La vétusté est l’usure normale due au temps et à l’usage : elle reste à la charge du bailleur. La dégradation résulte d’un usage anormal, d’un choc ou d’un défaut d’entretien : elle est présumée imputable au locataire. Pour trancher entre vétusté ou dégradation, il faut donc comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie, tenir compte de l’âge de l’élément et, si le bail en prévoit une, appliquer la grille de vétusté.
Une moquette élimée dans le couloir. Le bailleur y voit une dégradation, le locataire une usure normale, et chacun a un argument. Pourtant, entre les deux mots, il y a un régime juridique différent et une facture qui change de camp. C’est aussi le premier motif de litige sur le dépôt de garantie.
À retenir
- La vétusté reste toujours à la charge du bailleur (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989).
- La loi présume la dégradation imputable au locataire.
- C’est au locataire de prouver la vétusté, d’où l’importance de l’état des lieux d’entrée.
- La grille de vétusté, facultative, chiffre le partage selon l’âge de l’élément.
- Toute retenue sur le dépôt de garantie exige un justificatif.
Vétusté ou dégradation : que dit la loi ?
L’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire « l’entretien courant du logement » et les réparations locatives. Il ajoute toutefois une réserve décisive : « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
L’article 7 c) complète ensuite le dispositif. Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, à moins qu’il ne prouve un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers. Autrement dit, la loi présume la dégradation à la charge du locataire, mais jamais la vétusté. Tout se joue donc sur la qualification.
La vétusté, c’est le temps qui passe
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en donne une définition : la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ».
Deux critères y figurent donc. D’abord le temps : l’élément a vieilli. Ensuite l’usage normal : il a servi à ce pour quoi il était prévu. Par exemple, une peinture qui ternit ou un joint qui jaunit signalent simplement que le logement a été habité. C’est d’ailleurs ce que l’état des lieux d’entrée doit qualifier d’état d’usage.
La dégradation, c’est un usage anormal
La dégradation suppose autre chose que le temps : un choc, une négligence, une transformation non autorisée ou un défaut d’entretien. Elle se reconnaît ainsi à trois signes :
- localisée : un impact, une brûlure ou une déchirure, là où l’usure serait diffuse ;
- sans rapport avec la durée du bail : par exemple, un mitigeur arraché après huit mois n’est pas une question d’âge ;
- bloquante : elle empêche l’usage de l’élément, alors que l’usure se contente de le rendre moins beau.
Vétusté ou dégradation : huit cas concrets tranchés
La théorie devient plus claire face à des cas réels. Le tableau ci-dessous reprend donc les éléments qui reviennent le plus souvent en fin de bail.
| Élément | Relève de la vétusté (bailleur) | Relève de la dégradation (locataire) |
|---|---|---|
| Peinture | Ternissement, jaunissement, micro-fissures après plusieurs années | Trous de chevilles non rebouchés, traces de feutre, couleur non convenue |
| Sol souple, moquette | Usure du passage devant l’évier ou dans le couloir | Brûlure de cigarette, déchirure, tache indélébile |
| Parquet | Vitrification qui s’estompe, légères marques de meubles | Rayures profondes en série, auréole d’eau non signalée |
| Joints de douche | Noircissement progressif malgré un entretien normal | Moisissure généralisée faute d’aération et de nettoyage |
| Robinetterie | Entartrage, mousseur usé, chrome piqué | Mitigeur cassé, flexible arraché |
| Volet roulant | Sangle usée après plusieurs années de manœuvres | Lame pliée par une manœuvre forcée, treuil arraché |
| Électroménager (meublé) | Panne d’un appareil qui a dépassé sa durée de vie | Porte de four descellée, plaque fêlée par un choc |
| Serrure | Jeu du barillet après des années d’usage | Serrure forcée, clé cassée dans le canon, cylindre changé sans accord |
Source : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7, et décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Le cas des joints de douche mérite toutefois une nuance. Le noircissement seul relève de la vétusté. En revanche, l’étendue du désordre et l’absence manifeste d’entretien peuvent faire basculer la qualification. La frontière n’est donc pas dans la nature du désordre, mais dans son ampleur au regard de la durée du bail. Pour la liste complète, voir aussi les réparations locatives à la charge du locataire.
Comment savoir si un désordre relève de la vétusté ?
Face à un cas douteux, trois questions suffisent en général à trancher, dans cet ordre.
- Quel âge a l’élément, et quelle est sa durée de vie normale ? Par exemple, un revêtement mural de sept ans arrive en fin de vie théorique. Sa réfection n’est donc pas imputable au locataire.
- L’écart entre l’entrée et la sortie s’explique-t-il par le seul écoulement du temps ? Si oui, c’est de la vétusté, quelle que soit l’ampleur du désordre.
- Peut-on identifier un événement ou une négligence ? Un choc, une fuite non signalée ou une absence d’entretien : c’est là, et seulement là, que la dégradation commence.
Vétusté ou dégradation : qui doit prouver quoi ?
C’est le point le plus mal connu. La Cour de cassation l’a en effet rappelé dans un arrêt du 9 juin 2016 : la charge de la preuve pèse sur le locataire. Le bailleur produit les justificatifs de remise en état, c’est-à-dire des devis ou des factures. Il revient ensuite au locataire de démontrer un cas d’exonération : vétusté, force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers.
Concrètement, le locataire peut opposer l’état des lieux d’entrée. S’il y est écrit « état d’usage – peinture terne, micro-fissures », l’exonération se démontre en une ligne. À l’inverse, s’il y est écrit « bon état », elle devient très difficile. C’est pourquoi la comparaison entre l’entrée et la sortie reste l’outil central.
Enfin, si les parties n’ont établi aucun état des lieux, l’article 1731 du code civil pose une présomption : le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état. Cependant, l’article 3-2 de la loi de 1989 écarte cette présomption lorsque l’absence d’état des lieux est imputable au bailleur.
Comment la grille de vétusté chiffre-t-elle le partage ?
Qualifier, c’est bien. Chiffrer, c’est mieux. C’est justement le rôle de la grille de vétusté, prévue par l’article 4 du décret du 30 mars 2016. Elle est :
- facultative, elle s’applique si les parties peuvent en conviennent dès la signature du bail ;
- encadrée, la grille provient d’un accord collectif de location (loi du 23 décembre 1986). C’est pourquoi elle est surtout répandue chez les bailleurs sociaux ;
- chiffrée, elle fixe pour les principaux matériaux une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels.
En pratique, la plupart des grilles ajoutent également deux paramètres. D’une part, une franchise : les premières années, aucun abattement ne s’applique. D’autre part, une part résiduelle : le pourcentage qui reste dû par le locataire, même au-delà de la durée de vie.
Un exemple chiffré de grille de vétusté
Exemple chiffré
Grille appliquée à la faïence : durée de vie 20 ans, franchise 5 ans, abattement de 5 % par an, part résiduelle de 25 %. Le locataire casse une plaque de faïence, dont le remplacement coûte 1 000 €.
Si la faïence a 8 ans, l’abattement est de 5 % × (8 − 5) = 15 %. Le locataire paie donc 1 000 € × 85 % = 850 €. Si elle a 25 ans, elle a dépassé sa durée de vie : seule la part résiduelle s’applique, soit 1 000 € × 25 % = 250 €.
À titre indicatif, une grille de type OPAC retient 7 ans pour les peintures, papiers peints et moquettes, 10 ans pour la quincaillerie et 20 ans pour les carrelages, faïences et menuiseries. Ces valeurs n’ont cependant rien d’officiel : elles n’engagent les parties que si celles-ci ont annexé la grille au bail. Pour aller plus loin, notre livre blanc sur la grille de vétusté détaille qui paie quoi à la fin du bail.
Vétusté ou dégradation : quelles retenues sur le dépôt de garantie ?
C’est au moment de la restitution du dépôt que la distinction se matérialise. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ainsi le cadre :
- la restitution intervient dans un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, et dans deux mois en cas de différences ;
- le bailleur doit justifier toute retenue par un devis, une facture ou un autre justificatif ;
- en cas de retard, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique par mois de retard commencé ;
- en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
Par conséquent, une retenue au titre de la vétusté est irrecevable. De même, une retenue pour une dégradation absente de l’état des lieux d’entrée l’est presque toujours, faute de point de comparaison. En cas de désaccord persistant, la procédure en cas de litige d’état des lieux prend alors le relais. Retrouvez aussi les bases dans notre article qu’est-ce qu’un état des lieux ?
Questions fréquentes : vétusté ou dégradation
La vétusté est l’usure normale due au temps et à l’usage : elle reste à la charge du bailleur. La dégradation résulte d’un usage anormal, d’un choc ou d’une négligence : elle est présumée imputable au locataire.
C’est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement, selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Elle reste à la charge du bailleur.
Non. L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément la vétusté des réparations à la charge du locataire. Une telle retenue est donc irrecevable.
Le locataire. Comme l’a rappelé la Cour de cassation le 9 juin 2016, le bailleur produit les justificatifs de réparation, puis le locataire démontre le cas d’exonération, en général grâce à l’état des lieux d’entrée.
Non. Elle est facultative. Les parties la choisissent parmi les grilles issues d’un accord collectif de location, et doivent en outre la convenir dès la signature du bail.
Non. Les trous non rebouchés relèvent en général des réparations locatives du locataire. En revanche, une peinture simplement ternie par le temps relève de la vétusté.
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté (Légifrance)
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (Légifrance)
- Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire (Service-Public.fr)
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
Chiffrer la vétusté avec ImmoPad
Avec ImmoPad et SmartPilot, la vétusté se paramètre dans le catalogue de travaux : chaque poste porte sa franchise et son taux d’abattement annuel. Ensuite, sur le terrain, le taux de vétusté s’applique à la ligne de travaux. Enfin, le récapitulatif affiche directement le montant après abattement.
