Un état des lieux est un document écrit qui décrit l’état d’un logement loué et de ses équipements, pièce par pièce, au moment où le locataire entre dans les lieux et au moment où il les quitte. Le bailleur (ou son mandataire) et le locataire le rédigent ensemble, de façon contradictoire, puis l’annexent au bail. L’état des lieux sert donc de preuve : en comparant l’entrée et la sortie, on détermine si le locataire doit répondre de dégradations et si le bailleur peut retenir une somme sur le dépôt de garantie. En location d’habitation, l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadrent ce document.
À retenir
- On réalise l’état des lieux à la remise des clés (entrée) puis à leur restitution (sortie), en autant d’exemplaires que de parties.
- Il peut prendre une forme papier ou électronique, avec des photos.
- Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe son contenu minimal.
- Le locataire dispose de 10 jours pour demander à compléter l’état des lieux d’entrée.
- Sans état des lieux d’entrée, la loi considère que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil).
Qu’est-ce qu’un état des lieux ? Définition et rôle
Avant d’aborder les règles qui l’encadrent, il faut d’abord comprendre ce qu’est précisément un état des lieux. Cette première partie présente ainsi sa définition juridique, son rôle entre bailleur et locataire, son lien avec le dépôt de garantie, puis les différents types d’état des lieux en gestion locative.
Quelle est la définition juridique de l’état des lieux ?
Juridiquement, l’état des lieux est un constat écrit que le bailleur et le locataire, ou un tiers qu’ils mandatent, établissent ensemble et à l’amiable lors de la remise et de la restitution des clés. Cette définition découle en effet de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014.
Pour bien comprendre l’état des lieux, trois notions sont essentielles :
- Contradictoire : d’abord, le bailleur et le locataire (ou leurs représentants) réalisent l’état des lieux ensemble et peuvent chacun faire valoir leurs observations.
- Amiable : ensuite, les parties rédigent le document d’un commun accord, sans intervention judiciaire. Elles ne font appel à un commissaire de justice qu’en cas de blocage.
- Annexé au bail : enfin, le bailleur joint l’état des lieux au contrat de location, qu’il s’agisse d’un logement vide, d’un logement meublé ou d’un bail mobilité.
Dans la pratique, les professionnels de la gestion locative utilisent aussi les abréviations EDL, EDL d’entrée et EDL de sortie. Par ailleurs, lorsqu’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) établit l’état des lieux, on parle de constat locatif.
À quoi sert un état des lieux ?
L’état des lieux sert à prouver l’état du logement à deux moments du bail, afin de comparer l’entrée et la sortie. C’est pourquoi la répartition des réparations entre bailleur et locataire repose sur cette comparaison.
- Établir une preuve : l’état des lieux fixe, à une date donnée, l’état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles de chaque pièce.
- Identifier les dégradations : selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location. Toutefois, il peut s’en exonérer s’il prouve un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
- Distinguer la vétusté de la dégradation : en revanche, l’usure normale due au temps reste à la charge du bailleur. Les parties peuvent également convenir d’une grille de vétusté dès la signature du bail.
- Limiter les litiges : enfin, un état des lieux précis, photographié et signé par les deux parties réduit les contestations en fin de bail.
Pour savoir qui paie quoi en fin de bail, consultez notamment notre article sur les réparations locatives à la charge du locataire.
Quel est le lien entre l’état des lieux et le dépôt de garantie ?
Le bailleur doit justifier chaque retenue sur le dépôt de garantie, notamment par les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, des devis ou des factures. De plus, le délai de restitution dépend directement de l’état des lieux de sortie :
- 1 mois maximum si l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée ;
- 2 mois maximum dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
En cas de retard, le locataire a donc droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Selon le type de location et le moment du bail, l’état des lieux prend ensuite plusieurs formes.
Quels sont les différents types d’état des lieux ?
Chaque bail d’habitation comporte deux états des lieux obligatoires, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Par ailleurs, certains documents s’y ajoutent selon le type de location.
- État des lieux d’entrée : réalisé à la remise des clés, il constitue la référence pour toute la durée du bail. Comment réaliser un état des lieux d’entrée.
- État des lieux de sortie : réalisé à la restitution des clés, il permet ainsi la comparaison avec l’entrée. Comment réaliser un état des lieux de sortie.
- Inventaire du mobilier (location meublée) : en plus de l’état des lieux, les parties dressent un inventaire et un état détaillé du mobilier à l’entrée et à la sortie (article 25-5 de la loi de 1989). Ce document ne peut donner lieu à aucune facturation supplémentaire. Comment faire l’inventaire d’une location meublée.
- Avenant à l’état des lieux : il complète l’état des lieux d’entrée, par exemple pour les éléments de chauffage. Tout savoir sur l’avenant à un état des lieux.
- État des lieux d’un local commercial ou professionnel : il relève cependant du Code de commerce et non de la loi de 1989. Comment réaliser l’état des lieux d’un local commercial.
Quel est le cadre légal de l’état des lieux en 2026 ?
La définition et le rôle de l’état des lieux découlent directement de la loi. Cette deuxième partie détaille donc les textes de référence et leur champ d’application. Elle répond ensuite à la question de son caractère obligatoire, puis liste les mentions et la forme que tout état des lieux doit respecter.
Quels textes de loi encadrent l’état des lieux ?
En location d’habitation, l’état des lieux repose sur deux textes principaux. D’une part, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose les principes. D’autre part, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement et le contenu minimal. Le tableau ci-dessous résume ce que prévoit chacun de ces textes.
| Texte | Ce qu’il prévoit |
|---|---|
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 | Principe de l’état des lieux d’entrée et de sortie, réalisation contradictoire et amiable, recours au commissaire de justice, délai de 10 jours pour compléter l’état des lieux d’entrée. |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c) | Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location. |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 | Délais de restitution du dépôt de garantie (1 ou 2 mois) selon la conformité de l’état des lieux de sortie. |
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-5 | Location meublée : inventaire et état détaillé du mobilier à l’entrée et à la sortie. |
| Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 | Modalités d’établissement (forme, remise des exemplaires), mentions obligatoires et prise en compte de la vétusté. |
| Code civil, article 1731 | Présomption de bon état de réparations locatives en l’absence d’état des lieux. |
Quels textes complètent ce cadre légal ?
En complément, d’autres textes précisent le coût de l’état des lieux et les règles du bail commercial :
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et arrêté du 17 juillet 2025 : ils plafonnent à 3,03 € TTC par m² de surface habitable les frais d’état des lieux d’entrée qu’un professionnel peut facturer au locataire.
- Arrêté du 25 février 2026 : il fixe les tarifs réglementés des commissaires de justice, applicables depuis mars 2026.
- Article L145-40-1 du Code de commerce : il impose un état des lieux à la prise de possession et à la restitution des locaux commerciaux.
À quels logements s’appliquent ces règles ?
Le décret n° 2016-382 s’applique aux logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, y compris en bail mobilité. En revanche, les locations saisonnières (meublés de tourisme) ne relèvent pas de ce cadre. De même, les locaux commerciaux suivent les règles du Code de commerce.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les parties établissent un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés, puis le joignent au contrat de location. Ainsi, ne pas en faire expose le bailleur comme le locataire à des conséquences importantes sur la preuve de l’état du logement et sur le dépôt de garantie.
Pour le détail des obligations et des risques, lisez notre article dédié : l’état des lieux est-il obligatoire ?
Que doit contenir un état des lieux ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe une liste de mentions minimales communes à l’entrée et à la sortie. Par ailleurs, l’état des lieux de sortie comporte trois mentions supplémentaires.
| Mention obligatoire | Entrée | Sortie |
|---|---|---|
| Type d’état des lieux (entrée ou sortie) | Oui | Oui |
| Date d’établissement | Oui | Oui |
| Localisation du logement | Oui | Oui |
| Nom ou dénomination des parties, domicile ou siège social du bailleur | Oui | Oui |
| Nom et domicile ou siège des mandataires, le cas échéant | Oui | Oui |
| Relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie | Oui | Oui |
| Détail et destination des clés ou autres moyens d’accès | Oui | Oui |
| Pour chaque pièce : état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles | Oui | Oui |
| Signatures des parties ou de leurs mandataires | Oui | Oui |
| Nouvelle adresse ou lieu d’hébergement du locataire | Non | Oui |
| Date de l’état des lieux d’entrée | Non | Oui |
| Évolutions constatées depuis l’entrée | Non | Oui, le cas échéant |
Quelle forme doit prendre un état des lieux ?
L’état des lieux prend la forme d’un écrit, sur papier ou sous forme électronique. Les parties peuvent choisir un document unique à deux colonnes (« entrée » et « sortie ») ou deux documents distincts de présentation similaire, afin de faciliter la comparaison.
De plus, les parties peuvent compléter chaque observation par des réserves et des images. Chacune reçoit ensuite son exemplaire, en main propre ou par voie dématérialisée. Enfin, il faut réaliser l’état des lieux dans de bonnes conditions d’éclairage.
Pour passer de la théorie à la pratique, suivez par exemple notre méthode pour réaliser un état des lieux d’entrée ou consultez notre exemple d’état des lieux résidentiel.
Comment se déroule un état des lieux en pratique ?
Une fois le cadre légal posé, reste à savoir comment l’appliquer sur le terrain. Cette troisième partie explique donc qui réalise l’état des lieux et à quel coût. Elle précise ensuite dans quels délais le locataire peut le compléter, puis ce qui se passe en l’absence d’état des lieux.
Qui peut réaliser l’état des lieux ?
Trois acteurs peuvent réaliser l’état des lieux :
- Le bailleur et le locataire eux-mêmes, à l’amiable : c’est le cas général.
- Un professionnel mandaté par le bailleur : par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un prestataire d’état des lieux.
- Un commissaire de justice : il intervient uniquement si une partie refuse de venir, de réaliser ou de signer l’état des lieux. Il convoque alors les parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur peut aussi se faire représenter par un tiers, et le locataire peut également donner procuration. Voir notre article : comment donner procuration pour un état des lieux.
Combien coûte un état des lieux ?
Le coût pour le locataire dépend du mode de réalisation. Ainsi, un état des lieux amiable ne coûte rien, alors qu’un professionnel ou un commissaire de justice facture ses services selon des règles encadrées.
| Mode de réalisation | Coût pour le locataire |
|---|---|
| Bailleur et locataire, à l’amiable | Gratuit |
| Professionnel mandaté par le bailleur | Entrée : part plafonnée à la moitié des frais et à 3,03 € TTC par m² de surface habitable. Sortie : aucun frais. |
| Commissaire de justice (constat locatif) | Moitié des frais, selon un tarif réglementé. |
Exemple chiffré
Une agence réalise l’état des lieux d’entrée d’un T2 de 45 m² pour le compte du bailleur. Dans ce cas, l’agence peut facturer au locataire 45 m² × 3,03 € = 136,35 € TTC au maximum. En revanche, à la sortie du même locataire, l’agence ne peut lui facturer aucun frais d’état des lieux. Par ailleurs, si un commissaire de justice intervient, le tarif réglementé atteint par exemple 132,82 € TTC pour un logement de 50 m² au plus en métropole (hors frais de convocation et de déplacement). Le bailleur et le locataire en paient chacun la moitié.
Peut-on modifier un état des lieux après sa signature ?
Oui, mais dans des conditions limitées. Le locataire peut en effet demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de sa réalisation. Pour les éléments de chauffage, il peut faire cette demande pendant le premier mois de la période de chauffe.
Si le bailleur refuse, le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation de son département. Pour un litige de 5 000 € ou moins, la loi impose d’ailleurs une tentative de résolution amiable (commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur) avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
Que se passe-t-il sans état des lieux ?
Sans état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Le locataire doit donc le rendre dans cet état, sauf s’il prouve le contraire. Cette présomption joue ainsi en faveur du bailleur.
Cependant, la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux ou à la remise de son exemplaire ne peut pas invoquer cette présomption. Par exemple, si le bailleur refuse de réaliser l’état des lieux malgré une mise en demeure du locataire, c’est au bailleur de prouver, en fin de bail, que le logement était en bon état.
Enfin, pour les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives, comme les travaux liés à la vétusté, il revient toujours au bailleur de démontrer leur lien avec le locataire. En cas de désaccord, consultez notre article sur les litiges d’état des lieux et la procédure à suivre.
Retrouvez toutes les étapes, de l’entrée à la signature, dans notre guide complet de l’état des lieux en gestion locative.
Questions fréquentes sur l’état des lieux
Un état des lieux est un document écrit qui décrit l’état d’un logement loué, pièce par pièce, à l’entrée et à la sortie du locataire. Le bailleur et le locataire le réalisent ensemble, puis l’annexent au bail.
En location d’habitation, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadrent l’état des lieux. En revanche, pour un bail commercial, c’est le Code de commerce qui s’applique.
Oui. En effet, le décret n° 2016-382 autorise l’état des lieux sur papier ou sous forme électronique. Il doit toutefois contenir les mêmes mentions obligatoires.
Le locataire dispose de 10 jours pour demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée. Pour le chauffage, il peut le faire pendant le premier mois de la période de chauffe.
Un état des lieux amiable ne coûte rien. Avec un professionnel, le locataire paie au maximum 3,03 € TTC par m² à l’entrée et rien à la sortie. Enfin, le bailleur et le locataire partagent les frais d’un commissaire de justice.
Dans ce cas, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cependant, la partie qui a empêché l’état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption.
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux (Légifrance)
- État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
- État des lieux de sortie pour un bail d’habitation (Service-Public.fr)
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
Des états des lieux conformes et sans contestation avec ImmoPad
ImmoPad accompagne les agences immobilières, administrateurs de biens et prestataires dans leurs états des lieux d’entrée et de sortie, inventaires de location meublée et avenants. Ainsi, vos équipes travaillent sur smartphone ou tablette, avec photos intégrées, comparaison automatique entrée/sortie et signature électronique.
