Pour faire l’inventaire d’une location meublée, listez chaque meuble et équipement pièce par pièce, avec sa quantité, son état, sa propreté et une photo, puis annexez le document à l’état des lieux. L’inventaire est en effet obligatoire en location meublée (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit ainsi couvrir au minimum les onze éléments fixés par le décret du 31 juillet 2015. Sinon, le juge peut requalifier le bail en location vide.
Un état des lieux et un inventaire : le même jour, dans le même logement, mais deux documents distincts. La confusion est pourtant fréquente, et elle coûte cher. Voici donc ce que la loi exige pour l’inventaire d’une location meublée, et comment le faire en une seule visite.
À retenir
- L’inventaire est obligatoire en meublé, puis s’annexe à l’état des lieux.
- Le décret n° 2015-981 fixe onze éléments minimum dans un logement meublé.
- Une ligne d’inventaire solide indique désignation, quantité, état, propreté et photo.
- Sans inventaire, un juge peut donc requalifier le bail meublé en bail vide.
Inventaire de location meublée ou état des lieux : quelle différence ?
L’état des lieux décrit d’abord le logement : ses sols, ses murs, ses plafonds et ses équipements fixes. L’inventaire, en revanche, décrit ce qu’il y a dedans : le mobilier, l’électroménager, la vaisselle et le linge.
Ainsi, en location nue, seul le premier existe. Par contre, en location meublée, l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose les deux. Les parties établissent alors l’état des lieux et l’inventaire détaillé du mobilier à la remise et à la restitution des clés, puis les annexent au contrat.
| État des lieux | Inventaire du mobilier | |
|---|---|---|
| Ce qu’il décrit | Le logement : revêtements, équipements fixes, compteurs, clés | Le contenu : meubles, électroménager, vaisselle, ustensiles, linge |
| Location nue | Obligatoire en pratique | Sans objet |
| Location meublée | Obligatoire en pratique | Obligatoire, annexé à l’état des lieux |
| Quand | Remise et restitution des clés | Remise et restitution des clés |
| Enjeu principal | Répartition des réparations en fin de bail | Qualification du bail et justification des retenues |
Pour la colonne « État », reprenez d’ailleurs exactement l’échelle de l’état des lieux : neuf, bon état, état d’usage, vétuste, dégradé.
Quels meubles doit lister l’inventaire d’une location meublée ?
Par ailleurs, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu’un logement meublé loué en résidence principale doit au minimum contenir :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur, et congélateur ou compartiment à congélation d’une température maximale de − 6 °C ;
- vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants prennent leurs repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Le décret parle en effet d’un minimum. Rien n’interdit donc d’aller au-delà ; tout ajout doit alors figurer à l’inventaire au même titre.
Que doit contenir l’inventaire, ligne par ligne ?
Le décret fixe la liste des meubles, mais pas le format de l’inventaire. Six informations par ligne suffisent cependant à le rendre solide.
| Information | Exemple | Pourquoi elle compte |
|---|---|---|
| Désignation | Canapé deux places, tissu gris | Elle identifie l’objet sans ambiguïté. |
| Quantité | 6 assiettes plates, 4 verres à eau | Sans quantité, aucune comparaison n’est possible à la sortie. |
| Marque et modèle | Réfrigérateur, marque et référence | Indispensable pour l’électroménager, car le remplacement devient chiffrable. |
| État | Neuf, bon état, état d’usage, vétuste, dégradé | Le même vocabulaire que l’état des lieux assure la cohérence. |
| Propreté | Propre, à nettoyer, sale | La literie et la vaisselle sont les premiers postes de litige de propreté. |
| Photo | Renvoi vers l’annexe photographique | Une photo par meuble de valeur, systématiquement. |
Pour l’électroménager, notez également le numéro de série quand il est accessible. C’est certes fastidieux une fois. En revanche, c’est ce qui évite trois ans plus tard le débat sur « ce n’est pas le même appareil ».
Que risque-t-on sans inventaire en location meublée ?
Un inventaire bâclé expose en fait à deux risques distincts : l’un sur la nature du bail, l’autre sur le dépôt de garantie.
Risque n° 1 : la requalification du bail en location vide
C’est le risque propre au meublé, et il est sévère. En effet, si le logement ne comporte pas les éléments exigés, ou si l’inventaire ne permet pas de le prouver, le juge peut requalifier le bail meublé en bail vide. Les conséquences sont alors lourdes :
- d’abord, la durée du bail passe d’un an, ou neuf mois pour un étudiant, à trois ans ;
- ensuite, le préavis du locataire s’allonge, et le congé du bailleur devient plus contraignant ;
- de plus, le dépôt de garantie retombe à un mois de loyer hors charges au lieu de deux ;
- enfin, le régime fiscal du bailleur bascule, avec un possible effet rétroactif.
L’inventaire n’est donc pas une formalité annexe : c’est la preuve du caractère meublé du logement.
Risque n° 2 : le litige sur le dépôt de garantie
Par ailleurs, en meublé, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Les montants sont donc plus élevés, et les contestations plus fréquentes.
Or une retenue suppose une comparaison entre l’entrée et la sortie, et une comparaison suppose un point de départ. Par exemple, un inventaire qui dit « vaisselle » sans quantité ne permet de justifier aucune retenue. Les règles de l’état des lieux s’appliquent ensuite : restitution sous un mois si l’inventaire de sortie est conforme, deux mois sinon, et retenues justifiées.
Comment faire l’inventaire d’une location meublée en une seule visite ?
- Préparer l’inventaire avant la visite, à partir de la liste du mobilier, afin de gagner du temps sur place. Remplir sur place prend en effet deux fois plus de temps, pour un résultat moins complet.
- Suivre le même ordre que l’état des lieux, pièce par pièce, afin de ne pas faire deux tours du logement.
- Ouvrir les placards, car la vaisselle et les ustensiles sont ce qu’on oublie le plus. C’est pourtant ce qui se discute le plus à la sortie.
- Photographier chaque meuble de valeur et chaque appareil, ainsi que sa plaque signalétique.
- Faire signer l’inventaire en même temps que l’état des lieux, et l’y annexer, plutôt que de l’envoyer plus tard par courrier.
- Remettre enfin un exemplaire au locataire le jour même.
Les mêmes réflexes servent enfin à la sortie : voir notre méthode pour réaliser un état des lieux de sortie, notre modèle d’état des lieux vierge et notre checklist pour réussir vos états des lieux. Retrouvez également les bases dans notre article qu’est-ce qu’un état des lieux ?
Questions fréquentes sur l’inventaire d’une location meublée
Oui. L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’inventaire et l’état détaillé du mobilier soient établis à la remise et à la restitution des clés, puis annexés au contrat.
Au minimum les onze éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, occultation des chambres, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien.
D’abord, la requalification du bail meublé en bail vide. Ensuite, l’impossibilité de justifier une retenue sur le dépôt de garantie, faute de point de comparaison.
Non. Ce sont deux documents distincts, même s’ils sont établis au même moment. On annexe ensuite l’inventaire du mobilier à l’état des lieux.
Oui. Sans quantité, on ne peut pas comparer l’entrée et la sortie, par exemple pour la vaisselle. C’est donc l’information qui rend une retenue justifiable.
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment l’article 25-5 (Légifrance)
- Liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, décret n° 2015-981 (ANIL)
- État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
Faire l’inventaire de vos locations meublées avec ImmoPad
Avec ImmoPad, l’inventaire mobilier fait partie du modèle d’état des lieux du logement meublé. Il se remplit ainsi dans la continuité des pièces, avec les mêmes niveaux d’état. Ensuite, ImmoPad l’édite automatiquement en annexe du rapport.
