Comment vendre un bien loué ?
Un propriétaire veut vendre un bien qui est loué mais vous ne savez pas si vous pouvez le vendre et comment ? Nous allons tout vous expliquer.
Tout d’abord, peut on vendre un bien habité par un locataire ?
La réponse est oui, les propriétaires ont tout à fait le droit de vendre un bien habité par un locataire. Cependant, vous devez respecter certaines conditions comme le fait de donner congé au locataire :
- Vous ne pourrez donner congé pour vente au locataire que 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
- Vous ne pourrez donner congé pour vente au locataire que 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.
Qui est prioritaire sur la vente ?
Dans un cas général nous disons que le locataire est prioritaire sur la vente mais cela n’est valable que si :
- Le locataire est une partie au contrat de location
- Le bien est loué nu
Et si :
- Le propriétaire ne vend pas à un membre de sa famille (jusqu’au troisième degré, selon la loi ALUR)
- L’immeuble est habitable
- Le congé pour vendre est valable
Toutes ces conditions sont nécessaires pour que le locataire exerce son droit de préemption sur la vente du bien.
Vous vendez le logement loué et le locataire n’a pas de droit de préemption.
Si le propriétaire souhaite vendre le logement loué, il faut savoir que la cible ne sera pas la même que si le bien est vendu vide. La cible principale sera les investisseurs qui recherchent de la rentabilité, et c’est comme cela que sera calculé le prix du bien (on dit généralement qu’un bien est rentable lorsque la rentabilité est supérieure à 8%).
Le prix du logement sera donc limité. Il est donc souvent préférable de vendre un logement libre de toute occupation.
Comment le locataire doit exercer son droit de préemption ?
Pour exercer ce droit, le locataire doit respecter toutes les conditions citées au-dessus. Si toutes les conditions sont respectées, alors le propriétaire aura informé le locataire, par courrier recommandé, du congé pour vente qui lui donnera un préavis de 6 mois.
Le locataire dispose alors de 2 mois pour se positionner s’il souhaite ou non acquérir le bien. S’il souhaite en effet se positionner, il devra alors indiquer au propriétaire qu’il souhaite acheter le bien. Le mieux est d’envoyer un courrier recommandé, ce qui permet d’avoir une trace et de dater l’offre d’achat.
Toutefois, si le locataire ne donne aucune réponse dans les deux mois suivant le congé pour vente, il ne sera plus prioritaire sur la vente.
Cas particulier : le locataire a une seconde chance d’être prioritaire sur la vente.
Si le propriétaire baisse le prix de son bien, il devra à nouveau donner la priorité au locataire. En effet, vu que le logement n’est toujours pas vendu, et que le propriétaire crée une nouvelle offre pour son bien, le locataire pourra donc une seconde fois faire valoir son droit de préemption.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour conseiller vos propriétaires.
Retrouvez ici notre dernier article !