Interdictions pour le locataire : les 12 Règles à Connaître pour une Gestion Locative Efficace

Les interdictions pour le locataire sont cruciales pour maintenir une relation harmonieuse avec le propriétaire. Cet article fournit aux professionnels de l’immobilier les outils nécessaires pour assurer une gestion locative fluide et éviter les conflits.

Lorsqu’un individu occupe un bien immobilier en tant que locataire, il devient partie prenante d’un contrat de location qui implique des droits et des devoirs. Le locataire doit se soumettre à certaines règles établies par la loi et par le contrat de bail signé avec le propriétaire. Ces obligations sont conçues pour garantir un échange équitable et la bonne conservation du logement. Cet article présente 12 interdictions courantes que tout locataire doit connaître. Bien que ces interdictions soient généralement acceptées et documentées, chaque situation peut varier en fonction des spécificités du bail qui lie le locataire au propriétaire du bien qu’il occupe.

C’est pourquoi, l’enjeu central est de maintenir et de raffermir la relation qui les unit.  Le respect des accords conclus entre les deux parties en est le point central. En comprenant et en respectant ces interdictions, le locataire peut éviter de potentiels conflits et occuper sereinement son logement. Les points abordés ici offrent une base solide pour comprendre ses principales responsabilités. Et, ils servent de guide pour éviter les erreurs courantes. Ce faisant, ils contribuent à l’entretien du bien loué et au confort de toutes les parties impliquées.

6 premières interdictions pour le locataire 

Interdiction locataire n°1 : Le non-paiement du loyer

Un désaccord entre le locataire et le propriétaire est vite arrivé, si bien que celui-ci peut envisager de suspendre le paiement de ses loyers afin de faire pression sur son bailleur. Toutefois, la loi est claire ; peu importe le litige en cours ou ses revendications, le locataire doit continuer à payer son loyer. Les tribunaux ne donnent que très rarement raison aux locataires qui cessent de respecter leurs engagements. En cas de non-paiement, il s’expose à de nombreuses sanctions, parmi lesquelles figure la résiliation du bail.

Avec TOTEiM, notre service de conciergerie en ligne, il est possible pour le locataire de demander ses quittances de loyer automatiquement, simplifiant ainsi la gestion des paiements et évitant les erreurs ou les oublis qui pourraient mener à d’éventuels conflits. De plus, cela permet de maintenir une communication fluide et de garantir que toutes les obligations de paiement soient respectées à temps.

Interdiction locataire n°2 : Les dégradations volontaires

Du commencement à la fin du bail, le locataire a l’obligation d’entretenir son logement. C’est pourquoi il sera tenu responsable des dégradations, causées volontairement ou par négligence. Ainsi, parmi les dégâts attribuables à celui-ci se trouvent les taches et les trous sur les murs, les traces de cigarette, de papier peint arraché, les brulures de moquette, le parquet abîmé, les fenêtres cassées, ou encore, les meubles ou équipements endommagés.

 Il est important de noter que le propriétaire n’a pas à prouver la faute du locataire, celui-ci étant présumé responsable par défaut. Toutefois, le locataire n’est pas responsable des dégradations dues à la vétusté ou à un cas de force majeure, comme un incendie, une fuite ou une tempête. De même, si les dégradations résultent d’un cambriolage, c’est son assurance habitation qui prendra en charge les réparations.

 Chez ImmoPad, l’outil SmartPilot offre une estimation et un chiffrage des réparations nécessaires à effectuer. En effet, il permet d’accéder à un catalogue de travaux – répertoriant les services proposés par des prestataires du métier. (Sans oublier que grâce à TOTEiM, le locataire peut également signaler des dysfonctionnements et consulter les états des lieux à tout moment facilitant, par la même occasion, la réalisation de ses obligations.)

Interdiction locataire n°3 : Quitter son logement sans préavis

    Idéalement un locataire ne peut pas quitter le logement sans préavis. Ce préavis est de trois mois pour un logement vide situé dans une zone classique, et d’un mois pour les logements meublés, ou en zone tendue, ou encore, en raison d’aléas dont le locataire ne peut être tenu pour responsable ; à l’image d’une perte d’emploi, d’une mutation professionnelle, ou de la dégradation de son état de santé.

    En dehors de ces exceptions, quitter son logement sans préavis expose le locataire à des sanctions juridiques et financières importantes, car il s’expose à des poursuites judiciaires de la part du propriétaire. Ces démarches légales pour obtenir la résiliation judiciaire du bail occasionneront des dépenses, qui seront prises en charge par le mis en cause, comme les dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi.

Interdiction locataire n°4 : La sous-location

    La sous-location est strictement encadrée par la législation, et par principe, elle est interdite sans l’accord explicite du propriétaire. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule ainsi que le locataire ne peut ni céder son contrat de location ni sous-louer son logement sans avoir obtenu une autorisation écrite du bailleur, il doit notamment y figurer le montant du sous-loyer.

    En cas de sous-location sans autorisation, les conséquences peuvent être graves pour le locataire principal, tenu pour seul responsable. Le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail auprès du juge. De plus, le locataire peut être contraint de verser au propriétaire tous les loyers perçus illégalement de la sous-location, la Cour de cassation ayant confirmé cette position en précisant que les sous-loyers perçus illégalement constituent des fruits civils appartenant au propriétaire.

Interdiction locataire n°5 : La modification importante du bien

 La loi du 6 juillet 1989 interdit pour le locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, auquel cas il s’expose à l’obligation de remettre le bien en état à ses frais ou à renoncer à toute indemnisation pour les améliorations effectuées. Cette interdiction englobe toute modification substantielle de la structure et de la configuration des lieux.

 Juridiquement, la transformation se distingue d’un simple aménagement par l’ampleur des modifications apportées. Par exemple, le percement d’un mur, la modification des installations électriques ou de plomberie, ou encore le changement du système de chauffage sont considérés comme des transformations.

Cependant, celles-ci sont à distinguer des aménagements, autorisés sans l’accord du propriétaire, à condition qu’ils ne modifient pas la structure des lieux de manière significative et qu’ils soient réversibles. À partir des états des lieux proposés par ImmoPad ou du portail TOTEiM, le locataire qui souhaiterait transformer son bien peut toutefois en faire la demande.

Interdiction locataire n°6 : La suroccupation

La suroccupation d’un logement est non seulement illégale mais également dangereuse pour ses occupants. Ainsi, les locataires doivent respecter les normes d’occupation et éviter de transformer leur habitation en un lieu surpeuplé, afin de respecter les normes sanitaires.

Selon les critères de l’INSEE, un logement doit offrir un minimum de 9 m² par personne, 16 m² pour un couple, et 9 m² supplémentaires par personne supplémentaire. Ce standard vise à garantir un niveau de confort et de sécurité pour tous les occupants.

Du point de vue légal, il est délicat pour un propriétaire de contrôler le nombre de personnes occupant son bien, même si en cas de suroccupation, sa responsabilité peut être engagée. C’est pourquoi, il doit veiller à ce que le logement ne soit pas surpeuplé dès la signature du bail.

6 autres interdictions pour le locataire 

Interdiction locataire n°7: L’utilisation commerciale

L’utilisation commerciale d’un bien loué par le locataire est soumise à des restrictions strictes, dont les contours varient selon le type de bien, le lieu de la location et les clauses spécifiques du bail. Pour un entrepreneur individuel, la domiciliation de l’entreprise à son domicile est généralement permise, à condition qu’aucune règle législative ou contractuelle, telle qu’elle a été stipulée dans le bail ou le règlement de copropriété, ne l’interdise.

L’article L 123-10 du Code de commerce permet notamment, en l’absence d’un autre établissement, de déclarer l’adresse du domicile personnel comme celle de l’entreprise, sans entraîner de changement d’affectation des locaux ni application du statut des baux commerciaux.

Pour les locataires de logements HLM (habitat à loyer modéré), les restrictions sont plus sévères, en particulier dans les grandes villes. De plus, l’avis du gestionnaire est requis, même si l’absence de réponse dans un délai d’un mois équivaut à une réponse positive.

Interdiction locataire n°8 : Le non-respect des règles de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit, obligatoire, qui fixe les droits et obligations des copropriétaires et des locataires dans une copropriété. Il organise la vie commune et les relations entre les résidents en définissant les règles de fonctionnement de la copropriété. Ce règlement, publié par notaire à la conservation des hypothèques, a un caractère règlementaire et contraignant pour tous les membres de la copropriété, y compris les nouveaux copropriétaires et locataires.

 Il définit et répartit notamment les parties communes et privatives, les lots, leurs modalités d’usage et les charges liées à l’entretien de l’immeuble. Le non-respect du règlement de copropriété engage la responsabilité civile du copropriétaire ou du locataire fautif. Le syndic de copropriété veille à l’application des règles et peut engager des actions pour faire respecter le règlement.

Dans le cas où un locataire ne respecterait pas ces règles le syndic peut demander à son propriétaire-bailleur de lui rappeler les obligations du règlement. Cependant, si le propriétaire-bailleur n’intervient pas, le syndic peut s’adresser directement au locataire. En cas de persistance des infractions, le bailleur ou tout autre occupant de l’immeuble peut assigner le locataire en justice pour obtenir la cessation du trouble et des réparations.

Interdiction locataire n°9 : Le non-respect des obligations d’entretien

Le locataire d’un bien immobilier a l’obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement qu’il occupe. Cela inclut les petites réparations et les travaux rendus nécessaires par une usure anormale du bien. Parmi les exemples de réparations à la charge du locataire figurent l’entretien des parties extérieures privatives, comme la tonte du jardin et le dégorgement des conduits d’eau pluviale, ainsi que l’entretien des parties intérieures, tel que le maintien de la propreté des surfaces vitrées et la réparation des meubles endommagés. Il est tenu de s’occuper de la plomberie et des installations électriques, lorsqu’un débouchage des canalisations ou le remplacement des ampoules s’imposent.

Bien que la réglementation ne précise pas de sanctions spécifiques, le droit commun permet au propriétaire de rechercher une résolution à l’amiable, telle que la participation du locataire aux frais de réparation éventuels. Si les problèmes persistent, le bailleur peut engager des actions en justice pour obtenir la résiliation du bail ou demander des dédommagements, voire les deux. Le comparatif obtenu à la fin du bail, lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, permet de prouver pénalement le non-respect des obligations d’entretien du locataire.

Interdiction locataire n°10 : L’altération des dispositifs de sécurité

Le locataire a des obligations spécifiques concernant les dispositifs de sécurité dans le logement qu’il occupe. Il doit effectuer le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et gaz, ainsi que le nettoyage des conduits de ventilation. En ce qui concerne les détecteurs de fumée, bien que ce soit le propriétaire qui doit les acheter et les installer initialement, le locataire est responsable de leur entretien et de leur remplacement en cas de défaillance.

C’est pourquoi, les dispositifs de sécurité doivent être maintenus en bon état tout au long du bail car, en cas d’accident, le propriétaire n’aura pas à prouver la faute du locataire, ce dernier étant présumé responsable par défaut.

Interdiction locataire n°11 : La modification des serrures

Le locataire a le droit de changer les serrures de son logement afin de se sentir en sécurité, sans avoir besoin de l’autorisation préalable du propriétaire. Toutefois, ce changement ne doit pas être irréversible. Cela signifie que le locataire doit être en mesure de remettre l’ancienne serrure en place à la fin du bail, si le propriétaire l’exige.

Si les serrures doivent être remplacées en raison de dommages ou d’une effraction, il est cependant préférable de trouver un arrangement avec le propriétaire pour déterminer qui prendra en charge les frais de remplacement. Ne pas respecter ces règles peut entraîner des conflits avec le propriétaire, mais tant que les modifications restent réversibles, le locataire est généralement en droit de les réaliser.

Interdiction locataire n°12 : La pose d’antennes et de paraboles sans en informer le propriétaire – bailleurs

Encore une fois, contrairement aux idées reçues, le locataire a le droit d’installer une antenne ou une parabole dans le logement qu’il loue. Ce droit à l’antenne étant protégé par la loi du 2 juillet 1966 qui stipule que le propriétaire ne peut s’opposer à cette installation sans motif sérieux et légitime.

Les motifs recevables peuvent inclure une atteinte esthétique à un bâtiment d’intérêt architectural ou la présence d’un câble numérique déjà installé. Avant de procéder à l’installation, le locataire doit informer le propriétaire par courrier recommandé. Si le logement est en copropriété, l’entretien de l’antenne collective est à la charge du syndic, tandis que pour une maison individuelle, le locataire doit assurer l’entretien courant.

À la fin du bail, le locataire peut retirer l’antenne s’il l’a installée à ses frais, sauf si elle était présente lors de l’état des lieux d’entrée. En cas de non-respect des règles, des conflits peuvent survenir, mais généralement, la loi soutient le droit du locataire à installer une antenne, sous réserve des conditions spécifiées.

    En définitive, malgré son format racoleur, cet article met en perspective les responsabilités du locataire qui, comme le propriétaire-bailleur, bénéficie de droits et dispose d’une certaine marge de manœuvre quant à la gestion du bien qu’il occupe. L’objectif est alors de faire converger les intérêts des deux parties afin de les faire fructifier dans l’intérêt de tous. C’est ce à quoi ImmoPad et toutes les autres solutions du groupe TOTEiM s’affairent ; adoucir la gestion locative.

Entré dans les uses et coutumes de la location, l’état des lieux est connu de tous. Néanmoins, vous êtes vous déjà demandé si l’état des lieux est-il obligatoire ? Ou, du moins, que se passe-t-il s’il n’y a pas eu ce fameux état des lieux d’établi ?
Dans cet article, nous levons toutes les interrogations.

L’état des lieux est-il obligatoire ? Que dit la loi ?

Focus sur la Loi 89-462 du 6 juillet 1989

L’article 3-2 de cette loi expose les modalités que doit suivre l’état des lieux dans le cas où celui-ci est réalisé. Cet article prévoit donc les modalités suivantes :

• L’état des lieux doit être remis à toutes les parties et au même format
• Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties
• Il est joint au contrat de location

S’il n’est pas établi sous ces conditions, il peut être établi par un commissaire de justice. Les frais d’établissement sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Le locataire a 10 jours pour compléter l’état des lieux et l’entièreté du premier mois de la période de chauffe pour compléter les éléments de chauffage.

De plus, le relevé des compteurs doit être présent sur l’état des lieux.

Tout cela indique donc que l’état des lieux doit être réalisé et qu’il comporte quelques mentions obligatoires. Cependant, il n’est en aucun cas précisé qu’il est OBLIGATOIRE et pour preuve, il est dit que si l’état des lieux n’a pas été établi, la personne qui a empêché cet établissement ne peut pas invoquer l’article 1731 du Code Civil.

Focus sur la loi ALUR du 30 mars 2016

En 2016, la législation sur les états des lieux a été renforcé grâce à cette loi. Elle vient complémenter et renforcer la loi du 6 juillet 1989. L’article 2 va porter sur ce que doit contenir l’état des lieux comme :

• Les informations administratives : Date, lieu, parties, type d’état des lieux.
• Détail des pièces, compteurs, clés, signatures
• Dans un état des lieux de sortie : Nouvelle adresse du locataire, Date et un éventuel comparatif.

Dans l’article 3, nous retrouvons cette fois-ci les modalités d’établissement des états des lieux. À savoir qu’il doit être établi sur papier ou par voie dématérialisée, que l’entrée doit être comparable à la sortie et surtout que le logement soit en conformité avec sa description dans le contrat de location.

Nous remarquons donc un réel renforcement de l’architecture de l’état des lieux qui permet bien sûr de protéger locataire et propriétaire.

Cependant, encore une fois, il n’est pas mentionné que cet état des lieux est obligatoire. Cela nous invite à dire que l’état des lieux n’est bel et bien pas obligatoire.

Certes l’état des lieux n’est pas obligatoire mais nous vous recommandons fortement de l’éditer.

L’état des lieux est-il obligatoire ? Pourquoi faire un état des lieux ?

Un document contradictoire

L’état des lieux est un document établi contradictoirement entre les parties, ce qui veut dire qu’à ce moment, les deux parties se mettent d’accord sur l’état réel du logement. Souvent l’état est quelque chose de subjectif. Un élément en bon état pour certains peut être considéré comme usagé par d’autres.

Vu que ce document est établi en accord avec les deux parties, cela vous permet de réduire les contestations lors de l’établissement de l’état des lieux et durant toute la durée de la location.

Nous vous invitons à lire notre article sur : Comment réduire les contestations lors des états des lieux ?

Comment bien réaliser son état des lieux ?

Premièrement, optez pour un outil numérique. Choisir un outil numérique comme ImmoPad vous permettra non seulement d’établir un rapport professionnel et peu contestable, mais vous pourrez incrémenter votre document d’un nombre illimité de photos. Ces photos seront une preuve irréfutable de l’état actuel de l’élément photographié. Non seulement vous aurez un rapport complet mais le réaliser dur tablette ou smartphone vous aura permis d’aller plus vite que sur papier.

Deuxièmement, organisez-vous. Suivez le même cheminement lorsque vous éditez un état des lieux. Faites les pièces dans un ordre précis pour ne rien oublier. Lorsque vous renseignez une pièce, effectuez vos remarques en commençant par le sol et en finissant par le plafond, par exemple.

Comment gérer un litige ?

Les litiges, hantise de tous les professionnels de l’immobilier. Il vous est sans doute déjà arrivé de devoir y faire face. Très souvent, ils sont liés à l’état des lieux avec des contestations de celui-ci, notamment quand cela influe sur le remboursement du dépôt de garantie. Il est important d’établir un état des lieux complet et en bonne et due forme pour éviter ce type de contestation. Vous pourrez retrouver l’intégralité de nos recommandations dans l’article suivant : Comment réduire les contestations lors des états des lieux ?

Une autre source de litige est le non-paiement des loyers. C’est un sujet d’actualité car en 3 ans, nous sommes passés de 1,25% des dossiers étant en impayés à 3,89% aujourd’hui (Source : Les Ondes de l’Immo). Il n’y a, malheureusement, pas de recette gagnante à la gestion de ce type de litige. Cependant, vous pouvez vous prémunir en proposant une garantie des loyers impayés (GLI) qui permet de couvrir le propriétaire (donc vous également) en cas d’impayés dépassant les 3 mois. La plupart de ces assurances sont rétroactives pour les 3 premiers mois, il n’y a donc pas de perte d’argent.

N’hésitez pas à consulter notre dernier article : « Trêve hivernale 2023-2024 : Tout ce que vous devez savoir« 

En tant qu’agence immobilière dans la gestion locative, il peut vous arriver d’avoir des locataires de plus de 65 ans avec des ressources modestes. Ces locataires, plus âgés, bénéficient de droits et de devoirs spécifiques. Réciproquement, votre agence immobilière a elle aussi des droits et des devoirs à respecter. Cet article s’intéresse dans un premier temps aux droits et devoirs qu’ont vos locataires et que vous avez envers eux. Puis, il se concentre tout particulièrement sur le cas des locataires protégés, afin de comprendre les droits de vos locataires âgés aux ressources modestes. 

Quels sont les droits et devoirs des locataires ?

Avant de nous concentrer sur le cas spécifique des locataires de plus de 65 ans, revoyons les droits et devoirs des locataires. 

Le locataire est tenu de : 

• Payer les loyers et les charges. 

• Faire un usage paisible de la location. L’occupant se doit de respecter le règlement de la copropriété. S’il ne respecte pas les règles, le propriétaire sera tenu responsable. Il sera alors possible qu’il résilie le bail. 
• Assurer l’entretien courant et les réparations de la location.
• Utilisation du logement et travaux ; le locataire est tenu d’accorder l’accès du logement au propriétaire dans certains cas. Le locataire doit également demander l’aval à son propriétaire avant de réaliser des travaux. (En savoir plus) 
• Souscrire à une assurance habitation. 

Pour plus d’informations, nous vous invitons à lire cet article : Quelles sont les obligations du locataire en location ? 

Quels sont les droits et devoirs des agences immobilières envers leurs locataires ?

Le bailleur a des obligations envers son locataire. Voici un rappel de ces dernières : 

• Obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent qui ne porte ni atteinte à sa sécurité ni à sa santé. 
• Le bailleur se doit de transmettre au locataire les documents obligatoires à la signature du contrat de location, ainsi qu’en cours de bail. 
• Le bailleur est tenu d’entretenir le bien, tous les travaux autres que ceux des réparations locatives sont à la charge du propriétaire, et ce, durant la durée du bail. 

Que se passe-t-il si le locataire a plus de 65 ans ?

Que dit la loi ?

La loi Macron du 6 août 2015 a renforcé la protection des 65 ans et plus. Permettant aux locataires qui remplissent les conditions nécessaires d’être qualifiés de locataires protégés. Cette loi est venue compléter la loi Alur. Néanmoins, des conditions sont à respecter. Comme être âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail.  Et justifier de ressources annuelles en dessous du plafond retenu pour les prêts locatifs à usage social (PLUS). Ou si une personne à la charge du locataire remplit ces conditions et vit avec le locataire. 

Le locataire bénéficie alors d’une protection. En effet, son propriétaire a l’interdiction de s’opposer au renouvellement de son bail, sauf s’il propose un logement de remplacement. Ce logement doit être à proximité (même commune ou une commune limitrophe à moins de 5km) et correspondre aux besoins du locataire, ainsi qu’à ses possibilités, en termes d’accessibilité, de surface et de loyer. Le bailleur a néanmoins le droit de vendre le bien. 

Si le bailleur résilie le bail alors que le locataire remplit les conditions pour être un locataire protégé, le locataire doit envoyer un recommandé avec demande d’accusé de réception à son bailleur. Afin de lui rappeler son obligation de relogement. Il est alors conseillé de joindre à ce courrier les justificatifs de revenu annuel et d’âge. 

En revanche, si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, le locataire ne bénéficie pas de protection particulière. Il en va de même si le bailleur a des ressources annuelles inférieures au plafond prévu. 

Est-il cependant possible de donner congé à un locataire protégé ?

Pour qu’une agence immobilière puisse donner congé à un locataire protégé, elle doit respecter une procédure. En effet, elle doit faire une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un acte d’huissier, ou une remise en main propre contre émargement ou récépissé. De plus, la lettre doit être envoyée en respectant le préavis prévu. Pour rappel : 

• S’il s’agit d’un logement meublé le préavis est de minimum 3 mois avant la date de fin du bail. 
• S’il s’agit d’un non-meublé, le préavis est de minimum 6 mois avant la date de fin du bail.  

Cette lettre de congé doit également contenir des mentions obligatoires en fonction du motif de la résiliation.  

S’il s’agit d’un congé pour motif légitime et sérieux, le motif doit être mentionné. Il doit être annexé à la lettre qui est remise au locataire.  

S’il s’agit d’une résiliation pour une reprise du bien, le congé doit contenir : 

• Le motif du congé, 
• Le nom et l’adresse de la personne bénéficiant de la reprise, 
• Le lien de parenté entre le bénéficiaire et le bailleur, 
• La justification d’une reprise réelle et sérieuse. 

S’il s’agit d’un congé pour vente, le congé doit contenir : 

• Le motif du congé, 
• Le prix et les conditions de vente, 
• La description du bien et ses annexes le cas échéant, 
• Les conditions de l’offre faite au locataire. 

Ce qu’il faut retenir sur les droits et devoirs d’un locataire âgé et de son agence : 

Si le locataire est un locataire protégé, alors ses droits sont différents. En effet, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement de son bail, ou alors il se doit de lui proposer un logement de remplacement en respectant des critères. En revanche, ses devoirs sont les mêmes que tout autre locataire.

Les conditions pour être qualifié de locataire protégé, si le locataire a plus de 65 ans : 

• Avoir plus de 65 ans,
• Avoir des ressources annuelles en dessous des seuils fixés par la loi, qui se basent sur la composition du foyer fiscal et la région où se situe le bien. 

Les conditions pour être qualifié de locataire protégé, si le locataire a moins de 65 ans : 

• Héberger une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge avec des ressources annuelle en dessous des seuils légaux.

• Le montant cumulé des ressources des personnes habitant dans le bien doit être inférieur aux plafonds fixés par la loi.

Néanmoins, le propriétaire pourra résilier le bail s’il répond à au moins un des critères suivants : 

• A plus de 65 ans,
• A des ressources inférieures aux seuils,
• Propose un logement similaire au locataire.

Si le locataire protégé manque à ses devoirs, comme payer le loyer, il perd son statut de locataire protégé. Le bailleur peut alors lui donner congé pour ce motif.

Enfin, depuis le 21 juillet 2023, la protection des locataires protégés s’étend aux locataires percevant l’allocation journalière de présence parentale (loi n^o 2023-622 du 19 juillet 2023).

La vacance locative est une contrainte à éviter. En effet, avoir un bien qui n’est pas loué est une perte d’argent. Pour éviter ce phénomène, il est recommandé d’anticiper rapidement les travaux à réaliser et de veiller à leurs bons déroulés grâce à des outils dédiés . Néanmoins, les travaux de rénovations peuvent être coûteux. Cet article vous aidera à savoir comment financer et suivre des travaux de rénovations.

Pourquoi envisager des travaux de rénovation ?

La rénovation d’un logement améliore le confort et la qualité de vie, mais surtout elle permet à vos locataires d’économiser de l’argent, ce qui rend votre bien plus attractif. Par exemple, des travaux d’isolation peuvent permettre d’avoir une meilleure classe au Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Ce qui n’est pas négligeable avec l’envolée du coût de l’énergie. Il est donc utile de savoir comment financer et suivre des travaux de rénovations.

De plus, un bien régulièrement entretenu coûtera moins cher sur le long terme car les travaux seront réalisés au fur et à mesure évitant ainsi de provoquer de plus gros sinistres. Des travaux de rénovation permettent d’éviter les accidents à vos locataires, comme une prise mal fixée qui provoquerait un incendie. La valeur du bien est ainsi conservée ce qui permet de louer facilement, et par conséquent d’éviter la vacance locative. 

Comment financer des travaux de rénovation ? 

Il est important de rappeler que le locataire peut lui aussi faire des demandes. En effet, il peut demander : 

• la prime Coup de pouce Chauffage,
  • qui permet de remplacer les chauffages par des installations consommant moins. La chaudière au gaz, fioul ou charbon est alors remplacée par une chaudière biomasse. Elle peut également être changée par une pompe à chaleur, par un système solaire combiné, ou encore par un chauffage au bois. Ou encore être raccordée à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables. Suivant les travaux, la prime est plus ou moins importante et elle se base sur les revenus fiscaux de référence de N-2. 
  • Cette prime est cumulable avec MaPrimeRénov et éco-prêt à taux zéro. 

• Certificats d’économie d’énergie (CEE) “Standard”,
  • Cette aide a pour but que les fournisseurs d’énergie financent partiellement ou totalement des travaux d’économies d’énergie. Il peut s’agir d’une aide sous forme d’un bon d’achat, d’une prime ou d’une réduction. Uniquement les travaux standards sont concernés, comme par exemple des travaux d’isolation. 
  • Il faut être vigilant avec cette aide. En effet, il est conseillé de signer et de dater le devis manuscritement. Il est important de veiller au fait que l’aide concerne uniquement les travaux et/ou installations et que le devis précise bien leur nature. Les conseils ne sont par exemple pas éligibles à la prime. S’il y a un sous-traitant, il faut veiller à ce que son nom apparaisse bien sur le devis. Il ne faut pas non plus, que le devis précise qu’un acompte doit être verser avant la date de signature du contrat avec votre fournisseur d’énergie. 
  • Cette aide est cumulable avec éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRenov’ et l’Aide du Fonds Air pour l’installation d’un système de chauffage au bois performant. 

• Prêts à l’amélioration de l’habitat de la CAF,
  • Il permet de financer des travaux de rénovation ou d’isolation thermique. Il est destiné aux bénéficiaires de prestation familiale qui résident en France métropolitaine, Guadeloupe, Guyane, Martinique ou à La Réunion. Le taux d’intérêt est de 1%. 
  • Ce prêt peut atteindre 80% du montant des dépenses, toutefois, dans la limite de 1067,14€. Il est ensuite versé en deux fois, une première moitié à la signature du contrat de prêt, sur présentation du devis. L’autre moitié est, quant à elle, versée sur présentation des factures dans le mois suivant la fin des travaux. 

• Éco-prêt à taux zéro,
  • Aussi appelé éco-PTZ, est versé par certaines banques. Il s’agit d’un prêt à taux zéro, ayant pour montant maximal 50 000€. Il couvre les travaux de rénovation ponctuelle, qui permettent à votre logement d’avoir de meilleures performances énergétiques. Il couvre également les travaux de rénovation globale toujours pour de meilleures performances énergétiques. Il peut aussi couvrir les travaux de réhabilitation de votre installation d’assainissement non collectif, afin de mettre un dispositif qui ne consomme pas d’énergie. 

D’autres aides existent, comme le crédit d’impôt si vous réalisez des travaux d’équipement pour personne âgée ou handicapée. Dans la même visée, votre caisse de retraite peut aussi vous aider. En effet en cas de travaux d’amélioration et d’adaptation du logement, une aide financière aide à entreprendre des travaux améliorant le logement ou l’adaptant à la perte d’autonomie. Cette aide s’applique pour les retraités du régime général et les retraités de l’Etat. 

Si le propriétaire est occupant, alors en plus des aides déjà citées il peut être éligible aux aides suivantes : 

• MaPrimeRénov’ 
• MaPrimeRénov’ Sérénité 
• Prime Coup de pouce Rénovation performante d’une maison individuelle 
• Aides de l’Aence nationale de l’habitat (Anah) 
• Aide à l’insonorisation de votre logement proche d’un aéroport 
• Crédit d’impôt pour des dépenses de prévention des risques technologiques dans votre logement 

Attention, les aides ne sont pas toujours cumulables. 

Le processus à suivre : 

Pour obtenir un financement pour vos travaux de rénovation, vous devrez suivre plusieurs étapes : 

1. Évaluez vos besoins en matière de rénovation : établissez un plan de rénovation et identifiez les travaux nécessaires. 

2. Obtenez des devis : demandez des devis détaillés à plusieurs entrepreneurs pour estimer le coût des travaux. 

3. Recherchez des financements : examinez les différentes options de financement et choisissez celle qui convient le mieux à votre situation. 

4. Demandez des aides de l’État : renseignez-vous sur les aides de l’ANAH et les subventions offertes par les collectivités territoriales. 

5. Finalisez les travaux : choisissez un entrepreneur et signez un contrat. Assurez-vous de suivre les travaux de près pour garantir leur qualité. 

Comment suivre des travaux de rénovations ? 

Pour suivre des travaux, rien de tel qu’un outil pour vous y aider. ImmoPad propose un type de document “Suivi de travaux” qui permet de suivre l’avancée des travaux au fur et à mesure. Il est possible de préciser les démarches que le locataire a fait.  

De plus avec l’option Smart Pilot vous pouvez, lors d’un état des lieux de sortie ou dans le cadre de suivi de travaux, ajouter un service afin de rappeler quels travaux doivent être effectués. Vous pourrez préciser s’il faut demander un devis, si la gestion se fera en interne ou avec un prestataire… Vous pouvez ensuite suivre l’avancement des travaux depuis l’espace de gestion pour piloter au mieux leurs réalisations. À tout moment vous pouvez déclarer des sinistres depuis l’espace de gestion et suivre leurs progressions. Il s’agit donc d’un outil simple pour suivre des travaux de rénovations.  

Enfin, toujours avec la solution ImmoPad, vous pouvez réaliser un document “Procès-verbal de réception de travaux” qui permet de contrôler la bonne réalisation des travaux. La prise de photo étant illimitée, vous pouvez ainsi avoir un document plus précis. 

Pour préparer les assemblées générales de copropriété, ImmoPad et son option Smart Pilot peuvent vous permettre d’avoir des documents clairs et précis sur lesquels vous appuyer. Vous pourrez également plus facilement préparer votre budget prévisionnel de copropriété, puisque les travaux à réaliser seront plus facilement ciblés. 

En France, selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique en 2022, 5,2 millions de logements sont des passoires énergétiques, parmi elles, plus de 2 millions concernent des logements en location.

Face à ce constat, l’État a agi et la mise en place de la loi Climat et résilience vient rebattre les cartes et chambouler la vente et la location de ces logements en imposant de nouvelles règles.

Alors faut-il rénover une passoire thermique? ou faut-il la vendre?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est une habitation qui a une mauvaise isolation thermique et qui perd de la chaleur en hiver et de la fraîcheur en été, ce qui entraîne une consommation d’énergie excessive pour le chauffage et la climatisation.

Un logement est qualifié de passoire énergétique lorsque son étiquette énergie est entre F et G. Comme vous l’aurez compris, cela correspond au bas du classement. À l’année, une passoire énergétique représente en général une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh par m2/an.

L’étiquette énergie d’un logement est délivrée lors de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique appelé DPE.

Depuis le 1° janvier 2023, tous les logements notés F et G sont interdits à la location. La question est alors de savoir s’il vaut mieux rénover ces logements ou bien les vendre ?

Passoire thermique, que dit la loi ?

Selon la loi Climat et Résilience , les logements qualifiés d’énergétiquement décents concernent tout logement dont la consommation énergétique est inférieure à 450kWh/m2. Au-delà on considère que le logement est une passoire thermique.

Ce critère est établi par le diagnostic de performance énergétique dit DPE. Cela concerne donc tous les logements classés G au DPE.

A noter que, depuis le 1° janvier 2023, il est interdit de mettre en location un logement dit passoire énergétique . Cette interdiction concerne uniquement les contrats de location signés à compter du 1^er janvier 2023.

Cependant, dès 2028, la loi climat et résilience, prévoit l’interdiction de toutes les locations dites passoires énergétiques.

D’ici là, les locataires des logements catégorisés passoires thermiques peuvent obliger le bailleur à rénover le logement. De plus, il est interdit d’augmenter le loyer de ces logements en cas de renouvellement de bail ou de remise en location.

 A savoir, l’interdiction à la location des logements énergivores s’étendra petit à petit à un certain nombre de logement :

Les dates à retenir pour la location :

• 2023 : interdiction à la mise en location de tous logement dont la consommation énergétique dépasse le 450kWh/m2
• 2025 : interdiction de louer des logements classés G
• 2028 : interdiction de louer des logements classés F
• 2034 : interdiction de louer des logements E

Pour la vente, il faudra réaliser un audit énergétique avant la mise en vente du logement :

• Au 1° avril 2023 pour les logements F et G si la promesse ou acte de vente a été signé après le 1^er septembre 2022
• 2025: obligatoire pour les habitations classées E
• 2034: obligatoire pour les habitations classées D

Faut-il rénover un logement dit passoire thermique ?

Vous l’aurez compris, les propriétaires de passoires énergétiques sont donc contraints à court – moyen terme:

• soit à effectuer des travaux s’ils souhaitent pouvoir augmenter le loyer et pouvoir continuer à louer leur bien
• soit à vendre leur bien après avoir effectué un audit énergétique.

Il est possible de rénover une habitation pour améliorer son niveau d’isolation thermique et de réduire sa consommation d’énergie. Certaines subventions et incitations fiscales peuvent également être disponibles pour aider les propriétaires à améliorer leur habitation. Il est donc nécessaire de bien prévoir le budget et le financement des travaux de rénovation.

Les avantages pour rénover une passoire énergétique :

1. Pour respecter la réglementation en vigueur.

Comme vous l’avez lu, afin d’être conforme à la réglementation, il faut effectuer des rénovations afin de pouvoir continuer à louer le logement.

2. Valoriser au mieux le bien

Réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique de celui-ci, permettra d’augmenter sa plus-value en cas de vente.

Dans le cadre de la location, cela permettra d’augmenter le loyer et donc les revenus.

3. Diminuer la vacance locative.

En effectuant des travaux de rénovation, le bien-être et le confort de vie sont augmentés. Il sera donc plus de facile de louer le logement en question et donc de diminuer la vacance locative.

La rénovation d’un bien parait donc quasiment obligatoire pour être en conformité avec la loi. Cependant cela peut aussi permettre au propriétaire de valoriser son bien en gagnant davantage de revenus s’il souhaite le louer ou en réalisant une belle plus-value à la revente.

Pourquoi vendre une passoire thermique ?

Dans certains cas, il peut paraitre plus avantageux de vendre son bien dit passoire énergétique.

1. Coûts élevés d’énergie :

Les passoires thermiques consomment souvent beaucoup d’énergie pour le chauffage et la climatisation, ce qui peut entraîner des coûts élevés pour le propriétaire, le locataire et la copropriété.

2. Coûts des travaux de rénovation

Les coûts des travaux de rénovation peuvent s’avérer particulièrement élevés. Si l’investissement dans ce type de travaux ne permet pas de réaliser une plus-value à la vente il peut s’avérer plus judicieux de vendre le bien en l’état.

3. Le cas du bien en copropriété

Si le bien est en copropriété, il peut être plus avantageux de vendre tout de suite celui-ci. En effet certains travaux nécessitent l’accord de tous les copropriétaires ou la majorité. Et cela peut être très long à obtenir…

Si le bien en question est classé passoire énergétique et en location, il vaut peut-être mieux le mettre en vente. En effet, avec l’interdiction d’augmentation des loyers des passoires thermiques, la perte de revenus peut vite être importante.

Ainsi, Il est important de tenir compte des coûts potentiels des travaux de rénovation et des réductions de valeur potentielles de la propriété avant de décider de vendre une passoire thermique. Il est également judicieux de consulter un professionnel qualifié pour évaluer la valeur potentielle de la propriété après les travaux de rénovation.

Comment rénover une passoire thermique :

Réaliser un audit énergétique :

Il est important de mesurer la performance thermique actuelle du logement pour déterminer les points à améliorer. Il est donc nécessaire de faire un audit énergétique. Cela doit être fait par un professionnel qualifié.

Ce document permet d’avoir un état général du logement d’un point de vue énergétique et une estimation du type de travaux et leur coûts

Faire les demandes d’aides pour la rénovation des passoires énergétiques

Il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique pour entreprendre ce type de travaux comme Ma Prime Rénov’. Ces aides peuvent venir baisser de manière significative les coûts des travaux.

Comparer la plus-value avec et sans travaux de rénovation

Il est conseillé d’estimer la valeur de vente avant la réalisation des travaux de rénovation et après. Cela permettra d’estimer efficacement l’intérêt de la réalisation de ceux-ci.  

Les travaux d‘iIsolation thermique :

 L’isolation thermique peut être améliorée en installant de l’isolation dans les murs, les plafonds et les combles voire vide sanitaire. Il peut également être nécessaire d’installer des doubles vitrages pour les fenêtres.

Les travaux d’étanchéité à l’air :

L’un des premiers pas pour améliorer la performance énergétique d’une habitation est d’améliorer son étanchéité à l’air. Cela peut inclure des travaux tels que la mise en place de joints d’étanchéité autour des fenêtres et des portes, ainsi que la réparation de fuites d’air dans les murs et les plafonds.

Les travaux de ventilation :

Une bonne ventilation est cruciale pour éviter les problèmes de moisissures et d’humidité dans une habitation. Il est important d’installer des systèmes de ventilation performants pour évacuer l’air vicié et améliorer le confort thermique.

Les travaux d’équipements de chauffage :

Les équipements de chauffage obsolètes peuvent consommer beaucoup d’énergie. Il peut être judicieux de les remplacer par des équipements plus performants, tels que des pompes à chaleur. Il est recommandé de dire adieu aux convecteurs électriques qui sont extrêmement énergivores.

Le chauffage au bois ou par pellets peut aussi être une bonne option pour réduire la facture énergétique.

Effectuer un suivi de travaux optimal

Il est important de bien suivre les travaux effectués afin de s’assurer de la bonne réalisation de ceux -ci et d’éviter les délais à rallonge et les mauvaises surprises.

Comment réaliser un suivi de travaux optimal ?

La réalisation de travaux peut vite prendre un peu plus de temps que prévu en particulier à l’époque actuelle avec le manque de matériaux et de main d’œuvre.

Pendant ce temps-là, le bien n’est pas loué, la vacance locative augmente et donc les revenus baissent.

Afin de suivre les travaux de manière efficace et rapide, il est recommandé de mettre en place un suivi par exemple via une application comme ImmoPad.

Effectuer le suivi de travaux avec ImmoPad permettra de constater en temps réel l’avancée des travaux, de poser des réserves et de les lever.

L’ajout de photo permettra de pointer du doigt de manière précise certains défauts ou éléments.

Enfin ce rapport est envoyé à toutes les parties prenantes avant même de quitter le chantier. Le suivi de travaux avec ImmoPad permet de réduire significativement la vacance locative et les contestations à la réception des travaux. Le partage des informations en temps réel avec l’ensemble des intervenants permet aussi de mieux coordonner ceux-ci et d’avancer plus rapidement et plus sereinement.

Cela ne vous aura pas échappé : les changements climatiques et l’extension des territoires urbains n’ont fait qu’augmenter les risques d’incendie et autres…. Les inondations représentent le premier risque naturel en France. Les incendies, quant à eux, touchent chaque année plus de 20 000 habitations. Quelle est donc la responsabilité des locataires en cas d’incendies ? D’inondations ? Ou encore, lors de sinistres dont ils ne sont pas responsables ? Le gestionnaire a-t-il une responsabilité ?

La responsabilité du locataire en cas d’incendie ou autres dégâts :

• Il est à noter que les locataires ne peuvent être tenus responsable si les dégâts ont été occasionnés par des sinistres découlant d’un vice de fabrication, d’un défaut technique dans la conception du logement ou encore d’une négligence venant du propriétaire.
• Comme le précisent les textes de loi (lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989), le locataire est tenu de s’acquitter des réparations locatives ainsi que de l’entretien du logement. Les locataires étant considérés comme responsable si des dégradations ou des pertes surviennent dans le logement lors de leur location.
• Si des sinistres sont susceptibles d’affecter une partie ou tout le bien, venant de catastrophes naturelles reconnues, c’est-à-dire résultant d’un arrêté catastrophe naturelle, alors le bailleur est dans l’obligation de prévenir le locataire.
• L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, explique que : « Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, chaque année, à la demande du bailleur ». En revanche, pour les locations meublées l’assurance n’est pas obligatoire. Ce qui n’empêche qu’en cas de sinistre, les locataires devront indemniser les dommages.
• Enfin, le propriétaire est en droit de souscrire une assurance pour les locataires.

Que ce passe-t-il lors d’incendies, d’inondations ou encore de sinistres ?

Les forces majeures ne sont pas de la responsabilité des locataires. Par force majeure, on entend:

• les cataclysmes naturels tels que les séismes, la grêle, les inondations, les coulées de boue…
• les accidents technologiques comme les explosions d’usine, les déversements et les fuites de produits toxiques…
• les accidents occasionnés par des tiers, comme des incendies, des dégâts des eaux ou des explosions…

Néanmoins, pour que le locataire d’un logement meublé soit couvert en cas d’incendie, le mieux est de souscrire à une garantie “risques locatifs”.

Pour les locataires de non-meublés, cette garantie est obligatoire. La garantie “risques locatifs” prend en charge uniquement les dommages dus à un incendie, un dégât des eaux ou une explosion. En cas de sinistre, les dommages alors causés au bien par les locataires seront indemnisés par l’assureur au propriétaire.

Pour être plus couvert, il est possible de souscrire à une assurance multirisques habitation. Celle-ci propose systématiquement deux garanties qui sont complémentaires à celle contre les risques locatifs”. D’une part la garantie “recours des voisins et des tiers”, et d’autre part une garantie qui protège les biens mobiliers ainsi que des effets personnels des locataires. Cette seconde garantie permet de protéger, également, les biens présents dans une dépendance au logement, comme un garage ou encore une cave.

L’assurance multirisques habitation permet de couvrir les dommages liés à un incendie, un dégât des eaux, une explosion, mais aussi les dommages consécutifs à une tempête, à de la grêle, de la neige, des bris de glace, une catastrophe naturelle ou technologique ou encore à un attentat ou un acte de terrorisme.

Il faut tout de même veiller aux plafonds de remboursements, les exclusions et les franchises appliquées.

Que se passe-t-il si les voisins sont responsables du sinistre ?

Si un incendie ou un dégât des eaux, s’étant déclenché dans le logement d’un voisin, se propage aux étages supérieurs ou inférieurs, et touche alors votre locataire, il faut que le locataire voisin ait souscrit à la garantie “recours des voisins et tiers” afin qu’elle puisse indemniser le propriétaire.

Les infos à retenir:

Vous voilà incollable sur les responsabilités en cas d’incendie ou autre sinistre ! En espérant que vous n’aurez pas ce type de problème à gérer !

Si la grande majorité des logements sont couverts par une assurance habitation, et bien souvent par une assurance Multirisques Habitation, un tel niveau de couverture n’est pas obligatoire. Quelles sont les obligations des locataires ? Quand doit-on être couverts et dans quelles mesures ? 

Quand l’assurance est-elle demandée ? 

Le locataire qui a un bail d’habitation à son nom, que la location soit nue, meublée ou en bail mobilité, est obligé d’assurer son habitation. 

L’attestation d’assurance est demandée pour la première fois lors de la remise des clés. Généralement, lorsque le locataire et le bailleur (ou son représentant) procèdent à l’état des lieux d’entrée dans le logement, le locataire remet l’attestation au bailleur, qui lui donne alors les clés du logement. L’attestation peut être envoyée en amont si le locataire le souhaite. 

À chaque date anniversaire du contrat de bail, le locataire devra transmettre la nouvelle attestation à son bailleur, pour l’année à venir. Une nouvelle attestation est également demandée pour un renouvellement du contrat de bail, quelle que soit la date. 

Quelles couvertures sont exigées ?

La loi du 6 juillet 1989 (article 7, numéro 82-462) définit que le seuil minimal de couverture obligatoire pour l’assurance habitation est la Garantie des Risques Locatifs. Cette garantie couvre le logement contre les incendies, les catastrophes naturelles, les dégâts des eaux et les attentats. Les travaux de réparation suite à un de ces dégâts, ou la valeur du bien si le coût des travaux la dépasse, sont alors pris en charge par l’assureur. Ces couvertures sont incluses dans toute assurance habitation, quelle qu’elle soit. 

Attention toutefois, si ces couvertures suffisent pour que le locataire soit en règle, elles ne couvrent pas le locataire contre les préjudices causés aux voisins, les effractions ou encore pour ses effets personnels. Dans ces cas-là, ce sera la locataire qui devra payer lui-même les réparations ou dédommagements nécessaires. 

Optimiser son assurance

L’assurance habitation basique couvre des risques qui coûtent très cher quand ils se produisent, mais qui se produisent très peu souvent. Il est donc courant de payer l’assurance sans jamais n’avoir à s’en servir. Toutefois, le coût de certaines couvertures facultatives est très faible par rapport à l’utilité qu’elles présentent. Il peut donc être judicieux d’optimiser son assurance habitation avec les options réellement nécessaires. 

Il convient bien-sûr de se demander quels sont les besoins en couverture de chaque profil, afin de définir la meilleure assurance habitation dans sa situation. Pour un locataire par exemple, on se concentrera sur les remboursements en cas de vol ou d’effraction, ou encore en cas de dommages causés chez les voisins.

Par ailleurs, au-delà des couvertures, les tarifs bas sont souvent synonymes de franchises élevées ou de plafonds de remboursement faibles. Il convient donc de comparer plusieurs assurances, et de se demander si ce n’est pas plus avantageux de souscrire à une assurance quelques euros plus chère mensuellement, mais qui rembourse bien mieux. 

Que se passe-t-il si l’obligation d’assurance n’est pas respectée ? 

Si le locataire n’est pas en mesure de présenter une assurance habitation, le bailleur dispose de deux options : 

• Résilier le bail du locataire
• Souscrire une assurance pour le compte du locataire 

Le contrat de bail peut être résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance si une telle clause le prévoit dans le contrat. Si aucune clause résolutoire n’a été prévue dans le contrat, le bailleur doit respecter une procédure d’assignation au tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 

Si le bailleur souscrit une assurance lui-même, il peut alors répercuter le prix mensuel de l’assurance sur le loyer perçu chaque mois, une majoration de 10% maximum étant également permise. Attention toutefois, s’il souscrit l’assurance pour le compte du locataire il ne peut plus résilier le contrat de bail pour défaut d’assurance.

Les obligations du syndic de copropriété existent depuis la loi relative au statut de syndic du 10 juillet 1965. Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif, cela revêt du choix des copropriétaires. Au cours de leurs trois ans de mandat, ces syndics répondent à diverses obligations pour veiller au bon maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes de l’immeuble et de ses équipements. 

Ces obligations sont inscrites dans la loi fondatrice de la copropriété datant du 10 juillet 1965. Toutefois, le contenu de cette loi a reçu de nombreuses modifications ces dernières années. 

Pour commencer, depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a apporté de nouvelles obligations pour le syndic de copropriété, tout en modifiant d’autres dispositions. 

Puis, le 23 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), porte les obligations du syndic de copropriété dans l’ère du numérique, de la digitalisation et de la dématérialisation. 

Quels sont les modèles de gestion des syndics de copropriété ? 

La loi du 10 juillet 1965 indique qu’il est obligatoire pour une copropriété d’être géré par un syndic. Il existe trois modèles de gestion pour gérer un syndic :

Le syndic professionnel, le plus connu : la copropriété mandate une société externe pour gérer leur copropriété en échange d’honoraires. Néanmoins, en plus des honoraires initiaux, le syndic professionnel pourra facturer des frais annexes pour toutes prestations supplémentaires (frais de courriers, de photocopies, etc). 

Le syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire qui a été élu en Assemblée Générale. Et qui prend ainsi la qualité de syndic et gère la copropriété le temps d’un mandat. La rémunération est décidée par l’ensemble des copropriétaires par un vote à la majorité absolue lors d’une Assemblée Générale. 

Le syndic coopératif, le nouveau : ici, le conseil syndical assure la gestion des copropriétés sans aucun intermédiaire. Le président du conseil syndical détient légalement la qualité de syndic,. Toutefois, ce sont tous les conseillers syndicaux qui peuvent participer à la gestion de la copropriété. 

Le syndic de copropriété est élu par les copropriétaires en Assemblée Générale par un vote à la majorité absolue. Pour atteindre cette majorité, il est nécessaire d’obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Pour rappel, la mise en concurrence d’un syndic professionnel est obligatoire par le conseil syndical, d’après l’article 21 de la loi de 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cependant, si la mise en concurrence n’est pas effectuée, il est tout de même possible d’élire un syndic de copropriété.

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC LIÉES À LA GESTION FINANCIÈRE 

Qu’il s’agisse d’un syndic professionnel, bénévole ou coopératif, il se doit de répondre à diverses obligations financières:

• Réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, ainsi que les comptes du syndicat et leurs annexes.
  Le budget prévisionnel d’une copropriété sert à estimer et à planifier les dépenses courantes de l’immeuble pour l’année à venir. Il se prépare en concertation avec le conseil syndical. Évidemment, les copropriétaires votent ledit budget en Assemblée Générale.

• Régler les fournisseurs.
• Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds aux copropriétaires.
• Recouvrer les charges impayées, ou sinon, par le biais de relances ou par procédures juridiques si nécessaire.
• Soumettre ces comptes aux votes des copropriétaires. 
• Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Depuis, la loi ALUR oblige les syndics de copropriété de plus de 15 lots à ouvrir ce compte séparé. 
• Verser sur le compte toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires. 

Mais quelle différence entre le syndic de copropriété et le syndicat de copropriétaires ? 

Premièrement, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui se charge de représenter le syndicat de copropriétaire et qui assure la bonne gestion de l’immeuble.

Deuxièmement, le syndicat de copropriétaires est l’ensemble des propriétaires des logements de l’immeuble de ladite copropriété. 

De plus, dans l’aspect financier, le syndic de copropriété se doit de tenir à jour deux documents importants :

• Le grand livre des comptes, qui doit regrouper l’ensemble des opérations par grand poste. 
• Le livre journal, qui doit recenser, par ordre chronologique, l’ensemble des opérations comptables ayant un impact financier sur le fonctionnement du syndicat de copropriétaires. 

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC LIÉES À LA GESTION ADMINISTRATIVE 

Outre l’aspect financier, la majorité des obligations du syndic de copropriété est d’ordre administratif. Elles se décomposent comme suit : 

• Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété. 
  Cette fiche informe les copropriétaires sur les fonctionnements de la copropriété et l’état de l’immeuble. Elle est obligatoire et doit être mise à jour par le syndic tous les ans. 

• Réaliser et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et s’ils ont donné leur accord, leur adresse électronique. 
• Faire appliquer le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’Assemblée Générale (communément appelée AG). Les copropriétaires votent chaque règles et droits inscrit dans le règlement.
• Administrer l’immeuble, assurer son entretien, sa conservation et y effectuer les travaux nécessaires. 
• Réaliser et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
  Ce carnet répertorie l’ensemble des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il doit être consultable sur la demande d’un copropriétaire.

• Représenter le syndicat de copropriétaires en justice.
• Informer les occupants de l’immeuble (donc propriétaires comme locataires) des décisions prises lors des Assemblées Générales.
• Gérer les archives du syndic de copropriétaires et en assurer la bonne sécurité 
• Procéder à l’immatriculation de la copropriété au sein du registre national des copropriétés. Ceci, afin de l’identifier auprès des pouvoirs publics, suivre son bon fonctionnement et éventuellement anticiper une défaillance.
• Gérer les contrats avec les différents prestataires de la copropriété comme l’énergie, le nettoyage, la maintenance de l’ascenseur, la conciergerie, etc. 

DÉCISION OBLIGATOIREMENT VOTÉ EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : 

• La souscription d’un contrat d’assurance de responsabilité civile du syndicat. S’il y a un refus, le syndic peut souscrire à cette assurance pour le compte du syndicat.
• Délégation à une entreprise spécialisée dans la gestion des archives du syndicat des copropriétaires.
• Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée.
  Pour signer vos documents entre syndic et syndicat de copropriétaire, vous pouvez utiliser une signature électronique tel que DomuSign. Vous gagnerez ainsi en temps, en efficacité et en sécurité du document !

QUELS DOCUMENTS POUR QUI ? 

Nonobstant, l’accès aux documents doit être différencié selon la nature desdits documents et le statut du consultant. Ainsi, le site du gouvernement les sépare comme suit :

Documents accessibles aux membres du conseil syndical 

• Liste de tous les copropriétaires
• Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l’exercice échu
• Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
• Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires. Elles sont relatives aux procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré
• Carte professionnelle du syndic, attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité

Documents accessibles à l’ensemble des copropriétaires 

• Règlement de copropriété, état descriptif de division et actes les modifiant s’ils ont été publiés
• Dernière fiche synthétique de la copropriété
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité
• Contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
• Ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires
• Contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours
• Procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales annuelles ayant été appelées à connaître les comptes. Ainsi que les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.
• Contrat du syndic en cours

Documents concernant le lot d’un copropriétaire 

• Compte individuel du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l’AG annuelle
• Montant des charges courantes du budget prévisionnel. Et les charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payés par le copropriétaire
• Montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot du copropriétaire après l’approbation des comptes du syndicat par l’AG annuelle
• Avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les 3 dernières années

En outre, vous pouvez aussi découvrir comment réduire les contestations de vos prestations facturées !

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ SE DIGITALISE ! 

Enfin, grâce à la loi ELAN, le syndic de copropriété doit proposer un accès en ligne aux documents concernant la gestion de l’immeuble ou des lots de copropriété. Cet accès en ligne se doit d’être sécurisé et accessible aux membres du conseil syndicat et aux copropriétaires grâce à un code personnel. Évidemment, ces documents doivent être téléchargeables et imprimables. 

Les documents devant être accessibles et consultables en ligne sont : 

• Le règlement de copropriété 
• Les contrats d’assurance de l’immeuble, au nom du syndicat des copropriétaires 
• Le carnet d’entretien de l’immeuble et les divers diagnostics techniques pour les parties communes 
• Les contrats et marchés, signés par le syndic, au nom du syndicat de copropriétaires 
• La dernière fiche synthétique de la copropriété, réalisée par le syndic lui-même
• Le contrat de syndic de copropriété
• Les devis de travaux validés par les Assemblées Générales
• Les trois derniers procès-verbaux des dernières Assemblées Générales

Il existe plusieurs logiciels et applications qui peuvent vous aider dans la digitalisation de votre syndic. ImmoPad fait partie des leader sur le marché des états des lieux et de la gestion de bien immobilier. Avec notre application, vous pouvez établir vos visites techniques d’immeubles et les constats de vos travaux deux fois plus rapidement ! Notre stockage est assuré et sécurisé, dans des serveurs français, vous garantissant un archivage optimisé et 100% sécurisé.

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ DEVIENT MOINS ENERGIVORE ! 

De plus, depuis 2015, la loi pour la transition énergétique a créé l’obligation pour les copropriétés les plus énergivores (à savoir, une consommation supérieure à 330Kw/h, par mètre carré et par an), d’engager des travaux d’isolation thermique avant 2025. 

Alors, pour assurer le financement de ces rénovations, la loi ALUR a apporté une nouvelle obligation pour les syndics : assurer la constitution du fonds de travaux, selon les modalités décidées par l’Assemblée Générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

Donc, c’est au syndic de piloter des projets de rénovation comme les remplacements de chaudières, les changements de radiateurs, etc. Ces travaux doivent évidemment être actés et votés par les copropriétaires lors des AG. 

Pour mener à bien le suivi de l’ensemble de ces travaux de rénovation énergétiques, nous conseillons aux syndics de s’équiper d’une application tel qu’ImmoPad. Œuvrant pour simplifier la gestion des biens à tous les professionnels, notre application a été conçu pour gagner en rapidité et efficacité. Assurez-vous un constat détaillé, formel et parfaitement légal pour suivre l’avancer de vos travaux de rénovation. 

UNE COPROPRIÉTÉ EN TOUTE SÉCURITÉ !

Enfin, pour garantir la sécurité de l’ensemble des habitants de la copropriété, le syndic doit faire installer quelques équipements obligatoires :

• Des portes coupe-feu si la demande de permis de construire de la copropriété a été déposée avant le 5 mars 1987. Et/ou que le plancher du logement le plus haut est situé à 28 mètres au-dessus du sol. 
• Un extincteur portatif tous les 15 véhicules dans un parking 
• Il doit y avoir au moins un extincteur à proximité de la chaudière à fioul, charbon ou gaz de l’immeuble.

De plus, si la sécurité des résidents de l’immeuble est menacée, le syndic peut décider de réaliser des travaux urgents sans quelconque accord préalable des copropriétaires en Assemblée Générale. La loi ne définit pas exactement ces travaux, mais la jurisprudence retient : 

• La consolidation du mur qui menace de s’écrouler 
• La réparation, voire le remplacement, de la chaudière de l’immeuble en période hivernale 
• La réfection d’une toiture qui cause des dégâts des eaux 

Dès le 1° juillet 2021 le nouveau diagnostic de performance énergétique devient obligatoire pour les particuliers . Pour les professionnels de l’immobilier, ils auront jusqu’au 1° janvier 2022 pour se mettre en conformité. Comment cela va-t-il impacter votre agence ? Découvrez les réponses à vos questions dans la suite de notre article.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), est un document qui détermine l’efficacité énergétique d’un logement. Il permet de se renseigner sur son niveau de consommation en énergie et sur son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE est obligatoirement réalisé par un professionnel.

Ce qui change avec le nouveau DPE en 2021

Le DPE sera obligatoire :  

Première modification, le DPE devient obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un bien immobilier. Les DPE vierges ne seront donc plus acceptés.

Nous vous rappelons , qu’il était déjà obligatoire de donner ce document aux locataires lors de l’état des lieux et de la signature du contrat de location.

Comment est calculé le nouveau DPE ?

Le Dpe ne sera plus calculé sur les factures mais sur les caractéristiques du bâtiment.

 Celui-ci prendra en compte :

• Le bâti
• La qualité de l’isolation
• Le type de fenêtre
• Le système de chauffage
• Les consommations  en termes d’éclairage, d’auxiliaire et d’équipements du logement

Quelles informations apparaitront sur le nouveau diagnostic énergétique ?

Avec cette réforme, le nouveau DPE sera plus compréhensible mais aussi plus précis.

La présentation de ce diagnostic immobilier sera maintenant plus claire afin que tout le monde puisse le comprendre correctement. Il permettra aussi d’avoir une meilleure vision de l’état du logement et des travaux à effectuer.

Par exemple, il comportera une fourchette de prix  indiquant le montant de la facture de chauffage.

D’autres informations supplémentaires seront aussi présentes telles que : le confort d’été, la qualité de la ventilation, la qualité de l’isolation, la répartition des déperditions thermiques…

Le nouveau document comportera aussi des recommandations de travaux à effectuer ainsi qu’une estimation des coûts.

Quelles modifications pour les annonces immobilières?

Il sera obligatoire d’afficher sur les annonces de biens en location ou en vente : l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation des factures énergétiques.

 Le DPE, un document opposable juridiquement

En plus d’être obligatoire, il devient aussi opposable juridiquement.
L’acheteur ou le locataire pourra s’il le souhaite faire un diagnostic. Si celui-ci ne correspond pas au diagnostic qui lui a été fourni , l’acquéreur ou le locataire pourra se retourner contre le vendeur/propriétaire. Ce dernier pourra se voir contraint de réaliser les travaux. Il pourra à son tour se retourner contre la personne ayant réalisé le diagnostic.

Quels biens sont concernés par ce nouveau diagnostic de performance énergétique ?

Doté de son nouveau caractère obligatoire, le DPE devra être réalisé pour tous les logements mis en vente et en location .

Il sera aussi possible de faire un DPE à l’échelle d’un bâtiment, soit un diagnostic collectif pour la copropriété.

Les propriétaires des logements pourront de leur côté  demander un DPE individuel pour leur logement .

Une information utile notamment pour valoriser son logement lors d’une vente ou d’une location!

Les dates à retenir

• 1° juillet 2021 : le DPE devient obligatoire pour les particuliers
• 1° Janvier 2022 : le DPE devient obligatoire pour les professionnels
• A partir du 1° juillet 2021, les logements avec une étiquette F et G seront qualifiés de passoires énergétiques
• A partir du 1er janvier 2022, les loyers des logements classés F et G ne pourront plus être augmentés
• Dès 2023, les logements en étiquette G ne pourront plus être proposés à la location
• A partir de 2028 les logements en étiquette F ne pourront plus être proposés à la location

Quelle durée de validité pour les DPE déjà réalisés?

• Les DPE réalisés entre le 1°janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu’à fin 2022
• Les DPE réalisés entre le 1° janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’ à fin 2024

Retrouvez plus d’informations sur la réglementation sur le site du service public

Le samedi 28 novembre a eu lieu la réouverture des agences immobilières ainsi que la reprise des visites des biens immobiliers pour les particuliers. Cette réouverture était très attendue par tous les professionnels de l’immobilier. Cependant il reste nécessaire de bien respecter quelques mesures sanitaires strictes.  

1. Les nouvelles mesures sanitaires

Le gouvernement a publié un protocole qui encadre les visites de biens. Ce document précise toutes les mesures sanitaires à suivre afin de permettre l’activité des agences immobilières et de protéger les agents et les clients.  

Voici un résumé des points à suivre afin de respecter ces règles sanitaires :  

• Les visites de biens s’organisent exclusivement sur rendez-vous fixé à l’avance 
• Le nombre de visite est limité (1 par bien par demi-journée, d’une durée de 30 minutes). Les visites se font individuellement (1 professionnel + 1 visiteur) 
• Les visites de biens occupés demeurent possibles, avec accord écrit (par mail) de l’occupant à chaque visite. Il faut communiquer le protocole au candidat locataire comme au propriétaire et à l’occupant le cas échéant. 
• En amont des visites physiques, les candidats sont sélectionnés, afin de limiter autant que possible les visites « inutiles ». En particulier, il est nécessaire de procéder à la présentation « virtuelle » du bien. 
• Une fois le rendez-vous fixé, le professionnel a l’obligation de fournir au client un « bon pour visite », justifiant le déplacement du particulier. Sur ce document, figurent : le numéro de carte professionnelle de l’agent immobilier / administrateur de biens sous la responsabilité de laquelle s’effectue la visite, comme le numéro de mandat correspondant au bien en question. En amont de la visite, le professionnel doit inviter le client à télécharger l’Appli TousAntiCovid. 

Tous les visiteurs doivent donc respecter ce protocole sanitaire.

2. ImmoPad vous accompagne

Il était donc nécessaire pour ImmoPad de se conformer à cette nouvelle étape de la crise sanitaire. Dans le but de mieux répondre à vos besoins, nous nous sommes adaptés afin de vous protéger, protéger vos clients et simplifier votre quotidien. Ainsi, vous pouvez donc créer des bons pour visite pour la transaction et la location directement sur votre espace client ImmoPad.  

Pour cela, rendez-vous simplement sur votre espace client. Allez sur l’onglet “Document”, créez un nouveau document et choisissez “Bon pour visite” dans le menu déroulant “Type du document”. Complétez ensuite les informations concernant le représentant, l’immeuble et le visiteur. Il vous faudra ensuite passer par l’application afin de compléter l’heure et la date de la visite et éventuellement préparer un tableau descriptif du bien en question. Ceci vous permettra donc d’inviter un visiteur et de lui envoyer un bon pour visite afin qu’il puisse se rendre sur le lieu de la visite avec une attestation valide. Ce bon pour visite comportera toutes les informations légales et obligatoires concernant les mesures sanitaires à respecter. 

Juste avant la visite, dupliquez le “Bon pour visite” en “Bon de visite” simple ou en “Bon de visite avec mémo” Ces documents sont à faire signer au visiteur en fin de visite. 

Vous pouvez aussi uniquement réaliser un « Bon de visite » depuis votre espace client. Le “Bon de visite avec mémo” comprend, en plus des informations légales d’un bon de visite, un tableau qui résume les informations sur le bien. 

Ces bons vous protégerons d’un point de vue légal et permettront également à votre visiteur de retrouver un résumé de toutes les informations importantes sur le bien en question.