L’assurance habitation : une obligation légale pour les locataires

Si la grande majorité des logements sont couverts par une assurance habitation, et bien souvent par une assurance Multirisques Habitation, un tel niveau de couverture n’est pas obligatoire. Quelles sont les obligations des locataires ? Quand doit-on être couverts et dans quelles mesures ? 

Quand l’assurance est-elle demandée ? 

Le locataire qui a un bail d’habitation à son nom, que la location soit nue, meublée ou en bail mobilité, est obligé d’assurer son habitation. 

L’attestation d’assurance est demandée pour la première fois lors de la remise des clés. Généralement, lorsque le locataire et le bailleur (ou son représentant) procèdent à l’état des lieux d’entrée dans le logement, le locataire remet l’attestation au bailleur, qui lui donne alors les clés du logement. L’attestation peut être envoyée en amont si le locataire le souhaite. 

À chaque date anniversaire du contrat de bail, le locataire devra transmettre la nouvelle attestation à son bailleur, pour l’année à venir. Une nouvelle attestation est également demandée pour un renouvellement du contrat de bail, quelle que soit la date. 

Quelles couvertures sont exigées ?

La loi du 6 juillet 1989 (article 7, numéro 82-462) définit que le seuil minimal de couverture obligatoire pour l’assurance habitation est la Garantie des Risques Locatifs. Cette garantie couvre le logement contre les incendies, les catastrophes naturelles, les dégâts des eaux et les attentats. Les travaux de réparation suite à un de ces dégâts, ou la valeur du bien si le coût des travaux la dépasse, sont alors pris en charge par l’assureur. Ces couvertures sont incluses dans toute assurance habitation, quelle qu’elle soit. 

Attention toutefois, si ces couvertures suffisent pour que le locataire soit en règle, elles ne couvrent pas le locataire contre les préjudices causés aux voisins, les effractions ou encore pour ses effets personnels. Dans ces cas-là, ce sera la locataire qui devra payer lui-même les réparations ou dédommagements nécessaires. 

Optimiser son assurance

L’assurance habitation basique couvre des risques qui coûtent très cher quand ils se produisent, mais qui se produisent très peu souvent. Il est donc courant de payer l’assurance sans jamais n’avoir à s’en servir. Toutefois, le coût de certaines couvertures facultatives est très faible par rapport à l’utilité qu’elles présentent. Il peut donc être judicieux d’optimiser son assurance habitation avec les options réellement nécessaires. 

Il convient bien-sûr de se demander quels sont les besoins en couverture de chaque profil, afin de définir la meilleure assurance habitation dans sa situation. Pour un locataire par exemple, on se concentrera sur les remboursements en cas de vol ou d’effraction, ou encore en cas de dommages causés chez les voisins.

Par ailleurs, au-delà des couvertures, les tarifs bas sont souvent synonymes de franchises élevées ou de plafonds de remboursement faibles. Il convient donc de comparer plusieurs assurances, et de se demander si ce n’est pas plus avantageux de souscrire à une assurance quelques euros plus chère mensuellement, mais qui rembourse bien mieux. 

Que se passe-t-il si l’obligation d’assurance n’est pas respectée ? 

Si le locataire n’est pas en mesure de présenter une assurance habitation, le bailleur dispose de deux options : 

• Résilier le bail du locataire
• Souscrire une assurance pour le compte du locataire 

Le contrat de bail peut être résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance si une telle clause le prévoit dans le contrat. Si aucune clause résolutoire n’a été prévue dans le contrat, le bailleur doit respecter une procédure d’assignation au tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 

Si le bailleur souscrit une assurance lui-même, il peut alors répercuter le prix mensuel de l’assurance sur le loyer perçu chaque mois, une majoration de 10% maximum étant également permise. Attention toutefois, s’il souscrit l’assurance pour le compte du locataire il ne peut plus résilier le contrat de bail pour défaut d’assurance.