l’état des lieux de sortie. Il atteint 1 mois si la sortie est conforme à l’entrée, et 2 mois dans le cas contraire. Ce délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Le tableau ci-dessous récapitule ainsi les délais qui suivent la sortie.
| Délai | Point de départ | Règle |
|---|---|---|
| Immédiat | Signature | Remise d’un exemplaire à chaque partie, en main propre ou par voie dématérialisée |
| 1 mois maximum | Remise des clés | Restitution du dépôt de garantie si la sortie est conforme à l’entrée |
| 2 mois maximum | Remise des clés | Restitution, déduction faite des retenues justifiées, si la sortie n’est pas conforme |
| 1 mois | Approbation des comptes annuels de la copropriété | Versement du solde, si le bailleur a gardé une provision (20 % du dépôt au maximum) |
| Chaque mois de retard commencé | Fin du délai de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges, sauf si le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse |
| 3 ans | Date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué | Délai pour saisir le juge en cas de litige |
Comment justifier les retenues sur le dépôt de garantie ?
Le bailleur doit justifier chaque retenue sur le dépôt de garantie. Les justificatifs admis sont notamment les états des lieux, les photos et le constat d’un commissaire de justice. Les factures ou devis de remise en état en font également partie. De son côté, le locataire peut contester toute retenue qu’il estime injustifiée.
Par ailleurs, la vétusté ne peut donner lieu à aucune retenue. Si le bail prévoit une grille de vétusté, elle fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuel. Elle permet ainsi de calculer la part réellement due par le locataire.
Exemple chiffré
Un locataire quitte un T3 vide de 62 m², loué 900 € hors charges, avec un dépôt de garantie de 900 €. L’état des lieux de sortie relève une porte de placard cassée, intacte à l’entrée ; le devis de remplacement s’élève à 240 €, vétusté déduite. La sortie n’étant pas conforme, le bailleur doit donc restituer 900 − 240 = 660 € dans les 2 mois qui suivent la remise des clés.
S’il rembourse avec 10 jours de retard, il entame un mois de retard : la majoration atteint alors 10 % × 900 € = 90 €. Il doit ainsi verser 750 €. De même, imaginons que le locataire ait refusé de signer. Pour ce logement de 62 m², le constat d’un commissaire de justice aurait coûté 154,74 + 18,06 + 11,28 = 184,08 € TTC, soit 92,04 € par partie.
L’état des lieux de sortie change-t-il en meublé ou en bail mobilité ?
En location meublée, l’état des lieux de sortie suit les mêmes règles. Toutefois, les parties reprennent aussi l’inventaire et l’état détaillé du mobilier signés à l’entrée (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989). Le dépôt de garantie peut alors atteindre 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en location vide. Pour la méthode, voir notre article comment faire l’inventaire d’une location meublée.
En bail mobilité, en revanche, le bailleur ne peut demander aucun dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie reste cependant utile pour constater d’éventuelles dégradations et en demander la réparation.
Questions fréquentes sur l’état des lieux de sortie
Oui, mais très peu de temps après. Selon Service-Public.fr, l’état des lieux de sortie se fait au moment de la libération des lieux ou juste après. Mieux vaut donc le réaliser le jour même pour éviter tout litige.
Non, pas comme à l’entrée. Le délai de 10 jours pour compléter l’état des lieux concerne uniquement l’entrée. À la sortie, une partie en désaccord inscrit donc ses réserves avant de signer, ou engage ensuite une démarche amiable.
Oui. L’état des lieux peut prendre la forme d’un écrit papier ou électronique, et chaque partie reçoit son exemplaire en main propre ou par voie dématérialisée. De plus, la signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite.
L’article 1731 du Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Toutefois, si le bailleur a refusé l’état des lieux d’entrée malgré une mise en demeure, la preuve lui revient.
C’est une mention obligatoire, utile pour restituer le dépôt de garantie. Par conséquent, si le locataire ne la transmet pas, il ne peut pas réclamer de majoration en cas de retard.
Non. Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’en appliquer une, choisie parmi les grilles issues d’un accord collectif. Elle fixe alors une durée de vie et un coefficient de réduction annuel par équipement, ce qui limite les litiges.
Réaliser vos états des lieux de sortie avec ImmoPad
Avec ImmoPad, vos équipes dupliquent l’état des lieux d’entrée pour réaliser la sortie dans le même ordre, puis obtiennent un comparatif entrée/sortie automatique avec photos. Ensuite, le module SmartPilot chiffre les travaux, et la signature électronique permet de remettre immédiatement un exemplaire à chaque partie.
