L’état des lieux est-il obligatoire ? On vous dit tout !

Entré dans les uses et coutumes de la location, l’état des lieux est connu de tous. Néanmoins, vous êtes vous déjà demandé si l’état des lieux est-il obligatoire ? Ou, du moins, que se passe-t-il s’il n’y a pas eu ce fameux état des lieux d’établi ?
Dans cet article, nous levons toutes les interrogations.

L’état des lieux est-il obligatoire ? Que dit la loi ?

Focus sur la Loi 89-462 du 6 juillet 1989

L’article 3-2 de cette loi expose les modalités que doit suivre l’état des lieux dans le cas où celui-ci est réalisé. Cet article prévoit donc les modalités suivantes :

• L’état des lieux doit être remis à toutes les parties et au même format
• Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties
• Il est joint au contrat de location

S’il n’est pas établi sous ces conditions, il peut être établi par un commissaire de justice. Les frais d’établissement sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Le locataire a 10 jours pour compléter l’état des lieux et l’entièreté du premier mois de la période de chauffe pour compléter les éléments de chauffage.

De plus, le relevé des compteurs doit être présent sur l’état des lieux.

Tout cela indique donc que l’état des lieux doit être réalisé et qu’il comporte quelques mentions obligatoires. Cependant, il n’est en aucun cas précisé qu’il est OBLIGATOIRE et pour preuve, il est dit que si l’état des lieux n’a pas été établi, la personne qui a empêché cet établissement ne peut pas invoquer l’article 1731 du Code Civil.

Focus sur la loi ALUR du 30 mars 2016

En 2016, la législation sur les états des lieux a été renforcé grâce à cette loi. Elle vient complémenter et renforcer la loi du 6 juillet 1989. L’article 2 va porter sur ce que doit contenir l’état des lieux comme :

• Les informations administratives : Date, lieu, parties, type d’état des lieux.
• Détail des pièces, compteurs, clés, signatures
• Dans un état des lieux de sortie : Nouvelle adresse du locataire, Date et un éventuel comparatif.

Dans l’article 3, nous retrouvons cette fois-ci les modalités d’établissement des états des lieux. À savoir qu’il doit être établi sur papier ou par voie dématérialisée, que l’entrée doit être comparable à la sortie et surtout que le logement soit en conformité avec sa description dans le contrat de location.

Nous remarquons donc un réel renforcement de l’architecture de l’état des lieux qui permet bien sûr de protéger locataire et propriétaire.

Cependant, encore une fois, il n’est pas mentionné que cet état des lieux est obligatoire. Cela nous invite à dire que l’état des lieux n’est bel et bien pas obligatoire.

Certes l’état des lieux n’est pas obligatoire mais nous vous recommandons fortement de l’éditer.

L’état des lieux est-il obligatoire ? Pourquoi faire un état des lieux ?

Un document contradictoire

L’état des lieux est un document établi contradictoirement entre les parties, ce qui veut dire qu’à ce moment, les deux parties se mettent d’accord sur l’état réel du logement. Souvent l’état est quelque chose de subjectif. Un élément en bon état pour certains peut être considéré comme usagé par d’autres.

Vu que ce document est établi en accord avec les deux parties, cela vous permet de réduire les contestations lors de l’établissement de l’état des lieux et durant toute la durée de la location.

Nous vous invitons à lire notre article sur : Comment réduire les contestations lors des états des lieux ?

Comment bien réaliser son état des lieux ?

Premièrement, optez pour un outil numérique. Choisir un outil numérique comme ImmoPad vous permettra non seulement d’établir un rapport professionnel et peu contestable, mais vous pourrez incrémenter votre document d’un nombre illimité de photos. Ces photos seront une preuve irréfutable de l’état actuel de l’élément photographié. Non seulement vous aurez un rapport complet mais le réaliser dur tablette ou smartphone vous aura permis d’aller plus vite que sur papier.

Deuxièmement, organisez-vous. Suivez le même cheminement lorsque vous éditez un état des lieux. Faites les pièces dans un ordre précis pour ne rien oublier. Lorsque vous renseignez une pièce, effectuez vos remarques en commençant par le sol et en finissant par le plafond, par exemple.

Comment gérer un litige ?

Les litiges, hantise de tous les professionnels de l’immobilier. Il vous est sans doute déjà arrivé de devoir y faire face. Très souvent, ils sont liés à l’état des lieux avec des contestations de celui-ci, notamment quand cela influe sur le remboursement du dépôt de garantie. Il est important d’établir un état des lieux complet et en bonne et due forme pour éviter ce type de contestation. Vous pourrez retrouver l’intégralité de nos recommandations dans l’article suivant : Comment réduire les contestations lors des états des lieux ?

Une autre source de litige est le non-paiement des loyers. C’est un sujet d’actualité car en 3 ans, nous sommes passés de 1,25% des dossiers étant en impayés à 3,89% aujourd’hui (Source : Les Ondes de l’Immo). Il n’y a, malheureusement, pas de recette gagnante à la gestion de ce type de litige. Cependant, vous pouvez vous prémunir en proposant une garantie des loyers impayés (GLI) qui permet de couvrir le propriétaire (donc vous également) en cas d’impayés dépassant les 3 mois. La plupart de ces assurances sont rétroactives pour les 3 premiers mois, il n’y a donc pas de perte d’argent.

N’hésitez pas à consulter notre dernier article : « Trêve hivernale 2023-2024 : Tout ce que vous devez savoir« 

Que ce soit pour l’achat ou la location d’un bien immobilier, un bon de visite peut être réalisé. Ce document signé par le visiteur permet d’attester que la visite a eu lieu. Le bon de visite a-t-il une utilité ?

Bon de visite : utilité ?

Le bon de visite est un document surtout utile pour l’agent immobilier, mais aussi pour le propriétaire. L’utilité du bon de visite pour l’agent immobilier est de prouver qu’il effectue des visites. Ses frais envers le propriétaire sont donc justifiés. De plus, si l’agence dispose d’un mandat d’exclusivité cela entraîne protection pour l’agence immobilière. En effet, si l’acquéreur signe avec le propriétaire sans l’agence, alors l’agence a le droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur. L’agence peut estimer qu’elle a subi un préjudice. La hauteur du dédommagement peut être mentionnée dans le mandat.

Pour prouver le préjudice, l’agence devra réunir les preuves qu’elle a bien effectué une visite avec la personne voulant devenir acquéreur. Le bon de visite est utile pour les agents immobiliers, car il permet de prouver qu’il réalise bien son travail et permet de le protéger.

Enfin, le bon de visite permet de consolider la relation client entre le visiteur et l’agent immobilier, cela sécurise la transaction.

Quelles sont les informations à inclure dans un bon de visite pour qu’il soit utile ?

Le bon de visite contient :

• Le nom et prénom du visiteur
• L’identification du mandat (par son numéro)
• L’adresse du bien visité
• La signature du visiteur
• Des informations sur l’agent immobilier

D’un point de vue législatif, pourquoi le bon de visite est-il utile ?

Le bon de visite n’est pas obligatoire, libre aux acheteurs ou à l’agence de le préparer et de le faire signer.

De plus, il faut être vigilant avec le bon de visite. En effet, il peut arriver qu’une mention écrite soit faite. Cette dernière expliquant que : si le visiteur achète le logement à une autre agence ou au vendeur, alors le visiteur devra verser des dommages et intérêts à l’agence avec laquelle il avait signé le bon de visite. Or, cette mention n’a pas de valeur juridique. La valeur du bon de visite est uniquement entre le vendeur et l’agence immobilière.

Il est également important de souligner que le bon de visite ne vaut pas pour mandat ! En effet, pour recevoir la commission le mandat est obligatoire. Attention, le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur. Ce document ne permet donc pas de réclamer la commission.

Enfin, si lors d’une visite une dégradation du bien est commise, le bon de visite permet de retrouver facilement qui l’a faite. Cela permet également l’engagement de l’assurance responsabilité civile professionnelle.

Comment faire un bon de visite de façon numérique ?

Il est possible d’imprimer des feuilles préremplies, puis de renseigner les informations du visiteur et de le faire signer. Ou sinon il est possible d’opter pour une solution numérique, comme ImmoPad qui permet de générer simplement et rapidement un bon de visite. ImmoPad permet de réaliser des bons de visites* depuis une tablette ou un téléphone, sans avoir besoin de connexion à internet. La date se met automatiquement, et tous les bons de visites sont stockés en illimité sur un espace de gestion. Plus facile pour s’y retrouver, moins de papier, et en cas de conflit entre le vendeur et l’agence les preuves pourront être réunies en un rien de temps. 

* A partir de juin 2023.

Les obligations du syndic de copropriété existent depuis la loi relative au statut de syndic du 10 juillet 1965. Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif, cela revêt du choix des copropriétaires. Au cours de leurs trois ans de mandat, ces syndics répondent à diverses obligations pour veiller au bon maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes de l’immeuble et de ses équipements. 

Ces obligations sont inscrites dans la loi fondatrice de la copropriété datant du 10 juillet 1965. Toutefois, le contenu de cette loi a reçu de nombreuses modifications ces dernières années. 

Pour commencer, depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a apporté de nouvelles obligations pour le syndic de copropriété, tout en modifiant d’autres dispositions. 

Puis, le 23 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), porte les obligations du syndic de copropriété dans l’ère du numérique, de la digitalisation et de la dématérialisation. 

Quels sont les modèles de gestion des syndics de copropriété ? 

La loi du 10 juillet 1965 indique qu’il est obligatoire pour une copropriété d’être géré par un syndic. Il existe trois modèles de gestion pour gérer un syndic :

Le syndic professionnel, le plus connu : la copropriété mandate une société externe pour gérer leur copropriété en échange d’honoraires. Néanmoins, en plus des honoraires initiaux, le syndic professionnel pourra facturer des frais annexes pour toutes prestations supplémentaires (frais de courriers, de photocopies, etc). 

Le syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire qui a été élu en Assemblée Générale. Et qui prend ainsi la qualité de syndic et gère la copropriété le temps d’un mandat. La rémunération est décidée par l’ensemble des copropriétaires par un vote à la majorité absolue lors d’une Assemblée Générale. 

Le syndic coopératif, le nouveau : ici, le conseil syndical assure la gestion des copropriétés sans aucun intermédiaire. Le président du conseil syndical détient légalement la qualité de syndic,. Toutefois, ce sont tous les conseillers syndicaux qui peuvent participer à la gestion de la copropriété. 

Le syndic de copropriété est élu par les copropriétaires en Assemblée Générale par un vote à la majorité absolue. Pour atteindre cette majorité, il est nécessaire d’obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Pour rappel, la mise en concurrence d’un syndic professionnel est obligatoire par le conseil syndical, d’après l’article 21 de la loi de 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cependant, si la mise en concurrence n’est pas effectuée, il est tout de même possible d’élire un syndic de copropriété.

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC LIÉES À LA GESTION FINANCIÈRE 

Qu’il s’agisse d’un syndic professionnel, bénévole ou coopératif, il se doit de répondre à diverses obligations financières:

• Réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, ainsi que les comptes du syndicat et leurs annexes.
  Le budget prévisionnel d’une copropriété sert à estimer et à planifier les dépenses courantes de l’immeuble pour l’année à venir. Il se prépare en concertation avec le conseil syndical. Évidemment, les copropriétaires votent ledit budget en Assemblée Générale.

• Régler les fournisseurs.
• Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds aux copropriétaires.
• Recouvrer les charges impayées, ou sinon, par le biais de relances ou par procédures juridiques si nécessaire.
• Soumettre ces comptes aux votes des copropriétaires. 
• Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Depuis, la loi ALUR oblige les syndics de copropriété de plus de 15 lots à ouvrir ce compte séparé. 
• Verser sur le compte toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires. 

Mais quelle différence entre le syndic de copropriété et le syndicat de copropriétaires ? 

Premièrement, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui se charge de représenter le syndicat de copropriétaire et qui assure la bonne gestion de l’immeuble.

Deuxièmement, le syndicat de copropriétaires est l’ensemble des propriétaires des logements de l’immeuble de ladite copropriété. 

De plus, dans l’aspect financier, le syndic de copropriété se doit de tenir à jour deux documents importants :

• Le grand livre des comptes, qui doit regrouper l’ensemble des opérations par grand poste. 
• Le livre journal, qui doit recenser, par ordre chronologique, l’ensemble des opérations comptables ayant un impact financier sur le fonctionnement du syndicat de copropriétaires. 

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC LIÉES À LA GESTION ADMINISTRATIVE 

Outre l’aspect financier, la majorité des obligations du syndic de copropriété est d’ordre administratif. Elles se décomposent comme suit : 

• Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété. 
  Cette fiche informe les copropriétaires sur les fonctionnements de la copropriété et l’état de l’immeuble. Elle est obligatoire et doit être mise à jour par le syndic tous les ans. 

• Réaliser et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et s’ils ont donné leur accord, leur adresse électronique. 
• Faire appliquer le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’Assemblée Générale (communément appelée AG). Les copropriétaires votent chaque règles et droits inscrit dans le règlement.
• Administrer l’immeuble, assurer son entretien, sa conservation et y effectuer les travaux nécessaires. 
• Réaliser et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
  Ce carnet répertorie l’ensemble des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il doit être consultable sur la demande d’un copropriétaire.

• Représenter le syndicat de copropriétaires en justice.
• Informer les occupants de l’immeuble (donc propriétaires comme locataires) des décisions prises lors des Assemblées Générales.
• Gérer les archives du syndic de copropriétaires et en assurer la bonne sécurité 
• Procéder à l’immatriculation de la copropriété au sein du registre national des copropriétés. Ceci, afin de l’identifier auprès des pouvoirs publics, suivre son bon fonctionnement et éventuellement anticiper une défaillance.
• Gérer les contrats avec les différents prestataires de la copropriété comme l’énergie, le nettoyage, la maintenance de l’ascenseur, la conciergerie, etc. 

DÉCISION OBLIGATOIREMENT VOTÉ EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : 

• La souscription d’un contrat d’assurance de responsabilité civile du syndicat. S’il y a un refus, le syndic peut souscrire à cette assurance pour le compte du syndicat.
• Délégation à une entreprise spécialisée dans la gestion des archives du syndicat des copropriétaires.
• Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée.
  Pour signer vos documents entre syndic et syndicat de copropriétaire, vous pouvez utiliser une signature électronique tel que DomuSign. Vous gagnerez ainsi en temps, en efficacité et en sécurité du document !

QUELS DOCUMENTS POUR QUI ? 

Nonobstant, l’accès aux documents doit être différencié selon la nature desdits documents et le statut du consultant. Ainsi, le site du gouvernement les sépare comme suit :

Documents accessibles aux membres du conseil syndical 

• Liste de tous les copropriétaires
• Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l’exercice échu
• Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
• Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires. Elles sont relatives aux procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré
• Carte professionnelle du syndic, attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité

Documents accessibles à l’ensemble des copropriétaires 

• Règlement de copropriété, état descriptif de division et actes les modifiant s’ils ont été publiés
• Dernière fiche synthétique de la copropriété
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité
• Contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
• Ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires
• Contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours
• Procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales annuelles ayant été appelées à connaître les comptes. Ainsi que les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.
• Contrat du syndic en cours

Documents concernant le lot d’un copropriétaire 

• Compte individuel du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l’AG annuelle
• Montant des charges courantes du budget prévisionnel. Et les charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payés par le copropriétaire
• Montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot du copropriétaire après l’approbation des comptes du syndicat par l’AG annuelle
• Avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les 3 dernières années

En outre, vous pouvez aussi découvrir comment réduire les contestations de vos prestations facturées !

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ SE DIGITALISE ! 

Enfin, grâce à la loi ELAN, le syndic de copropriété doit proposer un accès en ligne aux documents concernant la gestion de l’immeuble ou des lots de copropriété. Cet accès en ligne se doit d’être sécurisé et accessible aux membres du conseil syndicat et aux copropriétaires grâce à un code personnel. Évidemment, ces documents doivent être téléchargeables et imprimables. 

Les documents devant être accessibles et consultables en ligne sont : 

• Le règlement de copropriété 
• Les contrats d’assurance de l’immeuble, au nom du syndicat des copropriétaires 
• Le carnet d’entretien de l’immeuble et les divers diagnostics techniques pour les parties communes 
• Les contrats et marchés, signés par le syndic, au nom du syndicat de copropriétaires 
• La dernière fiche synthétique de la copropriété, réalisée par le syndic lui-même
• Le contrat de syndic de copropriété
• Les devis de travaux validés par les Assemblées Générales
• Les trois derniers procès-verbaux des dernières Assemblées Générales

Il existe plusieurs logiciels et applications qui peuvent vous aider dans la digitalisation de votre syndic. ImmoPad fait partie des leader sur le marché des états des lieux et de la gestion de bien immobilier. Avec notre application, vous pouvez établir vos visites techniques d’immeubles et les constats de vos travaux deux fois plus rapidement ! Notre stockage est assuré et sécurisé, dans des serveurs français, vous garantissant un archivage optimisé et 100% sécurisé.

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ DEVIENT MOINS ENERGIVORE ! 

De plus, depuis 2015, la loi pour la transition énergétique a créé l’obligation pour les copropriétés les plus énergivores (à savoir, une consommation supérieure à 330Kw/h, par mètre carré et par an), d’engager des travaux d’isolation thermique avant 2025. 

Alors, pour assurer le financement de ces rénovations, la loi ALUR a apporté une nouvelle obligation pour les syndics : assurer la constitution du fonds de travaux, selon les modalités décidées par l’Assemblée Générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

Donc, c’est au syndic de piloter des projets de rénovation comme les remplacements de chaudières, les changements de radiateurs, etc. Ces travaux doivent évidemment être actés et votés par les copropriétaires lors des AG. 

Pour mener à bien le suivi de l’ensemble de ces travaux de rénovation énergétiques, nous conseillons aux syndics de s’équiper d’une application tel qu’ImmoPad. Œuvrant pour simplifier la gestion des biens à tous les professionnels, notre application a été conçu pour gagner en rapidité et efficacité. Assurez-vous un constat détaillé, formel et parfaitement légal pour suivre l’avancer de vos travaux de rénovation. 

UNE COPROPRIÉTÉ EN TOUTE SÉCURITÉ !

Enfin, pour garantir la sécurité de l’ensemble des habitants de la copropriété, le syndic doit faire installer quelques équipements obligatoires :

• Des portes coupe-feu si la demande de permis de construire de la copropriété a été déposée avant le 5 mars 1987. Et/ou que le plancher du logement le plus haut est situé à 28 mètres au-dessus du sol. 
• Un extincteur portatif tous les 15 véhicules dans un parking 
• Il doit y avoir au moins un extincteur à proximité de la chaudière à fioul, charbon ou gaz de l’immeuble.

De plus, si la sécurité des résidents de l’immeuble est menacée, le syndic peut décider de réaliser des travaux urgents sans quelconque accord préalable des copropriétaires en Assemblée Générale. La loi ne définit pas exactement ces travaux, mais la jurisprudence retient : 

• La consolidation du mur qui menace de s’écrouler 
• La réparation, voire le remplacement, de la chaudière de l’immeuble en période hivernale 
• La réfection d’une toiture qui cause des dégâts des eaux