Quelles sont les procédures pour expulser un locataire ?

La fin d’année 2022 marque un changement dans les procédures d’expulsion. En effet, afin de lutter contre les squatteurs, l’Assemblée Nationale a cherché à faciliter la résiliation du bail. Il est désormais possible d’inscrire une clause de résiliation de plein droit dans le bail. Le bailleur pourra alors activer cette clause en cas de loyer impayé. Cela permettra au bailleur de gagner un temps précieux, puisqu’aucune action en justice n’aura besoin d’être engagée. 

Néanmoins, les loyers impayés ne sont pas la seule raison qui pousse un bailleur à expulser son locataire. D’autres motifs existent, tel que : 

Les manquements du locataire, faisant jouer la clause résolutoire : 

• La non-souscription à une assurance pour les risques locatifs 
• L’envie du bailleur de récupérer son bien pour vivre dedans 
• Les troubles anormaux du voisinage comme le tapage nocturne 
• La dégradation du logement 

Les autres motifs d’expulsion : 

• La sous-location non autorisée 
• La communication de fausses informations à la signature du bail

Les procédures pour expulser un locataire :

L’expulsion d’un locataire ne se fait pas en un claquement de doigts. En effet, pour expulser votre locataire, certaines procédures sont à respecter. 

Si le bail contient une clause résolutoire : 

• Si le propriétaire constate des manquements à l’une de ces obligations par le locataire, le bailleur est en droit d’obtenir la résiliation de plein droit du bail (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).  
• Le propriétaire adresse un commandement visant la clause résolutoire, le locataire aura alors 2 mois pour partir en cas de loyers impayés, et un mois pour les autres manquements. 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire : 

• Sur le fondement de l’article 1227 du Code civil, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire. 
• Il doit également informer son locataire, afin qu’il cesse ses infractions. 
• Au final, la procédure judiciaire découle sur le verdict du juge, à savoir si le locataire est expulsé ou non.

Avant toute procédure, il est recommandé d’essayer de trouver des solutions en dialoguant, afin de comprendre l’origine du problème. Puis, de réaliser un courrier recommandé avec demande d’obligation de réponse. 

Expulsion d’un locataire, les différents cas de figure :

• Si le bail arrive à échéance : 

Alors 6 mois avant, le propriétaire doit faire un préavis à son locataire, pour les logements nus, 3 mois pour les logements meublés. Le préavis se fait par lettre recommandée qui doit être remise en main propre contre émargement ou par acte d’huissier. Le motif doit également être explicité, comme la vente du bien, la reprise du logement pour y habiter, ou un autre motif qualifié de “légitime et sérieux”. Dans le cas où le locataire refuserait de partir alors le bailleur doit saisir le tribunal afin d’entamer une procédure d’expulsion. Les juges sont les seuls à pouvoir valider les décisions d’expulsions. 

• Si le locataire ne paie plus ses loyers : 

Le bailleur doit d’abord envoyer une mise en demeure de payer à son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Puis, s’il n’y a toujours aucune réponse de la part du locataire, alors l’huissier est en droit d’intervenir. L’huissier adresse alors au locataire un commandement de payer à honorer sous deux mois. Une fois ces deux mois écoulés, le locataire est assigné devant le tribunal d’instance de la commune par l’huissier. La préfecture est également prévenue par l’huissier afin d’ouvrir une enquête sociale. Cela permet de déterminer la situation réelle du locataire. Le juge aura ensuite connaissance des résultats de cette enquête afin de l’aider dans son verdict. Après quoi, le juge auditionne le locataire et rend ainsi son jugement.  

Si le locataire venait à être absent à son audience, l’huissier se doit de lui transmettre en mains propres l’ordonnance d’expulsion. Le locataire a alors deux mois pour quitter le bien. Il est en droit de faire appel, ainsi que de demander un délai plus long au juge pour mettre en place son déménagement. 

Bon à savoir : 

Le bailleur à le pouvoir de réclamer tout impayé de loyers et/ou de charges jusqu’à 3 ans après le manquement, et ce même si le locataire est parti (loi ALUR du 24 mars 2014).

• Si le locataire sous-loue le bien sans autorisation écrite du bailleur, y compris sur le loyer : 

Il s’agit d’un manquement grave du locataire, son bail d’habitation est alors résilié à ses torts exclusifs. Le bailleur est en droit de solliciter le remboursement des sous-loyers que son locataire a perçu, en plus de la résiliation judiciaire de son bail et de son expulsion. 

• Si le locataire a donné de fausses informations au bailleur à la signature du bail : 

Si le locataire a transmis de faux documents au bailleur afin d’obtenir la location, alors le bailleur peut demander la nullité du bail (article 1137 du Code civil). Cela ordonne l’expulsion du locataire.

• Si le locataire réalise d’importants travaux sans l’accord du bailleur : 

Le bailleur peut demander à un juge d’accorder une demande de résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations locatives. En effet, un locataire n’a pas le droit d’engager des travaux importants dans un logement sans l’autorisation du bailleur. Surtout si le logement ne pourra pas être remis en état avant la fin du bail. Le locataire doit user paisiblement du logement qu’il habite en vertu de son bail.

• Dans le cas de troubles au voisinage : 

Il faudra passer par un juge des contentieux de la protection, afin qu’il reconnaisse qu’il y a bel et bien un trouble de commis. Puis le propriétaire pourra résilier le contrat de bail. Si le locataire n’obtempère pas, un huissier de justice devra intervenir comme lors d’un refus de payer le loyer.

En cas d’expulsion laborieuse :

En cas de refus d’obtempérer de la part du locataire, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice. Ce dernier dressera un procès-verbal afin d’inventorier les meubles et pour indiquer où ils seront entreposés. Il aura également pour mission de récupérer les clés du bien.  Il pourra faire cela les jours ouvrables, de 6h à 21h. Si besoin, l’huissier peut faire appel à la police pour qu’elle l’aide. Si le locataire n’est pas présent, l’huissier devra être accompagné de la police et d’un serrurier afin de rentrer dans le bien. La serrure sera alors changée, un PV d’expulsion sera réalisé et les meubles seront saisis.

Attention : 

• Lors de la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, il est interdit d’expulser un locataire ! 
• Une fois que la justice ordonne l’expulsion d’un locataire, il faut qu’un huissier délivre un commandement au locataire, pour qu’il quitte les lieux dans un délai de deux mois. Il est interdit d’expulser avant l’expiration du délai (article L412-1 du CPCE). 

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