Pour réaliser un état des lieux d’entrée, le bailleur (ou son gestionnaire) et le locataire visitent ensemble le logement le jour de la remise des clés. Ils décrivent pièce par pièce les sols, murs, plafonds, équipements et meubles, relèvent les compteurs et listent les clés remises, puis signent le document. Cet état des lieux sert ensuite de référence pendant tout le bail : à la sortie, on le compare au logement rendu pour justifier ou non une retenue sur le dépôt de garantie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe d’ailleurs son contenu minimal. Enfin, le locataire dispose de 10 jours pour demander à le compléter.
À retenir
- L’état des lieux d’entrée se fait à la remise des clés, en présence des deux parties et dans de bonnes conditions d’éclairage.
- Il mentionne obligatoirement les relevés de compteurs, le détail des clés et l’état de chaque pièce, puis porte les signatures des parties.
- Avec un professionnel, la part du locataire ne dépasse ni la moitié des frais, ni 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
- Le locataire peut demander un complément sous 10 jours, et jusqu’à la fin du premier mois de chauffe pour le chauffage.
- Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives.
Qu’est-ce que l’état des lieux d’entrée et quand le réaliser ?
Avant de décrire la visite, il faut d’abord savoir à quoi sert l’état des lieux d’entrée. Cette première partie présente donc son rôle, puis le bon moment pour le réaliser et les personnes qui doivent y participer.
À quoi sert l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement et de ses équipements au moment où le locataire en prend possession. Il devient ainsi le point de référence de toute la location. En fin de bail, le gestionnaire compare l’état des lieux de sortie à ce document pour repérer les dégradations survenues pendant la location.
Un état des lieux d’entrée précis protège donc les deux parties. D’une part, le bailleur peut prouver une dégradation et la déduire du dépôt de garantie. D’autre part, le locataire évite de payer un défaut qui existait déjà à son arrivée. Pour la définition et le cadre juridique commun à l’entrée et à la sortie, lisez notre article qu’est-ce qu’un état des lieux ?
Quand faut-il faire l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée se fait à la remise des clés, avant que le locataire installe ses affaires personnelles. En effet, un logement vide permet de voir chaque mur, chaque sol et chaque équipement. De plus, il faut le réaliser dans de bonnes conditions d’éclairage, donc de préférence en journée.
Par ailleurs, le rendez-vous se prépare en amont : trame du document, coordonnées des parties, jeux de clés à remettre. Sur ce point, voir notre article pour préparer son état des lieux d’entrée.
Qui doit être présent à l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée est contradictoire : le bailleur et le locataire, ou leurs représentants, l’établissent et le signent ensemble. Côté bailleur, un professionnel mandaté peut donc le remplacer, par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un prestataire d’états des lieux.
De son côté, le locataire empêché peut confier la visite à une personne de confiance. Pour la marche à suivre, voir notre article comment donner procuration pour un état des lieux. Enfin, si une partie refuse de participer, un commissaire de justice intervient, comme l’explique la troisième partie.
Comment se déroule l’état des lieux d’entrée, étape par étape ?
Une fois le rendez-vous fixé, place à la visite elle-même. Cette deuxième partie présente d’abord le document à utiliser et les étapes du jour J. Elle explique ensuite comment décrire chaque pièce, relever les compteurs et vérifier les mentions obligatoires.
Quel document utiliser pour l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée prend la forme d’un écrit, sur papier ou sous forme électronique, par exemple sur tablette avec les photos intégrées. Le décret n° 2016-382 laisse en outre deux possibilités de présentation. D’une part, un document unique avec, pour chaque pièce, une colonne « entrée » et une colonne « sortie ». D’autre part, deux documents distincts de présentation similaire.
Le choix de la trame engage donc toute la suite du bail. En pratique, mieux vaut une trame détaillée, pièce par pièce, que le gestionnaire pourra reprendre à l’identique à la sortie. Pour vérifier la vôtre, consultez notre modèle d’état des lieux vierge.
Quelles sont les étapes de l’état des lieux d’entrée le jour J ?
Le jour J, l’état des lieux d’entrée suit sept étapes, de l’ouverture du document jusqu’à la remise d’un exemplaire signé à chaque partie. Le tableau ci-dessous détaille chacune d’elles, avec son point de vigilance.
| Étape | Ce qu’il faut faire | Point de vigilance |
|---|---|---|
| 1. Ouvrir le document | Indiquer le type (entrée), la date, l’adresse du logement, l’identité des parties et, le cas échéant, des mandataires. | Préciser l’étage, le numéro de porte et les annexes (cave, parking). |
| 2. Relever les compteurs | Noter les index des compteurs individuels d’eau et d’énergie. | Photographier chaque compteur, numéro et index lisibles. |
| 3. Visiter pièce par pièce | Suivre toujours le même ordre et, dans chaque pièce, aller du plafond vers le sol. | Ouvrir les placards et les rangements un par un. |
| 4. Tester les équipements | Faire fonctionner les prises, interrupteurs, robinets, volets et appareils prévus au bail. | Noter tout équipement absent ou hors service. |
| 5. Prendre des photos | Illustrer les observations, en particulier chaque défaut. | Photographier de près et de loin pour situer le défaut. |
| 6. Remettre les clés | Lister chaque clé, badge et télécommande, avec sa destination. | Indiquer le nombre exact de chaque type d’accès. |
| 7. Relire et signer | Relire le document avec le locataire, ajouter ses réserves éventuelles, puis signer. | Remettre un exemplaire à chaque partie, en main propre ou par voie dématérialisée. |
Parmi ces sept étapes, la description pièce par pièce demande le plus de temps. C’est aussi elle qui fera foi en cas de litige à la sortie.
Comment décrire l’état de chaque pièce ?
Pour chaque pièce, l’état des lieux d’entrée décrit précisément les sols, les murs, les plafonds, les équipements et les meubles. Une bonne observation indique ainsi la nature, l’emplacement et la taille du défaut. Par exemple : « rayure de 10 cm sur le parquet, devant la fenêtre » plutôt que « parquet abîmé ».
Ensuite, chaque élément reçoit un niveau d’état, toujours le même dans toute l’agence : neuf, bon état, état d’usage, vétuste ou dégradé. La loi n’impose aucune échelle. En revanche, une échelle commune rend la comparaison avec la sortie beaucoup plus fiable. Pour bien choisir chaque niveau, voir notre article neuf, bon état, état d’usage : comment évaluer chaque élément.
Enfin, certains éléments échappent souvent à la visite d’entrée :
- les placards, tiroirs et rangements ;
- les joints de la baignoire, de la douche et de l’évier ;
- la robinetterie et les évacuations ;
- les fenêtres, volets, stores et vitrages ;
- les radiateurs et l’appareil de chauffage, même hors saison ;
- le détecteur de fumée ;
- les annexes privatives : cave, parking, balcon, jardin, boîte aux lettres.
Comment relever les compteurs et lister les clés ?
L’état des lieux d’entrée mentionne les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie. De plus, si le logement dispose d’un chauffage ou d’une eau chaude individuels, ou collectifs avec comptage individuel, les relevés d’index doivent figurer pour chaque énergie. Le plus sûr consiste donc à photographier chaque compteur, numéro et index visibles.
Pour les clés, le décret n° 2016-382 demande le détail et la destination de chaque clé ou autre moyen d’accès. Concrètement, on note par exemple : « 3 clés de la porte d’entrée, 1 badge du hall, 1 clé de boîte aux lettres, 1 télécommande du parking ». Cette liste servira ainsi de base au moment de la restitution des clés.
Quelles mentions l’état des lieux d’entrée doit-il contenir ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe la liste des mentions obligatoires de l’état des lieux d’entrée. Avant la signature, le gestionnaire vérifie donc que le document comporte :
- le type d’état des lieux (entrée) et sa date d’établissement ;
- la localisation du logement ;
- le nom ou la dénomination des parties, ainsi que le domicile ou le siège social du bailleur ;
- le cas échéant, le nom et le domicile ou le siège des mandataires ;
- les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie ;
- le détail et la destination des clés ou autres moyens d’accès ;
- pour chaque pièce, la description précise des sols, murs, plafonds, équipements et meubles ;
- la signature des parties ou de leurs mandataires.
Les parties peuvent également compléter le document par des observations, des réserves et des images. À la sortie, trois mentions s’ajoutent à cette liste, dont la date de l’état des lieux d’entrée.
Combien coûte l’état des lieux d’entrée et que faire en cas de refus ?
Après la méthode, deux questions pratiques se posent souvent : qui paie, et que faire si l’état des lieux amiable échoue ? Cette troisième partie détaille donc le coût de l’état des lieux d’entrée, puis la marche à suivre en cas de refus ou d’absence de document.
Combien coûte un état des lieux d’entrée ?
Un état des lieux d’entrée réalisé par le bailleur et le locataire eux-mêmes ne coûte rien. En revanche, quand un professionnel le réalise pour le compte du bailleur, le locataire peut payer une partie des frais. Cette part reste toutefois doublement plafonnée : elle ne dépasse ni la moitié des frais facturés, ni 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
| Surface habitable | Exemple de logement | Plafond légal (3,03 € TTC × m²) |
|---|---|---|
| 20 m² | Studio | 60,60 € |
| 40 m² | T2 | 121,20 € |
| 65 m² | T3 | 196,95 € |
| 85 m² | T4 | 257,55 € |
| 110 m² | T5 | 333,30 € |
Exemple chiffré
Une agence facture 280 € TTC l’état des lieux d’entrée d’un T3 de 68 m². La moitié des frais atteint 140 €, alors que le plafond légal s’élève à 68 × 3,03 = 206,04 €. Le locataire paie donc au maximum 140 €, et le bailleur règle les 140 € restants.
Pour un studio de 22 m² facturé 150 € TTC, en revanche, le calcul change. La moitié des frais atteint 75 €, mais le plafond légal limite la part du locataire à 22 × 3,03 = 66,66 €. Le bailleur paie alors 150 − 66,66 = 83,34 €.
Que faire si une partie refuse l’état des lieux d’entrée ?
Si une partie refuse de venir, de réaliser ou de signer l’état des lieux d’entrée, l’autre peut faire appel à un commissaire de justice. Celui-ci convoque les parties au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception, puis dresse un constat locatif.
Le bailleur et le locataire partagent alors les frais par moitié. Avec les tarifs réglementés applicables depuis mars 2026, le total varie de 162,16 € à 261,46 € TTC en métropole selon la surface, convocation et déplacement compris. Le détail par surface figure dans notre article comment réaliser un état des lieux de sortie.
Enfin, sans aucun état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Toutefois, la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux ne peut pas s’en prévaloir. Par exemple, si le bailleur refuse malgré une mise en demeure du locataire, c’est à lui de prouver le bon état du logement en fin de bail.
Que se passe-t-il après l’état des lieux d’entrée ?
La signature ne fige pas tout à fait le document. Cette dernière partie présente donc les délais pour compléter l’état des lieux d’entrée, puis les règles propres à la location meublée.
Peut-on compléter l’état des lieux d’entrée après la signature ?
Oui, mais dans des délais courts. Le locataire peut en effet demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours qui suivent sa réalisation. Pour les éléments de chauffage, il peut faire cette demande pendant le premier mois de la période de chauffe.
Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, dont l’intervention est gratuite. Au-delà de ces délais, un complément reste possible, mais seulement d’un commun accord. Pour sa rédaction, voir notre article sur l’avenant à un état des lieux. Le tableau ci-dessous récapitule ainsi les délais à connaître.
| Délai | Point de départ | Règle |
|---|---|---|
| Au moins 7 jours | Avant le rendez-vous | Convocation des parties par le commissaire de justice, en cas de refus |
| Immédiat | Signature | Remise d’un exemplaire à chaque partie, en main propre ou par voie dématérialisée |
| 10 jours | Date de l’état des lieux d’entrée | Demande de complément par le locataire, pour tout élément du logement |
| Premier mois de la période de chauffe | Début de la période de chauffe | Demande de complément pour les éléments de chauffage |
| 3 ans | Apparition du litige | Délai pour saisir le juge des contentieux de la protection |
L’état des lieux d’entrée change-t-il en location meublée ?
En location meublée, l’état des lieux d’entrée suit les mêmes règles. Toutefois, le bailleur et le locataire dressent en plus un inventaire et un état détaillé du mobilier, prévus par l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Ce document liste chaque meuble et équipement fourni, par exemple la literie, la vaisselle, l’électroménager et les luminaires.
De même, le bail mobilité, qui porte sur un logement meublé, applique ces règles. Pour la méthode, voir notre article comment faire l’inventaire d’une location meublée.
Questions fréquentes sur l’état des lieux d’entrée
C’est préférable. Selon l’ANIL, l’état des lieux d’entrée a lieu à la remise des clés, avant que le locataire installe ses affaires personnelles. Un logement vide permet en effet de décrire chaque mur, chaque sol et chaque équipement.
Non. Le décret n° 2016-382 permet de compléter l’état des lieux par des observations, des réserves et des images, sans les imposer. Toutefois, les photos restent la preuve la plus parlante en cas de désaccord à la sortie.
Non. Un état des lieux réalisé par le bailleur et le locataire ne coûte rien au locataire. Seul un professionnel mandaté peut lui facturer une part, plafonnée à la moitié des frais et à 3,03 € TTC par m².
Non, pas comme état des lieux d’entrée. Chaque nouveau bail exige en effet un état des lieux établi avec le nouveau locataire, à la remise des clés. Le document précédent peut cependant servir de trame de travail.
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit autant d’exemplaires que de parties au bail. Ainsi, en colocation, chaque cotitulaire reçoit le sien, en main propre ou par voie dématérialisée, dès la signature du document.
Oui. Avant de signer, le locataire peut ajouter des observations ou des réserves, par exemple sur un compteur non branché. Après la signature, il dispose encore de 10 jours pour demander un complément au bailleur.
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