Pour réussir le comparatif état des lieux entrée/sortie, construisez le document de sortie sur la trame de l’entrée, avec le même ordre et les mêmes libellés. Ensuite, décrivez chaque écart avant de le qualifier en vétusté, dégradation ou défaut d’entretien. En effet, le décret du 30 mars 2016 impose que l’état des lieux permette cette comparaison. C’est elle, ensuite, qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie et justifie les retenues.
On croit souvent que l’état des lieux de sortie est un document autonome : on repasse dans le logement, on note ce qu’on voit, puis on signe. C’est pourtant l’erreur la plus coûteuse de la gestion locative. Le document de sortie n’a de valeur que rapporté à celui d’entrée.
À retenir
- La loi exige que l’état des lieux permette la comparaison entre l’entrée et la sortie.
- La sortie ajoute trois mentions : nouvelle adresse, date de l’entrée et évolutions constatées.
- La méthode tient en cinq étapes : repartir de l’entrée, garder les libellés, décrire, qualifier, chiffrer.
- Le dépôt revient sous un mois si la sortie est conforme, sous deux mois sinon.
Pourquoi le comparatif d’état des lieux est-il l’objet même du document ?
L’article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 le dit clairement : la forme du document « permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux ». Ce n’est donc pas une simple bonne pratique, mais le critère qui rend le document utile.
Ainsi, un état des lieux de sortie qui ne se laisse pas comparer pose problème. S’il suit un autre ordre, emploie d’autres mots ou décrit d’autres éléments, il est juridiquement présent, mais pratiquement inutilisable.
Que doit contenir l’état des lieux de sortie en plus de l’entrée ?
L’état des lieux de sortie reprend toutes les mentions obligatoires de l’état des lieux d’entrée. Il y ajoute par ailleurs trois éléments propres.
| Mention | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type de document, date d’établissement | Oui | Oui |
| Localisation du logement, identité et domicile des parties, mandataires éventuels | Oui | Oui |
| Relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie | Oui | Oui |
| Détail et destination des clés et de tout moyen d’accès | Oui | Oui |
| Description précise des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement | Oui | Oui |
| Signature des parties | Oui | Oui |
| Nouvelle adresse du locataire | – | Oui |
| Date de l’état des lieux d’entrée | – | Oui |
| Évolutions constatées depuis l’entrée | – | Oui |
Source : décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, art. 2 et 3.
La dernière ligne est la plus importante, et pourtant la plus souvent oubliée. En effet, la loi n’attend pas seulement un nouveau constat : elle attend le relevé des évolutions, c’est-à-dire la comparaison écrite.
Comment réaliser le comparatif état des lieux entrée/sortie en cinq étapes ?
Une bonne comparaison ne s’improvise pas devant le locataire. Voici donc la méthode, étape par étape.
- Repartir du document d’entrée, pas d’une page blanche. Le document de sortie se construit sur la trame de l’entrée. Sinon, on produit deux constats parallèles qu’il faudra réconcilier de mémoire.
- Conserver le même ordre et les mêmes libellés. Si l’entrée disait « séjour – mur nord », la sortie dit aussi « séjour – mur nord ». Renommer une ligne revient en effet à perdre la comparaison sur cette ligne.
- Qualifier chaque élément en trois positions : identique, a évolué, a disparu. Cette étape est purement descriptive et ne préjuge de rien. Elle se fait donc sur place, avec le locataire.
- Qualifier l’écart : vétusté, dégradation ou défaut d’entretien. Cette étape, juridique, peut se faire après la visite, à froid. Elle doit toutefois être motivée ligne à ligne.
- Chiffrer uniquement ce qui est justifié. Il faut alors un devis ou une facture, ainsi que l’abattement de vétusté si une grille a été convenue au bail.
Sur le terrain, les étapes 3 et 4 sont souvent fusionnées. C’est d’ailleurs de là que viennent les états des lieux de sortie où tout est « dégradé » et où rien n’est tenable. Décrire d’abord, qualifier ensuite : c’est la règle.
Quels écarts font l’essentiel des litiges à la sortie ?
Quatre postes concentrent la plupart des désaccords. Pour chacun, un réflexe pris dès l’entrée protège ensuite les deux parties.
| Poste | Ce qui se joue | Le réflexe qui protège |
|---|---|---|
| Murs et peintures | Le plus gros volume financier, et le plus discutable : la frontière entre ternissement normal et dégradation est floue. | Mentionner à l’entrée la date des derniers travaux de peinture, car elle rend l’argument de vétusté vérifiable. |
| Sols | L’usure du passage face au choc localisé. | Photographier à l’entrée les zones de passage : ce sont elles qui auront évolué. |
| Propreté | Le second motif de retenue, et le plus facile à contester si l’entrée ne dit rien. | Tenir une colonne propreté distincte de la colonne état, à l’entrée comme à la sortie. |
| Clés et compteurs | Des petits montants, mais des litiges fréquents, car la mention initiale est souvent incomplète. | Compter et décrire chaque moyen d’accès dès l’entrée : badge, télécommande, clé de boîte aux lettres. |
Quels éléments ne faut-il pas comparer ?
- Les équipements ajoutés par le locataire, comme des étagères, des luminaires ou des meubles fixés. Ils ne figuraient pas à l’entrée : leur retrait n’est donc pas une disparition. Leur trace, en revanche, se constate (chevilles, perçages).
- Les éléments non listés à l’entrée. S’ils n’y étaient pas, il n’y a aucun point de comparaison : leur état à la sortie ne prouve rien.
- Les travaux réalisés par le bailleur en cours de bail. Ils changent le point de départ. Ils appellent par conséquent un avenant à l’état des lieux, et non une note dans la marge du document de sortie.
Quel délai pour restituer le dépôt après le comparatif d’état des lieux ?
La restitution des clés fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
- un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- deux mois si des différences sont constatées ;
- au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Autrement dit, la qualité de la comparaison détermine le délai dont dispose le bailleur. Un état des lieux de sortie bâclé, qui relève des écarts sans les motiver, fait ainsi basculer dans le délai de deux mois, sans pour autant sécuriser la moindre retenue.
Exemple concret
Un T2 est loué avec un dépôt de 800 €. À la sortie, le comparatif relève un seul écart motivé : une brûlure de 3 cm sur le plan de travail, notée « bon état » à l’entrée. Le bailleur dispose alors de deux mois pour restituer le dépôt, diminué du devis de réparation.
Si le comparatif n’avait relevé aucun écart, le délai aurait été d’un mois. À l’inverse, un retard de deux mois au-delà du délai coûterait au bailleur 2 × 10 % du loyer hors charges.
Que faire si la comparaison est impossible ?
Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, l’article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption joue donc contre lui, sauf preuve contraire.
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 apporte cependant un correctif décisif. La présomption est écartée lorsque l’absence d’état des lieux est imputable au bailleur. Refuser d’établir le document, ou ne jamais le proposer, prive alors le bailleur du bénéfice de la règle. Pour préparer la visite elle-même, voir aussi notre méthode pour réaliser un état des lieux de sortie et notre checklist pour réussir vos états des lieux.
Questions fréquentes sur le comparatif d’état des lieux
Il faut construire le document de sortie sur la trame de l’entrée, avec le même ordre et les mêmes libellés. Ensuite, on décrit chaque écart, puis on le qualifie en vétusté, dégradation ou défaut d’entretien.
Les mêmes mentions que celui d’entrée, ainsi que la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et les évolutions constatées depuis (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du code civil). Toutefois, cette présomption tombe si l’absence d’état des lieux est imputable au bailleur.
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et deux mois en cas de différences. Le délai court à compter de la remise des clés.
Oui, si les deux documents décrivent les mêmes éléments dans le même ordre. En pratique, c’est plus simple lorsque la sortie est générée à partir de l’entrée, car les libellés restent identiques.
Sources officielles
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- État des lieux de sortie pour un bail d’habitation (Service-Public.fr)
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
Automatiser le comparatif entrée/sortie avec ImmoPad
Avec ImmoPad, l’état des lieux de sortie se construit à partir de celui d’entrée : même trame, mêmes libellés. Puis, au moment de finaliser, un tableau comparatif met en regard l’état d’origine et l’état actuel, ligne par ligne. De plus, les éléments passés en « Dégradé » remontent en alerte.
