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Comment les agences immobilières doivent s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel ?

L’arrêt de la loi Pinel en 2025 est un événement majeur pour le marché de l’immobilier français. Ce dispositif, qui permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’investissement locatif, a été un facteur important de la construction de logements neufs destinés à la location, notamment dans les zones les plus tendues. 

Sans cet avantage fiscal, les investisseurs particuliers seront moins nombreux à investir dans l’immobilier neuf, ce qui pourrait conduire à une diminution de l’offre locative. Les agences immobilières, qui ont joué un rôle important dans la commercialisation des logements Pinel, doivent donc s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel. 

Dans cet article, nous verrons comment les agences immobilières peuvent s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel. Nous aborderons notamment les points suivants : 

  • Les conséquences de l’arrêt de la loi Pinel sur le marché de l’immobilier 
  • Les dispositifs encore en place qui peuvent être intéressants pour les investisseurs 
  • Les services complémentaires que les agences immobilières peuvent proposer 

Loi Pinel: définition

Le dispositif Pinel est une loi française qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils achètent un logement neuf et le mettent en location pendant une durée minimale de 6 ans. 

L’objectif était de pourvoir aux difficultés de logements en augmentant l’offre du parc locatif avec encadrement du loyer dans une zone en tension immobilière où l’offre en logement était trop basse.  

Le dispositif Pinel est un dispositif avantageux pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. Cependant, il est important de bien connaître les conditions du dispositif avant de s’engager, car elles ont évolué au fil des années. 

Les différents critères de la loi Pinel

  • La zone géographique   
  • Le type de bien 
  • Le plafond du loyer et les ressources des locataires 
  • La durée d’engagement de mise en location  

La loi Pinel a été mise en place en 2015 et a connu plusieurs réformes depuis lors. En 2024, les principales modifications sont les suivantes : 

  • La réduction d’impôt est réduite à 9 % pour un engagement locatif de 6 ans
  • La réduction d’impôt est réduite à 12 % pour un engagement locatif de 9 ans
  • La réduction d’impôt est réduite à 14% pour un engagement locatif de 12 ans

De plus, le dispositif Pinel est désormais limité aux zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles, sauf si le logement est situé dans une commune ou un quartier qui a été labellisé “rénovation urbaine” par l’État. 

Concernant les ressources du locataire, ceux-ci dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique du logement.  

💡 A noter, il est possible de bénéficier des 21% de réduction d’impôts initiaux si votre client investisseur respecte les critères du dispositif Pinel Plus ou Super Pinel.  

 Attention tout de même, s’il est encore possible de disposer des avantages de la loi Pinel en 2024, Les déductions sont, elles, dégressives. Le Pinel plus permet quant à lui de bénéficier des déductions complètes sous certaines conditions. 

Récapitulatif des conditions pour bénficier de l’avantage fiscal Pinel en 2024:

  • Le logement dot être neuf ou en VEFA (Vente En état Futur d’Achèvement) 
  • Le logement doit se trouver dans un immeuble d’habitation collective 
  • Les loyers et ressources du locataire doivent respecter le plafonnement établis par la loi  
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique minimum  
  • Le logement doit être situé dans une zone géographique définie 
  • L’engagement de la durée de location doit être de 6, 9 ou 12 ans  
  • Le logement ne doit pas être loué “meublé” 
  • Le dispositif est limité à l’investissement de 2 logements maximum dans la limite de plafond d’investissement de 300 000 euros et 5 500 euros le mètre carré.  
  • Le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire

Loi Pinel 2024, questions fréquentes:

Tous les logements sont-ils éligibles à la loi Pinel ?  

 Non, seuls les logements collectifs dédiés à l’habitation peuvent prétendre à ce dispositif. 

Comment est calculé les plafonds de loyer de la loi Pinel ?  

Ce plafond est calculé sur la base d’un coefficient multiplicateur en prenant en compte la surface utile : plafonds mensuels de loyer au m2 de la zone x(0,7+19/surface utile)  

Exemple pour un logement de 50 m2 en zone A : 13,09x(0,7+19/100) soit 14,14 euros/m2

En savoir plus sur le plafonnement des loyers et des ressources

La loi Pinel impose-t-elle des contraintes énergétiques ?  

Pour bénéficier de la loi Pinel, le logement doit obtenir le label RE2020 et le label bâtiment basse consommation 2005. 

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel?  

Pour en bénéficier, votre client investisseur doit obligatoirement payer ses impôts en France et être domicilié en France.  

Quand se termine la loi Pinel?  

La loi Pinel ne sera plus appliquée à compter du 1° janvier 2025. Il est remplacé par Pinel +  ou Super Pinel en vigueur depuis 2023. Ainsi, il ne reste plus qu’une année pour profiter de cet avantage fiscal.

Conséquences de l’arrêt de la loi Pinel dans l’immobilier

Depuis sa mise en place en 2014, la loi Pinel aurait permis la création de plus d’un million de logements en France. Ce chiffre représente environ 20 % de la production totale de logements neufs sur la période. 

La loi Pinel a eu un impact significatif sur la construction de logements dans les zones tendues. En effet, 90 % des logements créés dans le cadre de la loi Pinel sont situés dans ces zones. 

Par ailleurs, les effets de la loi Pinel auront aussi eu un impact significatif sur l’investissement locatif  

Ainsi, l’arrêt de la loi Pinel en 2024 aura des conséquences importantes sur la construction de logements neufs, notamment dans les zones tendues. Effectivement, La loi Pinel a permis de créer une offre importante de logements locatifs, ce qui a contribué à répondre à la demande de logements locatifs, notamment dans les zones tendues. 

L’impact sur l’avantage fiscal:  

Les avantages en termes de réduction d’impôts ont été amoindris depuis 2023 et passe sous la barre des 10% en 2024:  

  • Pour un engagement locatif de 6 ans, la réduction d’impôts s’élèvera à 9% 
  • Pour un engagement locatif de 9 ans, la réduction d’impôts s’élèvera à 12% 
  • Pour un engagement locatif de 12 ans, la réduction d’impôts s’élèvera à 14% 

L’avantage fiscal relativement conséquent à l’époque se retrouve donc aujourd’hui très amoindri et pourrait dissuader bons nombres d’acheteurs d’investir dans le logement locatif. 

L’arrêt de ce dispositif particulièrement avantageux fiscalement risque de ralentir significativement le marché de l’investissement locatif. 

Si l’on ajoute à cela des taux d’intérêt actuels particulièrement élevés , l’intérêt à investir s’étiole peu à peu. 

L’impact sur le marché locatif 

La suppression de la loi Pinel risque de réduire l’offre de logements neufs mis en location. En effet, le dispositif Pinel a été un facteur important de la construction de logements neufs destinés à la location, notamment dans les zones les plus tendues. Sans cet avantage fiscal, les investisseurs particuliers seront moins nombreux à investir dans l’immobilier neuf, ce qui pourrait conduire à une diminution de l’offre locative

Par ailleurs, les taux d’intérêt élevés pourraient rendre l‘investissement immobilier plus coûteux, ce qui pourrait dissuader les investisseurs particuliers d’investir. 

Cette diminution de l’offre locative pourrait entraîner une hausse des prix des loyers, notamment dans les zones les plus tendues. En effet, avec moins de logements disponibles, les locataires seront en concurrence pour trouver un logement, ce qui pourrait conduire à une augmentation de la demande et, par conséquent, des prix. 

L’impact sur le marché immobilier 

L’arrêt de la loi Pinel pourrait également avoir un impact sur les prix de l’immobilier. En effet, le dispositif Pinel a été un facteur de soutien des prix de l’immobilier neuf. Sans cet avantage fiscal, les prix de l’immobilier neuf pourraient baisser, ce qui pourrait avoir un impact sur les prix de l’immobilier ancien. 

L’arrêt de la loi pourrait donc avoir un impact significatif sur le marché immobilier Français et ralentir les  investisseurs . Cependant, il restera possible de bénéficier de bons avantages en passant par le dispositif Pinel Plus  . 

Agences immobilières, conseils pour s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel

 La fin des dispositifs tels que Pinel, peuvent effrayer et faire reculer vos clients investisseurs. Ils peuvent alors préférer s’orienter vers la vente de la leur bien estimant que l’investissement locatif n’est plus aussi rentable.  

Cependant, l’investissement locatif n’est pas mort et celui-ci peut encore s’avérer particulièrement fructueux à condition de s’avoir s’appuyer sur les bons dispositifs.  

Devant initialement s’arrêté en 2023, ce dispositif a été prolongé en 2024 et un nouveau dispositif y a été ajouté depuis 2023 : le Pinel Plus 

Loi Pinel +, un dispositif qui peut se révèler avantageux 

La loi Pinel + est la nouvelle version de la loi Pinel . Si les conditions pour pouvoir en bénéficier paraissent plus strict, ce dispositif reste tout de même avantageux.  

En effet, il peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’ à 21%.  

Le dispositif Pinel + s’avère plus contraignant au niveau des critères. De nombreux nouveaux éléments rentrent en compte afin de pouvoir en bénéficier. 

Les conditions pour pouvoir en bénéficier :  

  • Conditions actuelles de la loi Pinel : zone géographique, plafond ressources et loyer, mise en location sous 12 mois, engagement locatif minimal de 6 ans. Voir les conditions 
  • Le logement doit être en quartier prioritaire  

Ou bien 

  • Remplir les exigences suivantes :  
  • Une performance énergétique labellisée RE2020 
  • Un DPE classé A  
  • Avoir une double orientation pour le T3 et plus 
  • Avoir une surface minimale 
  • Avoir un espace extérieur  

Ainsi les critères pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel + s’avèrent effectivement plus contraignant avec ce nouveau dispositif. Alors est-ce vraiment encore avantageux de convaincre votre client d’effectuer u investissement locatif ?  

Et bien oui ! Car le dispositif Pinel + permet de bénéficier de taux de réductions complets :  

  • 12% de réduction pour un engagement de location de 6 ans  
  • 18% de réduction pour un engagement de location de 9 ans 
  • 21% de réduction pour un engagement de location de 12 ans 

Ce dispositif reste donc un gage de bon investissement en 2024. 

💡 Ce type de logement sera aussi plus facile à louer car moins énergivores et plus économes que de nombreux autres logements sur le marché locatif.  

Voir le simulateur Loi Pinel

Statut LMNP

Le Statut de loueur meublé non professionnel, peut s’avérer intéressant pour vos clients particuliers. En effet ce statut permet de bénéficier de revenus complémentaires.  

Les avantages du statut LMNP:  

  1. Une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions en fonction de la durée d’engagement de location du bien : 
  • 6 ans : réduction de 12 % du prix d’achat  
  • 9 ans : réduction de 18 % du prix d’achat  
  • 12 ans : réduction de 21 % du prix d’achat 
  1. La possibilité de déduire les charges liées à la location du bien telles que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les charges de réparation et d’entretien, les frais d’agence, les frais de gestion locative, etc. 
  2. La possibilité de louer le bien à un membre de sa famille 

Les conditions concernant le bien: 

  • Il doit être meublé 
  • Il doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel 
  • Il doit être loué en tant que résidence principale ou secondaire 
  • Les revenus locatifs du bien ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou la moitié des revenus du foyer fiscal. 

Ce type de dispositif peut s’avérer être une bonne alternative pour vos clients souhaitant investir de Manière simple et rentable. En effet, ce statut permet d’avoir accès à des processus de déclarations simplifiées et permet aux investisseurs ayant des budgets moins importants d’accéder à l’investissement locatifs et de développer leur patrimoine .  

La rentabilité de ce statut peut aussi s’avérer être intéressante. En effet, les loyers des logements meublés sont plus élevés que ceux des logements vides : jusqu’ à 15% en moyenne.

Les autres dispositifs dédiés à l’investissement locatif

Il existe plusieurs dispositifs pour permettre à vos clients particuliers d’investir dans des logements locatifs en bénéficient de réduction d’impôts. Orienter les clients vers ces dispositifs peut donc être une solution pour les agences immobilières afin de s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel

Parmi ces dispositifs ,  

  • Dispositif Denormandie, prolongée jusqu’ au 2024, elle permet de bénéficier de la même réduction d’impôt que Pinel  
  • Dispositif LocAvantage jusqu’ à 65% de réduction sur l’impôt sur le revenu selon le type de convention signée avec l’Anah 

A noter, la plupart de ces dispositifs s’arrêtent fin 2024 et imposent donc de réaliser l’investissement avant la fin de cette année.

Conseils spécifiques aux agences pour s’adapter à la fin de la loi Pinel

Voici quelques conseils spécifiques aux agences immobilières pour s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel : 

  1. Informer les investisseurs des conséquences de l’arrêt de la loi Pinel. 

Les investisseurs doivent être conscients des changements qui vont intervenir en 2025. L’agence immobilière doit les informer des conséquences de l’arrêt de la loi Pinel sur l’offre locative, les prix des loyers et les opportunités d’investissement. 

  1. Se concentrer sur les dispositifs encore en place

La loi Pinel + et le statut LMNP sont deux dispositifs encore en place qui peuvent être intéressants pour les investisseurs.

  1. Proposer des services complémentaires.

Les agences immobilières peuvent proposer des services complémentaires aux investisseurs, tels que la gestion locative, gestion de la relation locataire ou le conseil en investissement. Ces services peuvent aider les investisseurs à rentabiliser leur investissement et à réduire les risques. 

En suivant ces conseils, les agences immobilières peuvent continuer à proposer des solutions intéressantes aux investisseurs, même après l’arrêt de la loi Pinel. Et n’oubliez pas de découvrir nos autres conseils sur notre blog.

L’arrêt de la loi Pinel est un défi pour les agences immobilières. Cependant, il existe des solutions pour s’adapter à cette nouvelle réalité. En se concentrant sur les dispositifs encore en place et en proposant des services complémentaires, les agences immobilières peuvent continuer à proposer des solutions intéressantes aux investisseurs. 

L’état des lieux, cette étape cruciale, qui protège chaque partie en cas de dégradation du logement.

En cas de litige, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet d’établir les responsabilités de chaque partie. C’est pourquoi, il est important de réaliser un constat décrivant l’état du logement. Le tout, pièce par pièce ainsi que les équipements qu’il comporte. Tout en respectant la loi ALUR afin qu’il soit conforme à la législation.

Suite au précédent article sur la préparation d’un état des lieux, où vous avez renseigné les coordonnées des parties et du logement, nous allons voir comment réaliser un état des lieux d’entrée.

Pourquoi réaliser un état des lieux d’entrée ?

Faire un état des lieux d’entrée est constitutif de la bonne gestion d’une location immobilière. Souvent dédaigné, il protège pourtant les intérêts du locataire et du propriétaire. Ainsi, avant de se demander comment réaliser un état des lieux d’entrée, on peut aussi se demander pourquoi ?

En effet, l’établissement d’un état des lieux d’entrée permet, en cas de litige ultérieur, de comparer précisément l’état initial du logement avec celui constaté au moment de la sortie du locataire. Cette comparaison sert à déterminer les responsabilités respectives en cas de dégradations ou d’usures anormales du bien loué. Ainsi, un constat détaillé de l’état du logement, pièce par pièce et équipement par équipement, est essentiel pour garantir une évaluation juste et conforme à la loi ALUR 2014.

Cette dernière encadre la réalisation de l’état des lieux pour les locations, qu’elles soient meublées ou non, bien qu’elle ne le rende pas obligatoire. Donc, dès qu’un état des lieux est réalisé, il doit suivre un modèle type comportant des mentions obligatoires pour avoir une validité juridique.

Depuis l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi Alur, un état des lieux comporte obligatoirement un ensemble de mentions obligatoires pour être considéré comme juridiquement valable. Ces mentions comprennent le type d’état des lieux (entrée ou sortie), la date d’établissement, la localisation complète du logement concerné et l’identification des parties impliquées, notamment les locataires et les bailleurs. Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie doivent également être notés. Sans oublier que des détails tels que la mise à disposition de clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux doivent être précisés.

Une description détaillée des pièces et parties du logement est nécessaire, incluant l’état des revêtements de sols, murs, plafonds, des équipements et des spécificités du logement. Cette description se complète par des observations, des réserves et des photographies pour étayer le propos. De même, les signatures de toutes les parties concernées ou de leurs représentants mandatés sont apposées sur l’état des lieux obligatoirement.

Il est crucial de noter qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, et ce, souvent en dépit de la réalité. Cette présomption peut à terme engager financièrement le locataire et parfois le propriétaire pour des dégradations constatées en fin de bail.

Comment réaliser un état des lieux d’entrée ?

Il est d’abord utile de savoir quelle part de temps allouer à cette tâche éminemment administrative, car entre s’occuper d’un état des lieux soi-même ou confier sa réalisation à une tierce partie, l’effort n’est pas le même.

Dans le deuxième cas il est nécessaire de se renseigner sur les prix pratiqués pour un état des lieux d’entrée. En effet, ils sont encadrés par la loi afin que le locataire ne paie pas plus de la moitié de l’opération, et pas plus du 3 € TTC par mètre carré de surface habitable inspecté. Enfin, nous conseillons de préparer son état des lieux en amont, en remplissant les informations du logement (adresse postale, lot, immeuble, etc.), ainsi que les coordonnées du locataire pour gagner du temps sur le terrain.

Pour ImmoPad, le leader français des états des lieux numériques, l’objectif est de faciliter au mieux cette étape tout en la rendant la plus complète possible. Par conséquent, chaque document est personnalisable et unique, consultable sur ordinateur comme sur tablette que ce soit à partir de l’espace de gestion, de l’application – pour les gestionnaires – ou du portail TOTEiM, dédié aux locataires.

Tous les éléments constitutifs du bien destiné à être loué sont passés en revue et notés par l’agent à partir de son application. Chacun de ces éléments sera évalué selon une échelle de cinq paliers (Neuf, Bon état, Etat d’usage, A rafraichir et Manquant).

Comment réaliser un état des lieux d’entrée ? Renseignement des pièces

C’est pourquoi, lors de la réalisation d’un état des lieux d’entrée il faut procéder pièce par pièce, élément par élément pour ainsi dire. Il est souvent recommandé d’inspecter du plafond au sol, ou du sol au plafond. C’est à cette étape qu’on prend note des spécificités de l’élément étudié, de son état, qu’on en dresse une description détaillée et qu’on signale d’éventuelles dégradations. Chez ImmoPad la méthode employée est celle de l’entonnoir, c’est-à-dire qu’il faut d’abord analyser l’état général de la pièce pour pouvoir ensuite s’intéresser au mobilier et enfin à d’autres éléments plus hétéroclites, peut-être aussi moins visibles, mais néanmoins assez importants pour y figurer. Cela se fait automatiquement, presque naturellement.

Attention, il est important de respecter une chronologie et une précision dans les étapes. Ceci afin de protéger chacune des parties (locataire et propriétaire). Par exemple, vous pouvez procéder par une analyse du plafond vers le sol.

Mock Up section pièce état des lieux de sortie

Chaque pièce sera décrite avec beaucoup de précision et tous les éléments s’y trouvant :

  • Nature et état du plafond ;
  • Nombre de fenêtre, la nature des matériaux et leur état ;
  • Nombre de radiateur, nature (élec ou gaz, programmable ou non, robinet thermostatique ou non) et leur état ;
  • Nature et état des murs ;
  • Nombre de prise électriques et d’interrupteur et leur état ;
  • Tout équipement se trouvant dans la pièce doit être indiqué et son état doit être décrit avec précision (luminaires, détecteur de fumée, cheminée, poêle…) ;
  • Nature et état du sol.

Il est important que l’état des lieux soit établi de façon ordonnée. Procédez étape par étape en partant du plafond vers le sol afin de n’oubliez aucun élément, comme l’interrupteur par exemple.

Sur l’application ImmoPad, il y a la possibilité de modifier à tout moment un document, avant de le clôturer. En effet, notre outil possède divers modèles détaillés en fonction du type de logement (maison, studio, T2, T3, T4,…). Ces modèles peuvent être personnalisés ou créés à partir de zéro.

Nous ne sommes jamais à l’abri d’un oubli d’enregistrement. Mais pas de panique, grâce à la sauvegarde automatique des données d’ImmoPad, vous ne risquez pas de perdre vos informations.

Annotation des défauts

Et puis, comme dit plus tôt, le contexte législatif actuel et le développement de nouvelles technologies ont favorisé l’essor de la photographie à l’échelle même des états des lieux. ImmoPad permet donc, au travers d’une interface dédiée, une prise de photo en illimité et à n’importe quel moment. Vous pouvez annoter et légender ces photographies.

Il est important de prendre des photos de chaque pièce et de chaque élément décrit pour obtenir un comparatif incontestable lors de la sortie du locataire.

Mock Up état pièce état des lieux de sortie

Lorsque l’on évalue une cuisine du plafond au sol, on peut remarquer l’encrassement de l’évier. Lorsque l’on voit une dégradation comme l’exemple ci-contre, nous vous conseillons de relever le défaut. Annotez-le avec des commentaires et prenez des photos pour prouver vos propos.

Chez ImmoPad, la grande capacité de stockage, illimitée, comprise dans tous nos abonnements, vous permettra de prendre autant de photographies que vous le souhaitez et de créer autant de documents que vous le voulez.

Il arrive parfois à l’agent de constater des dégradations – par exemple, un miroir cassé – au moment de l’état des lieux d’entrée, ces cas sont rares mais rien n’empêche de s’en prémunir. Avec ImmoPad, SmartPilot s’intègre aux offres Standard, Business et Premium. Ce service permet entre autres d’évaluer le coût des réparations qui incomberont au responsable de la dégradation, à partir d’un catalogue de prestataires partenaires d’ImmoPad.

Ces dégradations alors répertoriées et évaluées, tout comme le coût des réparations – via la section Travaux de l’état des lieux – figureront dans le récapitulatif du document.

De cette façon, le locataire ne pourra pas discuter les retenues opérées sur son dépôt de garantie lors de sa sortie du logement. À savoir que la reprise du dépôt de garantie se justifie à l’aide de factures ou de devis. Tout en tenant compte de la grille de vétusté.

De plus, nos modèles d’état des lieux suivent un ordre particulier, en entonnoir, ce qui permet aux rapports de garder une structure ordonnée, complète et précise.

Relèvement des compteurs / sous-partie

Pour finir, il ne faudra pas oublier de relever et de photographier les compteurs électriques, gaz et eau, afin d’éviter toute contestation.

Dorénavant, le PDL (point de livraison) est présent sur les documents ImmoPad. Il vous suffira ainsi de simplement le renseigner lors de la création de votre document afin de faciliter les relever des compteurs lors de l’état des lieux. Ce système permet également d’éviter les contestations.

De plus, le locataire pourra facilement changer de contrat d’énergie via un partenaire sur l’espace locataire TOTEiM.

Finalisation de l’état des lieux d’entrée

Pour finir un bon état des lieux d’entrée, il est important de penser à synthétiser l’essentiel des données collectées afin de ne pas perdre en clarté et en efficacité. ImmoPad intègre donc une synthèse (sous la forme d’un tableau récapitulatif) à la fin de chacun de ses états des lieux d’entrée.

Pour finir avec précision, nous vous conseillons deux choses :

  • Relire, vous et le locataire, attentivement l’évaluation des pièces
  • Consultez le tableau récapitulatif à la fin de l’état des lieux pour une vérification précise et une mise en accord à l’amiable réussie

Qu’est-ce que le tableau récapitulatif de l’état des lieux d’entrée ?
Ces tableaux se créent plus aisément via le numérique. Par exemple, chez ImmoPad, un tableau récapitulatif se crée automatiquement à l’aide des données saisies pendant l’état des lieux. Il s’affiche en détail à la fin du document pour résumer toute l’analyse.

De même, l’outil prend en charge les signatures numériques et électroniques à partir de l’option domuSign, qui permet à chaque partie de valider l’état des lieux étape par étape, avant qu’il leur soit automatiquement envoyé ; l’utilisation de la signature électronique servant de garantie aux signataires car elle certifie l’authenticité du document.

 Tout comme la fonction de sauvegarde automatique, qui garantit la sécurité des données et prévient leur disparition. C’est pourquoi, une fois l’état des lieux terminé et signé par les deux parties, il est essentiel pour chacune d’entre elles d’en conserver une copie.

 La véritable force d’ImmoPad réside donc dans la diversité de ses offres, de l’abonnement Starter aux services Premium,adaptées aux capacités, besoins et ambitions de tout type de structure, en passant par un Silver, adapté à toutes agences. Cela transparaît au travers de nos différents modèles d’état des lieux, préétablis ou faits sur-mesure, selon vos impératifs.

 En définitive, l’état des lieux d’entrée contribue à renforcer la relation entre locataires et propriétaires. Au moyen d’outils adaptés, il est possible de simplifier ce processus tout en assurant sa conformité aux exigences légales. Avec ImmoPad, la gestion des états des lieux devient non seulement plus efficace, mais aussi plus sécurisée et transparente pour toutes les parties impliquées.

Dans l’article à venir, vous pourrez avoir plus d’informations sur Comment réaliser un état des lieux de sortie ?

Mis à jour le 30/05/2024

Le secteur de la rénovation est en plein essor, surtout dans le domaine énergétique. Si en 2020, il y avait déjà plus de 190 000 dossiers déposés pour obtenir des aides dans la rénovation énergétique des bâtiments, ce n’est pas loin de 380 000 requêtes qui ont été envoyées au premier trimestre 2021. Un engouement qui n’est pas seulement dû à la passion des Français pour le marché de la pierre. Avec ses diverses aides financières (Ma Prime Rénov’, l’éco-prêt, etc.) c’est bien l’État qui tend à pousser ses propriétaires – bailleurs à une rénovation plus écoresponsable. Néanmoins, c’est augmentation des travaux engendre, parfois, une hausse des conflits entre bailleurs et locataires. Ainsi, quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?

Tout d’abord, qu’est-ce que sont les réparations locatives ?

Les réparations locatives sont des travaux effectués dans un bien immobilier loué. Ils peuvent être réalisés par le propriétaire du bien ou par le locataire, en fonction des dispositions du contrat de location.

En règle générale, les travaux locatifs sont à la charge du propriétaire. Sauf si le contrat de location prévoit que le locataire doit les réaliser. Les travaux locatifs peuvent être de différents types : des travaux d’entretien courant, des réparations, des travaux de rénovation ou d’amélioration. À ce propos, n’hésitez pas à consulter notre article sur les divers financements possibles pour vos travaux de rénovation.

Qui est normalement à la charge des réparations locatives ?

En France, le propriétaire est responsable de l’entretien courant de son bien immobilier. Cela comprend les réparations mineures, l’entretien des équipements et des installations, ainsi que le remplacement des éléments usés ou défectueux. Notamment en période de vacances locatives.

Techniquement, certaines réparations et rénovations sont à la charge du locataire. On parle ainsi de travaux locatifs, qui touchent principalement des travaux d’entretien courant, de nettoyage, d’amélioration ou de rénovation. En clair, le locataire se doit de maintenir son logement en bon état tout au long de son contrat de location. De son côté, le propriétaire se doit d’effectuer tous les travaux nécessaires pour que son logement soit décent et vivable comme l’entend la loi ALUR. (Vous retrouverez à la fin de l’article les différents travaux qui incombent à la fois au locataire, puis au propriétaire.)

Donc le propriétaire ne peut obliger le locataire à prendre en charge des travaux de rénovation qui dépassent sa responsabilité. Toutefois, il peut imposer aux locataires que des travaux de rénovation soient effectués durant sa location, tels que :   

  • Des réparations pour maintenir le logement en état.
  • Des travaux d’entretien
  • Des travaux d’amélioration des performances énergétiques
  • Des travaux de remise aux normes du logement

Dans l’ensemble de ces cas, le locataire ne peut s’y opposer. Les deux partis doivent convenir ensemble d’une période de réalisation. Surtout si ces travaux touchent les parties de vie indispensable du logement comme la cuisine et la salle de bain.

Un propriétaire-bailleur peut-il exiger son locataire à réaliser des réparations locatives ?

Cependant, si des travaux plus importants doivent être effectués, le locataire peut être tenu de participer aux coûts. Dans ce cas, le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant le début des travaux. En précisant la nature, la durée et le coût estimatif des travaux, ainsi que la part qui sera à la charge du locataire.

Il est également important de noter que certains travaux nécessitent une autorisation préalable de la mairie ou de l’administration compétente. Cela peut inclure des travaux de construction, de rénovation, ou même de simple rafraîchissement.

Enfin, en cas de litige entre le propriétaire et le locataire concernant les travaux à effectuer ou leur financement, il est recommandé de contacter un médiateur ou un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour obtenir des conseils juridiques. Concernant le suivi de ces travaux, et afin de s’assurer qu’aucun litige locatif ne se soit produit, nous vous recommandons de vous munir d’outils de veille aux travaux comme ImmoPad et sa fonctionnalité Suivi et réception de travaux.

Quand est-ce que le locataire est responsable des travaux ?

Les travaux d’entretien courant, tels que le remplacement d’une ampoule ou le nettoyage des canalisations, sont généralement à la charge du locataire. Les réparations, telles que la réparation d’un robinet qui fuit ou le remplacement d’une serrure défectueuse, sont habituellement à la charge du propriétaire.

Les travaux de rénovation ou d’amélioration, tels que la rénovation de la cuisine ou l’installation d’un système de climatisation, peuvent être à la charge du propriétaire ou du locataire, en fonction des dispositions du contrat de location.

Il est important de bien comprendre les dispositions du contrat de location concernant les travaux locatifs, afin de savoir qui est responsable de leur réalisation et de leur financement. Nous vous recommandons de contacter le propriétaire ou le gestionnaire quand des travaux sont nécessaires dans le logement loué. Le tout, dans le but de discuter des modalités de réparations.

Liste des types de réparations locatives à la charge du locataire

Ainsi, en France, le locataire est responsable de l’entretien courant du logement qu’il occupe. Cela inclut les travaux de petite réparation et d’entretien tels que :

  • Le détartrage et la maintenance des équipements sanitaires tels que la chaudière, le ballon d’eau chaude et les radiateurs
  • Le remplacement des ampoules et des fusibles
  • Le nettoyage régulier des vitres, des sols et des sanitaires
  • Le débouchage des canalisations et des éviers
  • Le remplacement des poignées de porte, des serrures et des clés perdues
  • La maintenance et le nettoyage des équipements tels que la machine à laver, le réfrigérateur et le chauffe-eau.
  • Le graissage des charnières et des serrures.
  • Le nettoyage et le remplacement régulier des filtres de la hotte aspirante, de la climatisation ou du chauffage.
  • L’entretien et le nettoyage de la machine à laver, du réfrigérateur, du lave-vaisselle et du four. S’ils sont inclus dans la location meublée.
  • Le ramonage de la cheminée, encore une fois, si présente dans le logement loué, et hors Ile-de-France. Le ramonage est d’ailleurs obligatoire pour s’en servir.

En général, le locataire doit effectuer ces travaux dans le respect des règles de sécurité et d’hygiène, et doit informer le propriétaire ou l’agence immobilière en cas de problème ou de dégradation constatée.

Cependant, certaines réparations peuvent être considérées comme la responsabilité du propriétaire, même si elles semblent mineures. Par exemple, si une fuite d’eau est causée par un défaut de construction ou si les installations électriques ne sont pas conformes aux normes de sécurité, le propriétaire est tenu de faire les réparations nécessaires.

En cas de doute sur les travaux à effectuer, le locataire peut se référer au contrat de location. Ou contacter son propriétaire ou son agence immobilière pour obtenir des conseils.


En France, selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique en 2022, 5,2 millions de logements sont des passoires énergétiques, parmi elles, plus de 2 millions concernent des logements en location.

Face à ce constat, l’État a agi et la mise en place de la loi Climat et résilience vient rebattre les cartes et chambouler la vente et la location de ces logements en imposant de nouvelles règles.

Alors faut-il rénover une passoire thermique? ou faut-il la vendre?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est une habitation qui a une mauvaise isolation thermique et qui perd de la chaleur en hiver et de la fraîcheur en été, ce qui entraîne une consommation d’énergie excessive pour le chauffage et la climatisation.

Un logement est qualifié de passoire énergétique lorsque son étiquette énergie est entre F et G. Comme vous l’aurez compris, cela correspond au bas du classement. À l’année, une passoire énergétique représente en général une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh par m2/an.

L’étiquette énergie d’un logement est délivrée lors de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique appelé DPE.

Depuis le 1° janvier 2023, tous les logements notés F et G sont interdits à la location. La question est alors de savoir s’il vaut mieux rénover ces logements ou bien les vendre ?

Passoire thermique, que dit la loi ?

Selon la loi Climat et Résilience , les logements qualifiés d’énergétiquement décents concernent tout logement dont la consommation énergétique est inférieure à 450kWh/m2. Au-delà on considère que le logement est une passoire thermique.

Ce critère est établi par le diagnostic de performance énergétique dit DPE. Cela concerne donc tous les logements classés G au DPE.

A noter que, depuis le 1° janvier 2023, il est interdit de mettre en location un logement dit passoire énergétique . Cette interdiction concerne uniquement les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023.

Cependant, dès 2028, la loi climat et résilience, prévoit l’interdiction de toutes les locations dites passoires énergétiques.

D’ici là, les locataires des logements catégorisés passoires thermiques peuvent obliger le bailleur à rénover le logement. De plus, il est interdit d’augmenter le loyer de ces logements en cas de renouvellement de bail ou de remise en location.

 A savoir, l’interdiction à la location des logements énergivores s’étendra petit à petit à un certain nombre de logement :

Les dates à retenir pour la location :

  • 2023 : interdiction à la mise en location de tous logement dont la consommation énergétique dépasse le 450kWh/m2
  • 2025 : interdiction de louer des logements classés G
  • 2028 : interdiction de louer des logements classés F
  • 2034 : interdiction de louer des logements E

Pour la vente, il faudra réaliser un audit énergétique avant la mise en vente du logement :

  • Au 1° avril 2023 pour les logements F et G si la promesse ou acte de vente a été signé après le 1er septembre 2022
  • 2025: obligatoire pour les habitations classées E
  • 2034: obligatoire pour les habitations classées D

Faut-il rénover un logement dit passoire thermique ?

Vous l’aurez compris, les propriétaires de passoires énergétiques sont donc contraints à court – moyen terme:

  • soit à effectuer des travaux s’ils souhaitent pouvoir augmenter le loyer et pouvoir continuer à louer leur bien
  • soit à vendre leur bien après avoir effectué un audit énergétique.

Il est possible de rénover une habitation pour améliorer son niveau d’isolation thermique et de réduire sa consommation d’énergie. Certaines subventions et incitations fiscales peuvent également être disponibles pour aider les propriétaires à améliorer leur habitation. Il est donc nécessaire de bien prévoir le budget et le financement des travaux de rénovation.

Les avantages pour rénover une passoire énergétique :

  1. Pour respecter la réglementation en vigueur.

Comme vous l’avez lu, afin d’être conforme à la réglementation, il faut effectuer des rénovations afin de pouvoir continuer à louer le logement.

  1. Valoriser au mieux le bien

Réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique de celui-ci, permettra d’augmenter sa plus-value en cas de vente.

Dans le cadre de la location, cela permettra d’augmenter le loyer et donc les revenus.

  1. Diminuer la vacance locative.

En effectuant des travaux de rénovation, le bien-être et le confort de vie sont augmentés. Il sera donc plus de facile de louer le logement en question et donc de diminuer la vacance locative.

La rénovation d’un bien parait donc quasiment obligatoire pour être en conformité avec la loi. Cependant cela peut aussi permettre au propriétaire de valoriser son bien en gagnant davantage de revenus s’il souhaite le louer ou en réalisant une belle plus-value à la revente.

Pourquoi vendre une passoire thermique ?

Dans certains cas, il peut paraitre plus avantageux de vendre son bien dit passoire énergétique.

  1. Coûts élevés d’énergie :

Les passoires thermiques consomment souvent beaucoup d’énergie pour le chauffage et la climatisation, ce qui peut entraîner des coûts élevés pour le propriétaire, le locataire et la copropriété.

  1. Coûts des travaux de rénovation

Les coûts des travaux de rénovation peuvent s’avérer particulièrement élevés. Si l’investissement dans ce type de travaux ne permet pas de réaliser une plus-value à la vente il peut s’avérer plus judicieux de vendre le bien en l’état.

  1. Le cas du bien en copropriété

Si le bien est en copropriété, il peut être plus avantageux de vendre tout de suite celui-ci. En effet certains travaux nécessitent l’accord de tous les copropriétaires ou la majorité. Et cela peut être très long à obtenir…

Si le bien en question est classé passoire énergétique et en location, il vaut peut-être mieux le mettre en vente. En effet, avec l’interdiction d’augmentation des loyers des passoires thermiques, la perte de revenus peut vite être importante.

Ainsi, Il est important de tenir compte des coûts potentiels des travaux de rénovation et des réductions de valeur potentielles de la propriété avant de décider de vendre une passoire thermique. Il est également judicieux de consulter un professionnel qualifié pour évaluer la valeur potentielle de la propriété après les travaux de rénovation.

Comment rénover une passoire thermique :

Réaliser un audit énergétique :

Il est important de mesurer la performance thermique actuelle du logement pour déterminer les points à améliorer. Il est donc nécessaire de faire un audit énergétique. Cela doit être fait par un professionnel qualifié.

Ce document permet d’avoir un état général du logement d’un point de vue énergétique et une estimation du type de travaux et leur coûts

Faire les demandes d’aides pour la rénovation des passoires énergétiques

Il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique pour entreprendre ce type de travaux comme Ma Prime Rénov’. Ces aides peuvent venir baisser de manière significative les coûts des travaux.

obligation rénovation passoire thermique

Comparer la plus-value avec et sans travaux de rénovation

Il est conseillé d’estimer la valeur de vente avant la réalisation des travaux de rénovation et après. Cela permettra d’estimer efficacement l’intérêt de la réalisation de ceux-ci.  

Les travaux d‘iIsolation thermique :

 L’isolation thermique peut être améliorée en installant de l’isolation dans les murs, les plafonds et les combles voire vide sanitaire. Il peut également être nécessaire d’installer des doubles vitrages pour les fenêtres.

Les travaux d’étanchéité à l’air :

L’un des premiers pas pour améliorer la performance énergétique d’une habitation est d’améliorer son étanchéité à l’air. Cela peut inclure des travaux tels que la mise en place de joints d’étanchéité autour des fenêtres et des portes, ainsi que la réparation de fuites d’air dans les murs et les plafonds.

Les travaux de ventilation :

Une bonne ventilation est cruciale pour éviter les problèmes de moisissures et d’humidité dans une habitation. Il est important d’installer des systèmes de ventilation performants pour évacuer l’air vicié et améliorer le confort thermique.

Les travaux d’équipements de chauffage :

Les équipements de chauffage obsolètes peuvent consommer beaucoup d’énergie. Il peut être judicieux de les remplacer par des équipements plus performants, tels que des pompes à chaleur. Il est recommandé de dire adieu aux convecteurs électriques qui sont extrêmement énergivores.

Le chauffage au bois ou par pellets peut aussi être une bonne option pour réduire la facture énergétique.

Effectuer un suivi de travaux optimal

Il est important de bien suivre les travaux effectués afin de s’assurer de la bonne réalisation de ceux -ci et d’éviter les délais à rallonge et les mauvaises surprises.

Comment réaliser un suivi de travaux optimal ?

La réalisation de travaux peut vite prendre un peu plus de temps que prévu en particulier à l’époque actuelle avec le manque de matériaux et de main d’œuvre.

Pendant ce temps-là, le bien n’est pas loué, la vacance locative augmente et donc les revenus baissent.

Afin de suivre les travaux de manière efficace et rapide, il est recommandé de mettre en place un suivi par exemple via une application comme ImmoPad.

Effectuer le suivi de travaux avec ImmoPad permettra de constater en temps réel l’avancée des travaux, de poser des réserves et de les lever.

L’ajout de photo permettra de pointer du doigt de manière précise certains défauts ou éléments.

Enfin ce rapport est envoyé à toutes les parties prenantes avant même de quitter le chantier. Le suivi de travaux avec ImmoPad permet de réduire significativement la vacance locative et les contestations à la réception des travaux. Le partage des informations en temps réel avec l’ensemble des intervenants permet aussi de mieux coordonner ceux-ci et d’avancer plus rapidement et plus sereinement.

Selon l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), il n’y aurait pas moins de 526 063 copropriétés en France. 51% d’entre-elles sont gérées par des syndics de copropriété professionnels. À côté, il y aurait 42,7% sans syndic et 6,2% dont la copropriété est gérée bénévolement. Il y a près de 526 000 copropriétés rien qu’en France Métropolitaine. Ce qui explique pourquoi nous entendons parler tous les ans de ces fameuses Assemblées Générales. Leur organisation est un vrai sujet à débat, ne serait-ce qu’entre syndics professionnels et particuliers. Malgré tout, nous avons décidé de nous jeter dans ce grand bassin annuel en tentant de vous apporter les bonnes étapes. Afin que vous puissiez préparer votre Assemblée Générale de Copropriété dans la plus grande des sérénités, ou du moins, efficacité.

1. Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de Copropriété ?

Concrètement, il s’agit d’une réunion rassemblement l’ensemble des copropriétaires afin de prendre des décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété et au bien-être de ses occupants. La présence des copropriétaires n’est pas obligatoire mais fortement recommandée. Elles peuvent être plus ou moins importante en taille. C’est pourquoi il est important de bien préparer une assemblée générale de copropriété.

2. Avant toute-chose : la convocation d’une Assemblée Générale de Copropriété

Classiquement, il est recommandé d’adresser la convocation à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la tenue de l’Assemblée Générale. Pour vous assurer du maximum de présence de la part des copropriétaires, nous vous conseillons plutôt 30-31 jours, soit un mois avant l’assemblée générale, et non 3 semaines. D’ailleurs, certains règlements de copropriété peuvent prévoir des délais plus longs.

Cette convocation doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre électronique (LRE) avec l’accord écrit du copropriétaire. La remise en main propre est évidemment acceptée contre un émargement ou un récépissé.

Côté expéditeur, cela peut varier. Voici les divers convocateurs possibles :

  • Le syndic : a la responsabilité de convoquer les copropriétaires au moins une fois par an. Puis chaque fois qu’il le jugera utile, en respectant les délais prévus par le règlement de copropriété.
  •  Le président du conseil syndical : si après avoir mis en demeure le syndic, ce dernier ne donne pas suite au cours des 8 jours qui suivent, le président du conseil syndical peut convoquer les copropriétaires pour une assemblée générale de copropriété.
  • Les copropriétaires : Dans certains cas, un ou plusieurs copropriétaires peuvent exceptionnellement convoquer une assemblée générale :
    En l’absence d’un conseil syndical, des membres du conseil syndical désignés par les copropriétaires ou par inaction dudit président du conseil syndical
    Quand la copropriété est dépourvue d’un syndic et qu’en conséquence, aucune assemblée générale n’a été organisée
    Lorsque aucun syndic n’a été désigné au cours d’une assemblée générale

Que comporte la convocation ?

Elle comporte, en premier lieu, l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui est obligatoirement préparé et décidé conjointement entre conseil syndical et syndic. Cet ordre du jour inscrit une liste des questions, problématiques ou points qui seront soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires pendant la séance.

À tout moment, copropriétaire ou conseil syndical peuvent demander au syndic d’inscrire un nouveau point, ou plusieurs, dans l’ordre du jour. Si, compte tenu de la date de réception par le syndic, la demande n’a pu être portée pour la prochaine assemblée générale, elle sera reportée à la suivante.

D’ailleurs, il est recommandé au président du conseil syndical de joindre à cette convocation un rapport relatant des actions menées et des principaux évènements qui ont marqué cette année passée.

En outre, la convocation doit aussi comporter des éléments plus essentiels et basiques tels que 

  • Le lieu, la date ainsi que l’heure de l’assemblée générale
  • L’ordre du jour
  • Toutes les pièces qui pourront permettre aux copropriétaires d’apprécier la portée des décisions qui seront prises. Ces pièces sont inscrites dans une liste réglementée.
  • Un formulaire électronique pour pouvoir voter à distance

Encore une fois, nous rappelons que la présence n’est pas obligatoire mais fortement recommandée. À ce titre, sachez que depuis la sortie de la loi ELAN en novembre 2018, les copropriétaires peuvent assister aux AG par visioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

De plus, la loi ELAN prévoit aussi la possibilité de voter par correspondance. C’est pourquoi un formulaire électronique pour voter à distance est désormais obligatoire dans la convocation d’une assemblée générale de copropriété.

Que se passe-t-il si un copropriétaire est décédé ?

Dans ce cas, toutes convocations et procès-verbaux devront encore être envoyés au domicile du défunt et ce, jusqu’à la succession de propriété. Quand le syndic apprend le transfert de propriété, il est de son devoir de transférer les documents aux héritiers. Auxquels cas ces derniers peuvent annuler l’assemblée générale arrivante. 

3. Qu’est-il débattu et voté en Assemblée Générale de Copropriété ?

Aucune Assemblée Générale n’est réellement similaire puisqu’elles sont censées s’adapter à la copropriété étudiée. Il existe toutefois des points récurrents entre les AG :

  • Les comptes de la copropriété : normalement contrôlés par le conseil syndical et arrêtés par le syndic, ces comptes devront être soumis aux copropriétaires pour obtenir leur approbation ou rétractation. Le conseil syndical devra aussi vérifier les comptes, factures et leurs affectations. Ainsi que divers autres éléments de gestion tels que le règlement des fournisseurs, la trésorerie ou encore les impayés de certains copropriétaires.
  • Le budget prévisionnel : Syndic et conseil syndical élaborebt ensemble un budget prévisionnel afin de le présenter durant lAG. Pour rappel, nous avons écrit un article sur comment élaborer son budget prévisionnel de copropriété ?. Si vous souhaitez en savoir davantage sur cette question.
  • Le mandat de syndic : Au cours de l’Assemblée Générale sera aussi renégocier le contrat de syndic. À savoir s’il sera ou non renouvelé. Les honoraires ont normalement été renégocié en amont et donc voté durant l’assemblée.

4. Quelles sont les règles de vote en Assemblée Générale de Copropriété ?

Durant l’Assemblée Générale, plusieurs sujets qui figurent dans l’ordre du jour seront votés. N’importe quel copropriétaire a le droit de vote et dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes. Les règles de vote lors d’une assemblée générale de copropriété sont différentes selon les questions mises à l’ordre du jour. C’est la loi du 10 juillet 1965 qui régit la majorité de ces règles, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.

Décisions voté à la Majorité Simple :

  • L’adaptation du règlement de copropriété aux modifications législatives et réglementaires
  • Engager le diagnostic technique global de l’immeuble et son mode de réalisation
  • Équiper les places de parking couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
  • Des travaux d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite ou handicapée, sans qu’ils n’affectent la structure de l’immeuble et ses équipements essentiels.
    Attention, précision : Si la structure de l’immeuble et ses équipements essentiels sont affectés, alors le vote sera à la majorité absolue.
  • Autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, seulement si ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
    Attention, précision : Si la structure de l’immeuble et ses équipements essentiels sont affectés, alors le vote sera à la majorité absolue.
  • Suppression des vides – ordures pour des impératifs d’hygiènes

Décisions voté à la Majorité Absolue :

  • Mandat du syndic : sa désignation ou révocation.
  • Modification de la répartition des charges résultant d’un changement de l’usage d’une partie privative de la copropriété.
  • Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
  • Autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux qui atteignent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et qui sont conformes à la destination de celui-ci.
  • Installation du compteur d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
  • Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
  • Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
  • Mode d’ouverture des portes d’accès de l’immeuble.

Décisions voté à la Double Majorité :

  • La modification du règlement de copropriété concernant l’administration, l’usage et jouissance des parties communes.
    Attention, précision : S’il s’agit seulement de l’administration et de l’usage des parties communes : vote à l’unanimité.
  • Suppression ou ajout du poste de concierge et aliénation de la loge.
    Attention, précision : L’unanimité est exigée si le règlement de copropriété prévoit que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.
  • Acte d’acquisition immobilière et acte de disposition.

Décision voté à l’Unanimité :

  • Aliénation des parties communes lorsque la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble

Pour rappel, il est toujours possible de participer à l’Assemblée Générale en participant et/ou votant par correspondance. En outre, il est aussi possible de se faire représenter en cas d’indisponibilité.

Nous espérons que cet article vous a permis d’y voir plus claire dans la préparation d’une Assemblée Générale de Copropriété.
N’hésitez pas à nous suivre sur les réseaux sociaux pour davantage de contenu et d’information sur la gestion locative professionnelle !  

Gérer plusieurs copropriétés est parfois compliqué surtout lorsque vient la période des assemblées générales où il faut y présenter un budget prévisionnel pour l’année à venir. Nous allons ici vous rappeler comment bien préparer votre budget prévisionnel de copropriété. Sortez la calculette !

Cet article va vous présenter comment créer un budget prévisionnel dans le cadre d'une activité de syndic de copropriété.
Préparer son budget prévisionnel en copropriété.

Le syndic, qu’est-ce que c’est ?

Pour commencer, voici un petit rappel sur ce qu’est un syndic. Par définition, un syndic de copropriété est un professionnel ou un copropriétaire dont la mission principale va être de gérer les finances de la copropriété mais aussi l’administrer et veiller au respect du règlement de copropriété.

Le syndic est désigné à la majorité absolue qu’il soit professionnel ou que ce soit un copropriétaire qui administre cette fonction. La durée du mandat est de 3 ans et est renouvelable.

Enfin, le syndic est obligatoire et cette obligation est régie par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les règles du régime de la copropriété.

Le budget prévisionnel

On va s’intéresser à une des missions du syndic qui est l’établissement du budget prévisionnel. Le budget prévisionnel va planifier toutes les dépenses concernant la copropriété pour l’année à venir.

Mais, à quoi ça sert ?

Il permet de planifier les dépenses courantes et d’éviter les mauvaises surprises pour les copropriétaires. Établir un budget prévisionnel permet de prévenir certaines dégradations par anticipation. En fait, il permet de maintenir le bon état de la copropriété. Les visites techniques d’immeubles de l’année peuvent, entre autres, vous aider à établir les futures charges à prévoir.

Que contient le budget prévisionnel en copropriété ?

Ce budget doit contenir toutes les dépenses courantes de la copropriété :

  • Honoraires du syndic si celui-ci est professionnel (ou s’il a été décidé de rémunérer la personne se chargeant du syndic)
  • Salaire du gardien, femme de ménage ou toute personne s’occupant de l’entretien des parties communes
  • Petites réparations « prévues »
  • Assurance de l’immeuble
  • Les vérifications périodiques règlementaires
  • Frais liés à la maintenance de l’équipement en place (ascenseur…)

Néanmoins, il peut y avoir d’autres charges présentes dans le budget prévisionnel, mais cela dépend de chaque copropriété.

Comment établir ce budget prévisionnel ?

Il y a 3 grandes étapes lors de l’établissement du budget prévisionnel :

  • La préparation du budget
  • Le vote en assemblée générale
  • Le financement et les éventuels réajustements

Préparer son budget prévisionnel

La préparation est l’étape la plus importante puisque après cette étape vous devrez faire approuver votre budget. Vous avez donc tout intérêt à ce qu’il soit le plus complet et le plus précis possible.

Si c’est votre premier budget prévisionnel pour la copropriété, vous allez devoir vous baser sur des estimations de toutes les charges courantes listées plus haut. Ne sous-estimez pas les dépenses pour baisser les appels de fonds, sinon vous allez devoir faire un appel de fonds supplémentaire qui risque de ne pas être apprécié par les copropriétaires.

Si le budget est fait depuis plusieurs années, vous pouvez vous baser sur celui de l’année précédente en tenant compte de l’évolution des prix et vous pouvez aussi négocier de nouveaux contrats que vous pourrez faire voter en assemblée générale.

Faire voter le budget prévisionnel

Votre budget est prêt ! C’est le moment de le présenter lors de l’assemblée générale et le faire approuver par la majorité des copropriétaires.

Le financement et le réajustement

Le budget est maintenant approuvé et vous envoyez vos appels de fonds (les provisions pour charges) pour créer le budget prévisionnel.

Dans la plupart des cas, ces appels de fonds se font tous les trimestres, mais vous pouvez aussi opter pour la mensualisation. Le tout est que l’appel de fonds ne soit pas payé en retard.

Enfin, il est possible de réajuster le budget prévisionnel en cours d’année si vos estimations ont été trop élevées ou trop basses. Cela se répercutera sur les appels de fonds à venir.

Attention : le réajustement doit obligatoirement être voté lors d’une assemblée générale.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour établir au mieux votre budget prévisionnel !

N’hésitez pas à consulter notre article sur les obligations du syndic de copropriété !

Si vous hésitiez à passer le cap du numérique pour votre gestion locative, cet article pourra sûrement vous aider dans votre décision ! 😊

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         Bien souvent, c’est après avoir emménagé que l’on remarque défauts et incommodités dans le logement. On découvre une petite fuite au niveau du robinet de la cuisine ou un problème de pression dans le pommeau de douche. Chaque nouveau petit problème devrait être relevé sur votre état des lieux pour vous protéger en tant que locataire. Dans cet article, nous vous listons l’ensemble des éléments pour réaliser conformément un avenant à un état des lieux.

Les raisons de modifier son état des lieux

Pour commencer, vérifiez quelles sont les raisons valables qui autorisent un changement de votre état des lieux d’entrée.

Côté locataire :

  • Vices et équipements défaillants : il est possible de modifier l’état des lieux, dans le temps imparti, si le locataire remarque des vices au sein du logement, ou la présence d’équipements abîmés ou défaillants.
  • Chauffage : s’il existe des problèmes ou des défaillances sur l’équipement relatif à la chaudière et son système

Côté bailleur :

  • Si le propriétaire souhaite réaliser des travaux après l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, l’avenant à l’état des lieux servira de preuve juridique prouvant que les travaux ont bel et bien étaient réalisés. Évidemment, les travaux peuvent aussi être apportés par le locataire, mais si et seulement si le propriétaire a donné son approbation.

Quel délai autorisé pour réaliser un avenant à son état des lieux ?

Depuis mars 2014, la loi ALUR impose un délai de modification de l’état des lieux initialement signé.

Pour commencer, le locataire dispose de 10 jours à compter de la date de la signature de l’état des lieux pour ajouter son avenant à ce dernier. Et donc le faire parvenir à son bailleur et/ou gestionnaire. Seuls les nouveaux éléments du logement ou les travaux réalisés durant cette période sont autorisés.

Cependant, si les modifications concernent le chauffage, la loi ALUR précise dans ce cas que le délai est d’un mois.

Pendant cette période, il est important d’accepter la révision du premier état des lieux signé, si le locataire en fait la demande. Ainsi, vous éviterez un désagrément s’il saisit la commission départementale de conciliation dans lequel est régi ledit logement.

À la suite des travaux éventuellement réalisés, sachez que vous avez une quinzaine de jour pour signer ledit avenant à l’état des lieux. Vous, gestionnaire ou le bailleur, et évidemment le locataire. Ce délai est important à respecter afin que, en cas de dégradations, le bailleur puisse prouver l’état initial des éléments juste après les travaux.

Les éléments obligatoires d’un avenant à un état des lieux :

Encore une fois, la loi ALUR précise les éléments qui doivent figurer dans l’avenant d’un état des lieux :

  • Objet du document, comportant : « avenant état des lieux d’entrée »
  • Informations et coordonnées du bailleur ainsi que le locataire comme la civilité, la date et lieu de naissance, adresse postale, numéro de téléphone et enfin l’adresse email
  • Date et lieu de signature de l’état des lieux d’entrée, et date et lieu de la signature de son avenant
  • Date d’entrée dans les lieux du locataire
  • Mention de l’établissement contradictoire de l’état des lieux
  • Raison de cette contradiction : vices, travaux, etc.
  • Modifications apportées
  • Signature de chaque partie

Un propriétaire veut vendre un bien qui est loué mais vous ne savez pas si vous pouvez le vendre et comment ? Nous allons tout vous expliquer.

Comment vendre un bien déjà loué ?

Tout d’abord, peut on vendre un bien habité par un locataire ?

La réponse est oui, les propriétaires ont tout à fait le droit de vendre un bien habité par un locataire. Cependant, vous devez respecter certaines conditions comme le fait de donner congé au locataire :

  • Vous ne pourrez donner congé pour vente au locataire que 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
  • Vous ne pourrez donner congé pour vente au locataire que 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.

Qui est prioritaire sur la vente ?

Dans un cas général nous disons que le locataire est prioritaire sur la vente mais cela n’est valable que si :

  • Le locataire est une partie au contrat de location
  • Le bien est loué nu

Et si :

  • Le propriétaire ne vend pas à un membre de sa famille (jusqu’au troisième degré, selon la loi ALUR)
  • L’immeuble est habitable
  • Le congé pour vendre est valable

Toutes ces conditions sont nécessaires pour que le locataire exerce son droit de préemption sur la vente du bien.

Vous vendez le logement loué et le locataire n’a pas de droit de préemption.

Si le propriétaire souhaite vendre le logement loué, il faut savoir que la cible ne sera pas la même que si le bien est vendu vide. La cible principale sera les investisseurs qui recherchent de la rentabilité, et c’est comme cela que sera calculé le prix du bien (on dit généralement qu’un bien est rentable lorsque la rentabilité est supérieure à 8%).

Le prix du logement sera donc limité. Il est donc souvent préférable de vendre un logement libre de toute occupation.

Comment le locataire doit exercer son droit de préemption ?

Pour exercer ce droit, le locataire doit respecter toutes les conditions citées au-dessus. Si toutes les conditions sont respectées, alors le propriétaire aura informé le locataire, par courrier recommandé, du congé pour vente qui lui donnera un préavis de 6 mois.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour se positionner s’il souhaite ou non acquérir le bien. S’il souhaite en effet se positionner, il devra alors indiquer au propriétaire qu’il souhaite acheter le bien. Le mieux est d’envoyer un courrier recommandé, ce qui permet d’avoir une trace et de dater l’offre d’achat.

Toutefois, si le locataire ne donne aucune réponse dans les deux mois suivant le congé pour vente, il ne sera plus prioritaire sur la vente.

Cas particulier : le locataire a une seconde chance d’être prioritaire sur la vente.

Si le propriétaire baisse le prix de son bien, il devra à nouveau donner la priorité au locataire. En effet, vu que le logement n’est toujours pas vendu, et que le propriétaire crée une nouvelle offre pour son bien, le locataire pourra donc une seconde fois faire valoir son droit de préemption.

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour conseiller vos propriétaires.

Retrouvez ici notre dernier article !

Image article "Comment se digitaliser à moindre coût" ?

Les offres Internet constituent un excellent moyen de passer au numérique, mais pas toujours à moindre coût. Quiconque a déjà cherché des forfaits de téléphonie mobile sait à quel point il peut être difficile de trouver le bon forfait. De plus, le nombre de fournisseurs ne cesse d’augmenter.

Heureusement, il existe plusieurs sites pour vous aider à économiser de l’argent lorsque vous passez au numérique. En effet, vous pouvez utiliser un outil de comparaison d’offres Internet pour trouver les offres correspondantes à vos besoins. Vous pourrez ensuite choisir celle qui convient le mieux à votre budget.

Définir ses différents besoins avec Internet

Avant toute chose, il est primordial de se poser les bonnes questions pour établir clairement ses besoins. Pourquoi ai-je besoin d’Internet ? Combien de temps vais-je m’en servir ? Combien de personnes vont-elles se connecter simultanément ? Quels sont les usages potentiels (Télétravail, conférence en ligne, webinar, visite virtuelle…) ?

Une fois que vous avez répondu à ces questions, vous devriez avoir une idée précise de vos besoins. Il faut alors ensuite convertir ses besoins en critères vous permettant de comparer et sélectionner les offres candidates. Par exemple, si votre besoin est d’organiser des visites virtuelles ou en 3D, votre critère sera d’avoir un débit Internet aussi élevé que possible.

Comment établir correctement ses critères de sélection ?

Lorsque vous êtes à la recherche d’une offre, veillez à établir vos critères de sélection au préalable. Chaque fournisseur est différent et propose différentes offres. Les fournisseurs proposent régulièrement des réductions sur leurs différentes offres. Certains fournisseurs offrent des tarifs réduits pour les plans familiaux avec plusieurs lignes. Le prix varie également en fonction du type d’options que vous souhaitez (chaînes TV, téléphonie, etc.).

Une fois que vous avez une idée des besoins qui sont importants pour vous, il est temps de créer vos critères de sélection. Ces critères doivent être basés sur les caractéristiques qui sont les plus importantes pour vous. Par exemple, si le débit Internet est l’un de vos facteurs clés, examinez le débit maximal théorique proposé par chacune des offres.

Une fois que vous avez créé votre liste de caractéristiques, classez-les de 1 à 5 en fonction de celles qui sont les plus importantes pour vous.

Pourquoi utiliser un comparateur d’offres Internet ?

Les fournisseurs Internet se livrent une concurrence féroce, ce qui signifie qu’ils proposent des offres intéressantes. Mais il peut être difficile de trouver le bon équilibre entre prix et service. Heureusement, il existe plusieurs sites qui peuvent vous aider à trouver l’offre idéale pour vos besoins. Les comparateurs d’offres Internet constituent un excellent moyen de passer au numérique à moindre coût.

Vous ne pouvez pas vous tromper avec un comparateur d’offres. Ces services sont conçus pour vous aider à trouver la meilleure offre. Voici comment cela fonctionne : Il vous suffit d’entrer votre adresse postale, saisir vos critères, et le site vous recommande des offres compatibles avec vos exigences. L’adresse postale permet d’obtenir uniquement les offres auxquelles vous êtes éligible. Si vous souhaitez tester votre éligibilité auprès d’un fournisseur en particulier, il est généralement possible de réaliser ce test directement sur le site du fournisseur.

Vous ne voudrez peut-être pas utiliser ce type de service si vous êtes un acheteur expérimenté. Si vous savez exactement ce dont vous avez besoin et quel fournisseur le propose au meilleur prix, il n’est pas nécessaire d’utiliser l’un de ces sites. Mais si vous vous sentez submergé par les différentes options, c’est un excellent moyen de les réduire. N’oubliez pas que ces services sont surtout destinés aux nouveaux clients ou aux personnes qui ne changent pas régulièrement de forfait.

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