Choisir un logiciel d’état des lieux, c’est choisir l’outil qui servira de preuve en cas de désaccord sur le dépôt de garantie. Vous êtes agent immobilier, administrateur de biens ou bailleur et vous souhaitez dématérialiser vos états des lieux ? Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi ALUR, l’état des lieux peut en effet être établi sous forme électronique. Encore faut-il choisir un outil fiable, complet et adapté à votre volume : un oubli ou une photo manquante peut coûter cher à la sortie du locataire.
Or, l’offre est abondante et les éditeurs ne présentent ni les mêmes fonctionnalités ni les mêmes tarifs. C’est pourquoi nous avons comparé objectivement les 5 logiciels d’état des lieux les plus utilisés en France, ImmoPad, Nockee, Edouard, Startloc et homePad, sur 18 fonctionnalités et sur leurs tarifs publics. Vous saurez ainsi, en quelques minutes, quel outil correspond à votre activité.
À retenir
- Les 5 logiciels comparés fonctionnent sur smartphone et tablette, hors ligne, et comparent automatiquement l’entrée et la sortie.
- Les vraies différences portent sur l’IA, le chiffrage des travaux, l’intégration au logiciel de gestion, l’espace locataire et le service client.
- Prix publics d’entrée : dès 2,49 € HT l’état des lieux sans abonnement, dès 19,90 € HT par mois en abonnement mensuel.
- Pour quelques états des lieux par an, une offre sans abonnement suffit ; pour une agence ou un administrateur de biens, un abonnement complet fait gagner le plus de temps.
Comment avons-nous comparé les logiciels d’état des lieux ?
Nous avons comparé les 5 solutions sur 18 fonctionnalités et sur leurs tarifs publics, à partir des pages officielles de chaque éditeur et des comparatifs publics, relevés en octobre 2026. Chaque fonctionnalité est notée « incluse », « non incluse » ou « non communiquée » : lorsqu’un éditeur ne publie pas l’information, nous ne la supposons pas.
Transparence : ImmoPad, éditeur de l’un des logiciels présentés, a rédigé ce comparatif. Nous nous appuyons donc sur des critères objectifs et vérifiables, et nous corrigeons toute information inexacte qui nous est signalée.
Comparatif des fonctionnalités des logiciels d’état des lieux
Pour chaque logiciel, le tableau indique si la fonctionnalité est incluse, non incluse ou non communiquée par l’éditeur.
| Fonctionnalité | ImmoPad | Nockee | Edouard | Startloc | homePad |
|---|---|---|---|---|---|
| Mode hors ligne (sans réseau) | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Préparation de l'état des lieux sur ordinateur | Inclusespace de gestion en ligne | Inclus | Inclusportail web | Inclus | Non inclus |
| Modèles d'états des lieux | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Personnalisation des modèles, pièces et éléments | Inclus | Inclus | Inclus | Non inclus | Inclus |
| Comparaison automatique entrée / sortie | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Signature électronique sur place et à distance | Inclus | Inclus | Inclus0,99 € TTC / signataire à distance | Non communiqué | Non communiqué |
| Intelligence artificielle : analyse des photos et dictée vocale | Inclus | Inclus | Inclus | Non communiqué | Non inclus |
| Chiffrage des travaux | InclusSmartPilot | Non inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Inventaire de location meublée | Inclus | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué |
| Avenant à l'état des lieux | Inclus | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué |
| États des lieux multilingues | Inclus | Non inclus | Inclus | Non inclus | Inclus |
| Migration de vos états des lieux depuis un autre logiciel | Inclussur devis | Inclus | Inclus | Non inclus | Non communiqué |
| Mise à disposition d'une API | Inclus | Inclus | Inclusoffre annuelle | Non inclus | Inclus |
| Intégration automatisée à votre logiciel de gestion (passerelle) | Inclus | Non inclus | Non inclus | Non inclus | Non inclus |
| Espace locataire inclus sans surcoût | Inclus | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué |
| Service client inclus sans surcoût | Inclustéléphone et chat, 5 j / 7 | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué |
| Achat sans abonnement (à l'unité ou en pack) | Incluspacks de 10 ou 20 EDL | Inclusà l'unité | Inclusà l'unité ou lot de 10 | Non inclus | Non inclus |
| Abonnement sans engagement | Inclus | Inclus | Inclus | Non inclus | Non inclus |
En résumé : les 5 logiciels proposent une application smartphone et tablette (iOS et Android), un mode hors ligne et la comparaison automatique entrée/sortie. Les écarts portent en revanche sur l’IA, le chiffrage des travaux, les langues, l’intégration au logiciel de gestion et le modèle tarifaire. ImmoPad couvre l’ensemble des fonctionnalités comparées, avec en plus l’inventaire de location meublée, l’avenant, l’espace locataire et un service client inclus sans surcoût.
Comparatif des tarifs des logiciels d’état des lieux
Les éditeurs proposent deux grands modèles : sans abonnement (à l’unité ou en pack) et avec abonnement, mensuel ou annuel. Le tableau indique le prix d’entrée de chaque offre, hors taxes.
| Formule | ImmoPad | Nockee | Edouard | Startloc | homePad |
|---|---|---|---|---|---|
| Sans abonnement | dès 6,95 € HT / EDLpack de 20 EDL | dès 5,99 € HT / EDL | dès 2,49 € HT / EDLpar lot de 10 | Non proposé | Non proposé |
| Abonnement | dès 19,90 € HT / mois | dès 49,92 € HT / mois | dès 241,67 € HT / an | dès 290 € HT / an | dès 200 € HT / an10 rapports, engagement 1 an |
| Grands comptes et réseaux | Sur devis | Sur devis | Non communiqué | Sur devis | Sur devis |
Quel modèle est le plus rentable ? Avec seulement quelques états des lieux par mois, l’achat à l’unité ou en pack reste généralement le moins cher. Au-delà, un abonnement devient plus intéressant. Pensez également à intégrer le coût des utilisateurs supplémentaires et de la signature à distance, souvent facturés à part.
Points forts et limites de chaque logiciel d’état des lieux
Au-delà des tableaux, chaque logiciel répond à un besoin différent. Voici, pour chacun, un résumé, ses points forts, ses limites et le profil auquel il convient le mieux.
ImmoPad : le logiciel d’état des lieux le plus complet et personnalisable
En résumé : ImmoPad réunit dans un seul outil les états des lieux, l’inventaire, l’avenant, les visites et le suivi de travaux, avec un service client inclus et 15 années d’expérience auprès des professionnels de l’immobilier.
Points forts
- États des lieux d'entrée et de sortie, inventaire meublé, avenant, visite technique d'immeuble, audit, suivi et réception de travaux
- Modèles, pièces et éléments entièrement personnalisables
- Module IA : analyse des photos et dictée vocale
- SmartPilot, module dédié au chiffrage des travaux
- Intégration automatisée à votre logiciel de gestion
- Espace locataire inclus et gratuit
- Service client inclus et gratuit
- 15 années d'expérience
- Packs de 10 ou 20 états des lieux sans abonnement, ou abonnements avec ou sans engagement
Limites
- Signature électronique à distance en option (5 € HT par document ou 30 € HT les 20)
Idéal pour : ceux qui veulent des états des lieux complets et personnalisables.
Nockee : une saisie assistée par l’IA
En résumé : Nockee mise sur l’intelligence artificielle et le paiement à l’usage, mais ne propose pas de chiffrage des travaux et son abonnement illimité reste le plus cher du comparatif.
Points forts
- Analyse des photos et dictée vocale par IA
- Achat à l'unité sans engagement (5,99 € HT)
- API mise à disposition
Limites
- Pas de chiffrage des travaux
- Pas d'état des lieux multilingue
- Abonnement illimité à partir de 49,92 € HT par mois
Idéal pour : agences qui réalisent des états des lieux simples et veulent payer à l'usage.
Edouard : une offre à l’unité à petit prix
En résumé : Edouard propose le prix à l’unité le plus bas du comparatif, avec l’IA et le chiffrage des travaux, mais facture la signature à distance et réserve son API à l’offre annuelle.
Points forts
- IA photo et dictée vocale, contrôles de cohérence automatiques
- Chiffrage des travaux et du ménage
- Prix à l'unité bas (à partir de 2,49 € HT par lot de 10)
Limites
- Signature à distance facturée en supplément (0,99 € TTC par signataire)
- API réservée à l'offre annuelle
Idéal pour : propriétaires et petites structures avec un volume irrégulier.
Startloc : un abonnement annuel multi-utilisateurs
En résumé : Startloc convient aux équipes qui veulent un budget annuel fixe, mais impose un engagement d’un an et offre peu de personnalisation.
Points forts
- États des lieux illimités pour 5 utilisateurs (290 € HT par an)
- Accès web et application mobile
Limites
- Engagement annuel, pas d'achat à l'unité
- Pas d'API ni de migration d'états des lieux depuis un autre logiciel
- Modèles peu personnalisables
Idéal pour : équipes avec un volume régulier et un budget annuel fixe.
homePad : un abonnement à crédits
En résumé : homePad fonctionne par abonnement à crédits, dégressif selon le volume et la durée d’engagement, mais ne propose pas d’intelligence artificielle.
Points forts
- Prix par rapport dégressif : de 20 € HT (10 crédits par an) à 4,50 € HT (500 crédits, engagement de 36 mois)
- États des lieux multilingues et API disponible
Limites
- Pas d'intelligence artificielle (analyse des photos, dictée vocale)
- Engagement de 12 mois minimum, pas d'achat à l'unité
- Pas de préparation sur ordinateur
Idéal pour : structures qui peuvent prévoir leur volume d'états des lieux sur un à trois ans.
Quel logiciel d’état des lieux choisir selon votre profil ?
Le bon logiciel dépend avant tout de votre volume d’états des lieux et de votre métier. Le tableau ci-dessous associe donc chaque profil au modèle le plus adapté.
| Votre profil | Volume type | Critère prioritaire | Modèle conseillé |
|---|---|---|---|
| Propriétaire bailleur | 1 à 5 EDL / an | Prix et simplicité | Sans abonnement (à l’unité ou en pack) |
| Agence immobilière | 5 à 30 EDL / mois | Rapidité de saisie, IA, signature électronique | Abonnement mensuel |
| Administrateur de biens | 30 EDL / mois et plus | Chiffrage des travaux, intégration au logiciel de gestion | Abonnement multi-utilisateurs avec engagement |
| Réseau, grand compte ou résidence gérée | Volume élevé, plusieurs sites | Gestion multi-agences, développements spécifiques, intégration au logiciel métier | Offre sur mesure |
Développements spécifiques et intégration à votre logiciel métier : vous gérez un réseau, un grand volume d’états des lieux ou utilisez un outil métier propre ? ImmoPad adapte alors son logiciel à vos process et l’intègre à votre logiciel de gestion, dans le cadre de son offre Premium sur mesure.
Vous êtes un professionnel et souhaitez voir comment ImmoPad s’adapte à votre activité ? Réservez une démonstration personnalisée.
Quels critères légaux vérifier avant de choisir un logiciel d’état des lieux ?
Un logiciel doit vous aider à produire un état des lieux opposable en cas de litige. Vérifiez donc les cinq points suivants :
- Contenu conforme au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : date, adresse, identité des parties, relevés de compteurs, détail des clés, description pièce par pièce, signatures.
- Établissement contradictoire : le bailleur (ou son mandataire) et le locataire rédigent le document ensemble, comme le prévoit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. L’état des lieux est-il obligatoire ?
- Signature électronique fiable : identification du signataire et intégrité du document (articles 1366 et 1367 du Code civil, règlement eIDAS). Signature numérique ou électronique : quelles différences ?
- Photos intégrées au document et rattachées à chaque élément, pour prouver son état au jour de l’état des lieux.
- Hébergement et export de vos données : conformité RGPD et possibilité de récupérer vos états des lieux si vous changez de logiciel.
Pour aller plus loin : comment réaliser un état des lieux d’entrée et pourquoi utiliser la signature électronique dans l’immobilier. Retrouvez par ailleurs toutes nos réponses dans le guide complet de l’état des lieux en gestion locative.
Quel logiciel d’état des lieux retenir ?
Les 5 logiciels comparés permettent tous de réaliser un état des lieux conforme sur smartphone ou tablette, même hors ligne. Le choix se joue donc ailleurs : sur votre volume, sur le niveau de personnalisation attendu et sur la qualité de l’accompagnement.
Pour quelques états des lieux par an, une offre à l’unité comme celles d’Edouard ou de Nockee suffit. Pour un budget annuel fixe, Startloc et homePad proposent des abonnements avec engagement. En revanche, si vous voulez des états des lieux complets et personnalisables, ImmoPad couvre l’ensemble des fonctionnalités comparées. De plus, ImmoPad s’appuie sur 15 années d’expérience et un service client inclus sans surcoût, deux garanties de fiabilité au quotidien.
Questions fréquentes sur les logiciels d’état des lieux
Aucun logiciel ne convient à tous. Pour quelques états des lieux par an, une offre sans abonnement suffit. Une agence ou un administrateur de biens gagne en revanche du temps avec un abonnement incluant l’IA, le chiffrage des travaux et une passerelle vers son logiciel de gestion.
Non. La loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux d’entrée et de sortie, mais le décret n° 2016-382 autorise aussi bien le papier que le format électronique. Un logiciel facilite toutefois le respect des mentions obligatoires, les photos et la signature.
En 2026, les prix publics démarrent à 2,49 € HT par état des lieux sans abonnement et à 19,90 € HT par mois en abonnement. Le coût réel dépend surtout du volume, du nombre d’utilisateurs et des options comme la signature à distance.
Oui. La signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite, selon les articles 1366 et 1367 du Code civil et le règlement eIDAS. Il faut cependant pouvoir identifier le signataire et garantir l’intégrité du document.
Oui. Les 5 logiciels comparés proposent un mode hors ligne : vous saisissez pièces, photos et observations sans réseau. Les données se synchronisent ensuite dès le retour de la connexion.
Vérifiez d’abord que votre logiciel actuel permet d’exporter vos états des lieux. Assurez-vous ensuite que le nouveau logiciel importe vos états des lieux d’entrée, indispensables pour comparer à la sortie. Chez ImmoPad, la migration se fait sur devis.
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