Interdictions pour le locataire : les 12 Règles à Connaître pour une Gestion Locative Efficace

Les interdictions pour le locataire sont cruciales pour maintenir une relation harmonieuse avec le propriétaire. Cet article fournit aux professionnels de l’immobilier les outils nécessaires pour assurer une gestion locative fluide et éviter les conflits.

Lorsqu’un individu occupe un bien immobilier en tant que locataire, il devient partie prenante d’un contrat de location qui implique des droits et des devoirs. Le locataire doit se soumettre à certaines règles établies par la loi et par le contrat de bail signé avec le propriétaire. Ces obligations sont conçues pour garantir un échange équitable et la bonne conservation du logement. Cet article présente 12 interdictions courantes que tout locataire doit connaître. Bien que ces interdictions soient généralement acceptées et documentées, chaque situation peut varier en fonction des spécificités du bail qui lie le locataire au propriétaire du bien qu’il occupe.

C’est pourquoi, l’enjeu central est de maintenir et de raffermir la relation qui les unit.  Le respect des accords conclus entre les deux parties en est le point central. En comprenant et en respectant ces interdictions, le locataire peut éviter de potentiels conflits et occuper sereinement son logement. Les points abordés ici offrent une base solide pour comprendre ses principales responsabilités. Et, ils servent de guide pour éviter les erreurs courantes. Ce faisant, ils contribuent à l’entretien du bien loué et au confort de toutes les parties impliquées.

6 premières interdictions pour le locataire 

Interdiction locataire n°1 : Le non-paiement du loyer

Un désaccord entre le locataire et le propriétaire est vite arrivé, si bien que celui-ci peut envisager de suspendre le paiement de ses loyers afin de faire pression sur son bailleur. Toutefois, la loi est claire ; peu importe le litige en cours ou ses revendications, le locataire doit continuer à payer son loyer. Les tribunaux ne donnent que très rarement raison aux locataires qui cessent de respecter leurs engagements. En cas de non-paiement, il s’expose à de nombreuses sanctions, parmi lesquelles figure la résiliation du bail.

Avec TOTEiM, notre service de conciergerie en ligne, il est possible pour le locataire de demander ses quittances de loyer automatiquement, simplifiant ainsi la gestion des paiements et évitant les erreurs ou les oublis qui pourraient mener à d’éventuels conflits. De plus, cela permet de maintenir une communication fluide et de garantir que toutes les obligations de paiement soient respectées à temps.

Interdiction locataire n°2 : Les dégradations volontaires

Du commencement à la fin du bail, le locataire a l’obligation d’entretenir son logement. C’est pourquoi il sera tenu responsable des dégradations, causées volontairement ou par négligence. Ainsi, parmi les dégâts attribuables à celui-ci se trouvent les taches et les trous sur les murs, les traces de cigarette, de papier peint arraché, les brulures de moquette, le parquet abîmé, les fenêtres cassées, ou encore, les meubles ou équipements endommagés.

 Il est important de noter que le propriétaire n’a pas à prouver la faute du locataire, celui-ci étant présumé responsable par défaut. Toutefois, le locataire n’est pas responsable des dégradations dues à la vétusté ou à un cas de force majeure, comme un incendie, une fuite ou une tempête. De même, si les dégradations résultent d’un cambriolage, c’est son assurance habitation qui prendra en charge les réparations.

 Chez ImmoPad, l’outil SmartPilot offre une estimation et un chiffrage des réparations nécessaires à effectuer. En effet, il permet d’accéder à un catalogue de travaux – répertoriant les services proposés par des prestataires du métier. (Sans oublier que grâce à TOTEiM, le locataire peut également signaler des dysfonctionnements et consulter les états des lieux à tout moment facilitant, par la même occasion, la réalisation de ses obligations.)

Interdiction locataire n°3 : Quitter son logement sans préavis

    Idéalement un locataire ne peut pas quitter le logement sans préavis. Ce préavis est de trois mois pour un logement vide situé dans une zone classique, et d’un mois pour les logements meublés, ou en zone tendue, ou encore, en raison d’aléas dont le locataire ne peut être tenu pour responsable ; à l’image d’une perte d’emploi, d’une mutation professionnelle, ou de la dégradation de son état de santé.

    En dehors de ces exceptions, quitter son logement sans préavis expose le locataire à des sanctions juridiques et financières importantes, car il s’expose à des poursuites judiciaires de la part du propriétaire. Ces démarches légales pour obtenir la résiliation judiciaire du bail occasionneront des dépenses, qui seront prises en charge par le mis en cause, comme les dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi.

Interdiction locataire n°4 : La sous-location

    La sous-location est strictement encadrée par la législation, et par principe, elle est interdite sans l’accord explicite du propriétaire. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule ainsi que le locataire ne peut ni céder son contrat de location ni sous-louer son logement sans avoir obtenu une autorisation écrite du bailleur, il doit notamment y figurer le montant du sous-loyer.

    En cas de sous-location sans autorisation, les conséquences peuvent être graves pour le locataire principal, tenu pour seul responsable. Le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail auprès du juge. De plus, le locataire peut être contraint de verser au propriétaire tous les loyers perçus illégalement de la sous-location, la Cour de cassation ayant confirmé cette position en précisant que les sous-loyers perçus illégalement constituent des fruits civils appartenant au propriétaire.

Interdiction locataire n°5 : La modification importante du bien

 La loi du 6 juillet 1989 interdit pour le locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, auquel cas il s’expose à l’obligation de remettre le bien en état à ses frais ou à renoncer à toute indemnisation pour les améliorations effectuées. Cette interdiction englobe toute modification substantielle de la structure et de la configuration des lieux.

 Juridiquement, la transformation se distingue d’un simple aménagement par l’ampleur des modifications apportées. Par exemple, le percement d’un mur, la modification des installations électriques ou de plomberie, ou encore le changement du système de chauffage sont considérés comme des transformations.

Cependant, celles-ci sont à distinguer des aménagements, autorisés sans l’accord du propriétaire, à condition qu’ils ne modifient pas la structure des lieux de manière significative et qu’ils soient réversibles. À partir des états des lieux proposés par ImmoPad ou du portail TOTEiM, le locataire qui souhaiterait transformer son bien peut toutefois en faire la demande.

Interdiction locataire n°6 : La suroccupation

La suroccupation d’un logement est non seulement illégale mais également dangereuse pour ses occupants. Ainsi, les locataires doivent respecter les normes d’occupation et éviter de transformer leur habitation en un lieu surpeuplé, afin de respecter les normes sanitaires.

Selon les critères de l’INSEE, un logement doit offrir un minimum de 9 m² par personne, 16 m² pour un couple, et 9 m² supplémentaires par personne supplémentaire. Ce standard vise à garantir un niveau de confort et de sécurité pour tous les occupants.

Du point de vue légal, il est délicat pour un propriétaire de contrôler le nombre de personnes occupant son bien, même si en cas de suroccupation, sa responsabilité peut être engagée. C’est pourquoi, il doit veiller à ce que le logement ne soit pas surpeuplé dès la signature du bail.

6 autres interdictions pour le locataire 

Interdiction locataire n°7: L’utilisation commerciale

L’utilisation commerciale d’un bien loué par le locataire est soumise à des restrictions strictes, dont les contours varient selon le type de bien, le lieu de la location et les clauses spécifiques du bail. Pour un entrepreneur individuel, la domiciliation de l’entreprise à son domicile est généralement permise, à condition qu’aucune règle législative ou contractuelle, telle qu’elle a été stipulée dans le bail ou le règlement de copropriété, ne l’interdise.

L’article L 123-10 du Code de commerce permet notamment, en l’absence d’un autre établissement, de déclarer l’adresse du domicile personnel comme celle de l’entreprise, sans entraîner de changement d’affectation des locaux ni application du statut des baux commerciaux.

Pour les locataires de logements HLM (habitat à loyer modéré), les restrictions sont plus sévères, en particulier dans les grandes villes. De plus, l’avis du gestionnaire est requis, même si l’absence de réponse dans un délai d’un mois équivaut à une réponse positive.

Interdiction locataire n°8 : Le non-respect des règles de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit, obligatoire, qui fixe les droits et obligations des copropriétaires et des locataires dans une copropriété. Il organise la vie commune et les relations entre les résidents en définissant les règles de fonctionnement de la copropriété. Ce règlement, publié par notaire à la conservation des hypothèques, a un caractère règlementaire et contraignant pour tous les membres de la copropriété, y compris les nouveaux copropriétaires et locataires.

 Il définit et répartit notamment les parties communes et privatives, les lots, leurs modalités d’usage et les charges liées à l’entretien de l’immeuble. Le non-respect du règlement de copropriété engage la responsabilité civile du copropriétaire ou du locataire fautif. Le syndic de copropriété veille à l’application des règles et peut engager des actions pour faire respecter le règlement.

Dans le cas où un locataire ne respecterait pas ces règles le syndic peut demander à son propriétaire-bailleur de lui rappeler les obligations du règlement. Cependant, si le propriétaire-bailleur n’intervient pas, le syndic peut s’adresser directement au locataire. En cas de persistance des infractions, le bailleur ou tout autre occupant de l’immeuble peut assigner le locataire en justice pour obtenir la cessation du trouble et des réparations.

Interdiction locataire n°9 : Le non-respect des obligations d’entretien

Le locataire d’un bien immobilier a l’obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement qu’il occupe. Cela inclut les petites réparations et les travaux rendus nécessaires par une usure anormale du bien. Parmi les exemples de réparations à la charge du locataire figurent l’entretien des parties extérieures privatives, comme la tonte du jardin et le dégorgement des conduits d’eau pluviale, ainsi que l’entretien des parties intérieures, tel que le maintien de la propreté des surfaces vitrées et la réparation des meubles endommagés. Il est tenu de s’occuper de la plomberie et des installations électriques, lorsqu’un débouchage des canalisations ou le remplacement des ampoules s’imposent.

Bien que la réglementation ne précise pas de sanctions spécifiques, le droit commun permet au propriétaire de rechercher une résolution à l’amiable, telle que la participation du locataire aux frais de réparation éventuels. Si les problèmes persistent, le bailleur peut engager des actions en justice pour obtenir la résiliation du bail ou demander des dédommagements, voire les deux. Le comparatif obtenu à la fin du bail, lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, permet de prouver pénalement le non-respect des obligations d’entretien du locataire.

Interdiction locataire n°10 : L’altération des dispositifs de sécurité

Le locataire a des obligations spécifiques concernant les dispositifs de sécurité dans le logement qu’il occupe. Il doit effectuer le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et gaz, ainsi que le nettoyage des conduits de ventilation. En ce qui concerne les détecteurs de fumée, bien que ce soit le propriétaire qui doit les acheter et les installer initialement, le locataire est responsable de leur entretien et de leur remplacement en cas de défaillance.

C’est pourquoi, les dispositifs de sécurité doivent être maintenus en bon état tout au long du bail car, en cas d’accident, le propriétaire n’aura pas à prouver la faute du locataire, ce dernier étant présumé responsable par défaut.

Interdiction locataire n°11 : La modification des serrures

Le locataire a le droit de changer les serrures de son logement afin de se sentir en sécurité, sans avoir besoin de l’autorisation préalable du propriétaire. Toutefois, ce changement ne doit pas être irréversible. Cela signifie que le locataire doit être en mesure de remettre l’ancienne serrure en place à la fin du bail, si le propriétaire l’exige.

Si les serrures doivent être remplacées en raison de dommages ou d’une effraction, il est cependant préférable de trouver un arrangement avec le propriétaire pour déterminer qui prendra en charge les frais de remplacement. Ne pas respecter ces règles peut entraîner des conflits avec le propriétaire, mais tant que les modifications restent réversibles, le locataire est généralement en droit de les réaliser.

Interdiction locataire n°12 : La pose d’antennes et de paraboles sans en informer le propriétaire – bailleurs

Encore une fois, contrairement aux idées reçues, le locataire a le droit d’installer une antenne ou une parabole dans le logement qu’il loue. Ce droit à l’antenne étant protégé par la loi du 2 juillet 1966 qui stipule que le propriétaire ne peut s’opposer à cette installation sans motif sérieux et légitime.

Les motifs recevables peuvent inclure une atteinte esthétique à un bâtiment d’intérêt architectural ou la présence d’un câble numérique déjà installé. Avant de procéder à l’installation, le locataire doit informer le propriétaire par courrier recommandé. Si le logement est en copropriété, l’entretien de l’antenne collective est à la charge du syndic, tandis que pour une maison individuelle, le locataire doit assurer l’entretien courant.

À la fin du bail, le locataire peut retirer l’antenne s’il l’a installée à ses frais, sauf si elle était présente lors de l’état des lieux d’entrée. En cas de non-respect des règles, des conflits peuvent survenir, mais généralement, la loi soutient le droit du locataire à installer une antenne, sous réserve des conditions spécifiées.

    En définitive, malgré son format racoleur, cet article met en perspective les responsabilités du locataire qui, comme le propriétaire-bailleur, bénéficie de droits et dispose d’une certaine marge de manœuvre quant à la gestion du bien qu’il occupe. L’objectif est alors de faire converger les intérêts des deux parties afin de les faire fructifier dans l’intérêt de tous. C’est ce à quoi ImmoPad et toutes les autres solutions du groupe TOTEiM s’affairent ; adoucir la gestion locative.

Dans le cadre d’une société qui encourage la transition vers des solutions énergétiques renouvelables et face à une demande croissante de logements, les travaux de rénovation restent un pilier essentiel de l’immobilier, ainsi que de notre société dans son ensemble. C’est pourquoi il devient capital de se munir d’un outil pour chiffrer vos travaux dès l’état des lieux, ou autres constats immobiliers.

La nécessité d’outils d’estimation et de chiffrage de travaux

En France, selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique en 2022, 5,2 millions de logements sont considérés comme des passoires énergétiques. Dont plus de 2 millions sont des logements locatifs. En réponse à cette problématique, l’État a pris des mesures. Notamment avec la mise en place de la loi Climat et résilience, qui modifie les règles de vente et de location de ces logements en imposant de nouvelles normes. Ces dernières poussent les professionnels de la gestion et de l’immobilier à s’équiper. S’équiper d’un outil pour chiffrer les travaux dès leurs états des lieux par exemple.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne une habitation avec une isolation thermique insuffisante. Cela entraîne des pertes de chaleur en hiver et de fraîcheur en été, et donc une consommation excessive d’énergie pour le chauffage et la climatisation.

Selon la loi Climat et Résilience, un logement est considéré comme énergétiquement décent lorsque sa consommation énergétique est inférieure à 450 kWh/m². Au-delà de cette limite, le logement est classé comme une passoire thermique. Ce critère est évalué par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Et un logement est qualifié de passoire énergétique lorsque son étiquette énergie est entre F et G.

Les interdictions de louer et de vendre

À partir de 2025, la location des passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G) sera interdite. À partir de 2028, cette interdiction s’étendra au reste des passoires (classées F). Cette obligation sera appliquée aux étiquettes E d’ici 2034. Entre-temps, les locataires des logements classés comme passoires thermiques auront le droit de demander au propriétaire d’effectuer des travaux de rénovation. De plus, il sera interdit d’augmenter le loyer de ces logements en cas de renouvellement de bail. Ou même de remise en location.

En ce qui concerne la vente, un audit énergétique devra être réalisé avant la mise en vente du logement :

• Au 1er avril 2023 pour les logements classés F et G. Seulement si la promesse ou l’acte de vente a été signé après le 1er septembre 2022.
• En 2025 pour les logements classés E.
• Et en 2034 pour les logements classés D.

Le rôle d’un outil pour chiffrer les travaux dès l’état des lieux

Dans le contexte sociétal actuel, il devient impératif pour les professionnels de l’immobilier de disposer d’outil de chiffrage des travaux. Puisque l’accent est mis sur la transition vers des solutions énergétiques durables. Ainsi que vers la rénovation des logements pour réduire leur empreinte carbone.

Pourquoi investir dans des outils de chiffrage de travaux ?

Ces outils permettent d’évaluer rapidement et précisément les coûts associés à la rénovation énergétique des bâtiments. Tout en prenant en compte les normes et réglementations en vigueur. Avec la pression croissante pour réduire la consommation énergétique des logements et l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques, les professionnels de l’immobilier doivent être en mesure de fournir des estimations fiables et transparentes des coûts de rénovation à leurs clients, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

De plus, investir dans un outil d’estimation et de chiffrage des travaux qui s’intègre aux constats immobiliers tels que l’état des lieux offre un avantage considérable en termes de gain de temps et d’efficacité. En intégrant ces données dans un même système, les professionnels de l’immobilier peuvent rationaliser leurs processus. Mais aussi, éviter les erreurs et les oublis, et fournir de complètes informations précises à leurs clients. Cela leur permet également de répondre plus rapidement aux demandes des clients et de conclure les transactions plus efficacement.

En résumé, dans un environnement où la rénovation énergétique des logements est devenue une priorité et où les réglementations sont de plus en plus contraignantes, disposer d’outils d’estimation et de chiffrage des travaux devient essentiel pour les professionnels de l’immobilier. Ces outils leur permettent de fournir des estimations précises et transparentes des coûts de rénovation, tout en gagnant du temps. Et ils améliorent leur efficacité grâce à leur intégration avec d’autres processus immobiliers tels que l’état des lieux. En investissant dans de tels outils, les professionnels de l’immobilier peuvent améliorer leur service client. Ils renforcent aussi leur compétitivité sur le marché. Enfin, ils contribuent à la transition vers un parc immobilier plus durable et écoénergétique.

L’arrivée de SmartPilot by ImmoPad, l’outil pour chiffrer les travaux dès l’état des lieux

C’est dans ce contexte de transition énergétique et de nécessité de disposer d’outils efficaces que ImmoPad a développé SmartPilot. C’est un outil d’estimation et de chiffrage de travaux. SmartPilot offre une solution complète pour évaluer les coûts de rénovation énergétique des bâtiments. Tout en tenant compte des normes et réglementations en vigueur, tout en intégrant les constats immobiliers tels que l’état des lieux.

Pour mieux comprendre l’utilité et le fonctionnement de SmartPilot, nous proposons un livre blanc détaillé qui explore en profondeur son utilisation, son importance dans le contexte actuel de transition énergétique, et comment il s’articule autour de deux métiers immobiliers différents : celui de l’agent immobilier et celui du gestionnaire d’actifs immobiliers.

Ce livre blanc fournira aux professionnels de l’immobilier des informations précieuses sur la manière dont SmartPilot peut optimiser leurs processus. Mais aussi améliorer leur service client et renforcer leur position sur le marché. En investissant dans SmartPilot et en comprenant pleinement son utilisation et son potentiel, les acteurs immobiliers peuvent se positionner en tant que leaders de la transition vers un parc immobilier plus durable et éco-énergétique.

L’arrêt de la loi Pinel en 2025 est un événement majeur pour le marché de l’immobilier français. Ce dispositif, qui permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’investissement locatif, a été un facteur important de la construction de logements neufs destinés à la location, notamment dans les zones les plus tendues. 

Sans cet avantage fiscal, les investisseurs particuliers seront moins nombreux à investir dans l’immobilier neuf, ce qui pourrait conduire à une diminution de l’offre locative. Les agences immobilières, qui ont joué un rôle important dans la commercialisation des logements Pinel, doivent donc s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel. 

Dans cet article, nous verrons comment les agences immobilières peuvent s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel. Nous aborderons notamment les points suivants : 

• Les conséquences de l’arrêt de la loi Pinel sur le marché de l’immobilier 
• Les dispositifs encore en place qui peuvent être intéressants pour les investisseurs 
• Les services complémentaires que les agences immobilières peuvent proposer 

Loi Pinel: définition

Le dispositif Pinel est une loi française qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils achètent un logement neuf et le mettent en location pendant une durée minimale de 6 ans. 

L’objectif était de pourvoir aux difficultés de logements en augmentant l’offre du parc locatif avec encadrement du loyer dans une zone en tension immobilière où l’offre en logement était trop basse.  

Le dispositif Pinel est un dispositif avantageux pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. Cependant, il est important de bien connaître les conditions du dispositif avant de s’engager, car elles ont évolué au fil des années. 

Les différents critères de la loi Pinel: 

• La zone géographique   
• Le type de bien 
• Le plafond du loyer et les ressources des locataires 
• La durée d’engagement de mise en location  

La loi Pinel a été mise en place en 2015 et a connu plusieurs réformes depuis lors. En 2024, les principales modifications sont les suivantes : 

• La réduction d’impôt est réduite à 9 % pour un engagement locatif de 6 ans. 
• La réduction d’impôt est réduite à 12 % pour un engagement locatif de 9 ans. 
• La réduction d’impôt est réduite à 14% pour un engagement locatif de 12 ans. 

De plus, le dispositif Pinel est désormais limité aux zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles, sauf si le logement est situé dans une commune ou un quartier qui a été labellisé « rénovation urbaine » par l’État. 

Concernant les ressources du locataire, ceux-ci dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique du logement.  

💡 A noter, il est possible de bénéficier des 21% de réduction d’impôts initiaux si votre client investisseur respecte les critères du dispositif Pinel Plus ou Super Pinel.  

 Attention tout de même, s’il est encore possible de disposer des avantages de la loi Pinel en 2024, Les déductions sont, elles, dégressives. Le Pinel plus permet quant à lui de bénéficier des déductions complètes sous certaines conditions. 

Récapitulatif des conditions pour bénficier de l’avantage fiscal Pinel en 2024:

• Le logement dot être neuf ou en VEFA (Vente En état Futur d’Achèvement) 
• Le logement doit se trouver dans un immeuble d’habitation collective 
• Les loyers et ressources du locataire doivent respecter le plafonnement établis par la loi  
• Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique minimum  
• Le logement doit être situé dans une zone géographique définie 
• L’engagement de la durée de location doit être de 6, 9 ou 12 ans  
• Le logement ne doit pas être loué “meublé” 
• Le dispositif est limité à l’investissement de 2 logements maximum dans la limite de plafond d’investissement de 300 000 euros et 5 500 euros le mètre carré.  
• Le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire

Loi Pinel 2024, questions fréquentes:

Tous les logements sont-ils éligibles à la loi Pinel ?  

 Non, seuls les logements collectifs dédiés à l’habitation peuvent prétendre à ce dispositif. 

Comment est calculé les plafonds de loyer de la loi Pinel ?  

Ce plafond est calculé sur la base d’un coefficient multiplicateur en prenant en compte la surface utile : plafonds mensuels de loyer au m2 de la zone x(0,7+19/surface utile)  

Exemple pour un logement de 50 m2 en zone A : 13,09x(0,7+19/100) soit 14,14 euros/m2

En savoir plus sur le plafonnement des loyers et des ressources

La loi Pinel impose-t-elle des contraintes énergétiques ?  

Pour bénéficier de la loi Pinel, le logement doit obtenir le label RE2020 et le label bâtiment basse consommation 2005. 

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel?  

Pour en bénéficier, votre client investisseur doit obligatoirement payer ses impôts en France et être domicilié en France.  

Quand se termine la loi Pinel?  

La loi Pinel ne sera plus appliquée à compter du 1° janvier 2025. Il est remplacé par Pinel +  ou Super Pinel en vigueur depuis 2023. Ainsi, il ne reste plus qu’une année pour profiter de cet avantage fiscal.

Conséquences de l’arrêt de la loi Pinel dans l’immobilier

Depuis sa mise en place en 2014, la loi Pinel aurait permis la création de plus d’un million de logements en France. Ce chiffre représente environ 20 % de la production totale de logements neufs sur la période. 

La loi Pinel a eu un impact significatif sur la construction de logements dans les zones tendues. En effet, 90 % des logements créés dans le cadre de la loi Pinel sont situés dans ces zones. 

Par ailleurs, les effets de la loi Pinel auront aussi eu un impact significatif sur l’investissement locatif  

Ainsi, l’arrêt de la loi Pinel en 2024 aura des conséquences importantes sur la construction de logements neufs, notamment dans les zones tendues. Effectivement, La loi Pinel a permis de créer une offre importante de logements locatifs, ce qui a contribué à répondre à la demande de logements locatifs, notamment dans les zones tendues. 

L’impact sur l’avantage fiscal:  

Les avantages en termes de réduction d’impôts ont été amoindris depuis 2023 et passe sous la barre des 10% en 2024:  

• Pour un engagement locatif de 6 ans, la réduction d’impôts s’élèvera à 9% 
• Pour un engagement locatif de 9 ans, la réduction d’impôts s’élèvera à 12% 
• Pour un engagement locatif de 12 ans, la réduction d’impôts s’élèvera à 14% 

L’avantage fiscal relativement conséquent à l’époque se retrouve donc aujourd’hui très amoindri et pourrait dissuader bons nombres d’acheteurs d’investir dans le logement locatif. 

L’arrêt de ce dispositif particulièrement avantageux fiscalement risque de ralentir significativement le marché de l’investissement locatif. 

Si l’on ajoute à cela des taux d’intérêt actuels particulièrement élevés , l’intérêt à investir s’étiole peu à peu. 

L’impact sur le marché locatif 

La suppression de la loi Pinel risque de réduire l’offre de logements neufs mis en location. En effet, le dispositif Pinel a été un facteur important de la construction de logements neufs destinés à la location, notamment dans les zones les plus tendues. Sans cet avantage fiscal, les investisseurs particuliers seront moins nombreux à investir dans l’immobilier neuf, ce qui pourrait conduire à une diminution de l’offre locative. 

Par ailleurs, les taux d’intérêt élevés pourraient rendre l‘investissement immobilier plus coûteux, ce qui pourrait dissuader les investisseurs particuliers d’investir. 

Cette diminution de l’offre locative pourrait entraîner une hausse des prix des loyers, notamment dans les zones les plus tendues. En effet, avec moins de logements disponibles, les locataires seront en concurrence pour trouver un logement, ce qui pourrait conduire à une augmentation de la demande et, par conséquent, des prix. 

L’impact sur le marché immobilier 

L’arrêt de la loi Pinel pourrait également avoir un impact sur les prix de l’immobilier. En effet, le dispositif Pinel a été un facteur de soutien des prix de l’immobilier neuf. Sans cet avantage fiscal, les prix de l’immobilier neuf pourraient baisser, ce qui pourrait avoir un impact sur les prix de l’immobilier ancien. 

L’arrêt de la loi pourrait donc avoir un impact significatif sur le marché immobilier Français et ralentir les  investisseurs . Cependant, il restera possible de bénéficier de bons avantages en passant par le dispositif Pinel Plus  . 

Agences immobilières, conseils pour s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel

 La fin des dispositifs tels que Pinel, peuvent effrayer et faire reculer vos clients investisseurs. Ils peuvent alors préférer s’orienter vers la vente de la leur bien estimant que l’investissement locatif n’est plus aussi rentable.  

Cependant, l’investissement locatif n’est pas mort et celui-ci peut encore s’avérer particulièrement fructueux à condition de s’avoir s’appuyer sur les bons dispositifs.  

Devant initialement s’arrêté en 2023, ce dispositif a été prolongé en 2024 et un nouveau dispositif y a été ajouté depuis 2023 : le Pinel Plus 

Loi Pinel +, un dispositif qui peut se révèler avantageux 

La loi Pinel + est la nouvelle version de la loi Pinel . Si les conditions pour pouvoir en bénéficier paraissent plus strict, ce dispositif reste tout de même avantageux.  

En effet, il peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’ à 21%.  

Le dispositif Pinel + s’avère plus contraignant au niveau des critères. De nombreux nouveaux éléments rentrent en compte afin de pouvoir en bénéficier. 

Les conditions pour pouvoir en bénéficier :  

• Conditions actuelles de la loi Pinel : zone géographique, plafond ressources et loyer, mise en location sous 12 mois, engagement locatif minimal de 6 ans. Voir les conditions 

• Le logement doit être en quartier prioritaire  

Ou bien 

• Remplir les exigences suivantes :  

• Une performance énergétique labellisée RE2020 
• Un DPE classé A  
• Avoir une double orientation pour le T3 et plus 
• Avoir une surface minimale 
• Avoir un espace extérieur  

Ainsi les critères pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel + s’avèrent effectivement plus contraignant avec ce nouveau dispositif. Alors est-ce vraiment encore avantageux de convaincre votre client d’effectuer u investissement locatif ?  

Et bien oui ! Car le dispositif Pinel + permet de bénéficier de taux de réductions complets :  

• 12% de réduction pour un engagement de location de 6 ans  
• 18% de réduction pour un engagement de location de 9 ans 
• 21% de réduction pour un engagement de location de 12 ans 

Ce dispositif reste donc un gage de bon investissement en 2024. 

💡 Ce type de logement sera aussi plus facile à louer car moins énergivores et plus économes que de nombreux autres logements sur le marché locatif.  

Voir le simulateur Loi Pinel

Statut LMNP

Le Statut de loueur meublé non professionnel, peut s’avérer intéressant pour vos clients particuliers. En effet ce statut permet de bénéficier de revenus complémentaires.  

Les avantages du statut LMNP:  

1. Une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions en fonction de la durée d’engagement de location du bien : 

• 6 ans : réduction de 12 % du prix d’achat  
• 9 ans : réduction de 18 % du prix d’achat  
• 12 ans : réduction de 21 % du prix d’achat 

2. La possibilité de déduire les charges liées à la location du bien telles que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les charges de réparation et d’entretien, les frais d’agence, les frais de gestion locative, etc. 
3. La possibilité de louer le bien à un membre de sa famille 

Les conditions concernant le bien: 

• Il doit être meublé 
• Il doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel 
• Il doit être loué en tant que résidence principale ou secondaire 
• Les revenus locatifs du bien ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou la moitié des revenus du foyer fiscal. 

Ce type de dispositif peut s’avérer être une bonne alternative pour vos clients souhaitant investir de Manière simple et rentable. En effet, ce statut permet d’avoir accès à des processus de déclarations simplifiées et permet aux investisseurs ayant des budgets moins importants d’accéder à l’investissement locatifs et de développer leur patrimoine .  

La rentabilité de ce statut peut aussi s’avérer être intéressante. En effet, les loyers des logements meublés sont plus élevés que ceux des logements vides : jusqu’ à 15% en moyenne.

Les autres dispositifs dédiés à l’investissement locatif

Il existe plusieurs dispositifs pour permettre à vos clients particuliers d’investir dans des logements locatifs en bénéficient de réduction d’impôts. Orienter les clients vers ces dispositifs peut donc être une solution pour les agences immobilières afin de s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel

Parmi ces dispositifs ,  

• Dispositif Denormandie, prolongée jusqu’ au 2024, elle permet de bénéficier de la même réduction d’impôt que Pinel  
• Dispositif LocAvantage jusqu’ à 65% de réduction sur l’impôt sur le revenu selon le type de convention signée avec l’Anah 

A noter, la plupart de ces dispositifs s’arrêtent fin 2024 et imposent donc de réaliser l’investissement avant la fin de cette année.

Conseils spécifiques aux agences pour s’adapter à la fin de la loi Pinel

Voici quelques conseils spécifiques aux agences immobilières pour s’adapter à l’arrêt de la loi Pinel : 

1. Informer les investisseurs des conséquences de l’arrêt de la loi Pinel. 

Les investisseurs doivent être conscients des changements qui vont intervenir en 2025. L’agence immobilière doit les informer des conséquences de l’arrêt de la loi Pinel sur l’offre locative, les prix des loyers et les opportunités d’investissement. 

2. Se concentrer sur les dispositifs encore en place. 

La loi Pinel + et le statut LMNP sont deux dispositifs encore en place qui peuvent être intéressants pour les investisseurs.

3. Proposer des services complémentaires.

Les agences immobilières peuvent proposer des services complémentaires aux investisseurs, tels que la gestion locative, gestion de la relation locataire ou le conseil en investissement. Ces services peuvent aider les investisseurs à rentabiliser leur investissement et à réduire les risques. 

En suivant ces conseils, les agences immobilières peuvent continuer à proposer des solutions intéressantes aux investisseurs, même après l’arrêt de la loi Pinel. Et n’oubliez pas de découvrir nos autres conseils sur notre blog.

L’arrêt de la loi Pinel est un défi pour les agences immobilières. Cependant, il existe des solutions pour s’adapter à cette nouvelle réalité. En se concentrant sur les dispositifs encore en place et en proposant des services complémentaires, les agences immobilières peuvent continuer à proposer des solutions intéressantes aux investisseurs. 

Entré dans les uses et coutumes de la location, l’état des lieux est connu de tous. Néanmoins, vous êtes vous déjà demandé si l’état des lieux est-il obligatoire ? Ou, du moins, que se passe-t-il s’il n’y a pas eu ce fameux état des lieux d’établi ?
Dans cet article, nous levons toutes les interrogations.

L’état des lieux est-il obligatoire ? Que dit la loi ?

Focus sur la Loi 89-462 du 6 juillet 1989

L’article 3-2 de cette loi expose les modalités que doit suivre l’état des lieux dans le cas où celui-ci est réalisé. Cet article prévoit donc les modalités suivantes :

• L’état des lieux doit être remis à toutes les parties et au même format
• Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties
• Il est joint au contrat de location

S’il n’est pas établi sous ces conditions, il peut être établi par un commissaire de justice. Les frais d’établissement sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Le locataire a 10 jours pour compléter l’état des lieux et l’entièreté du premier mois de la période de chauffe pour compléter les éléments de chauffage.

De plus, le relevé des compteurs doit être présent sur l’état des lieux.

Tout cela indique donc que l’état des lieux doit être réalisé et qu’il comporte quelques mentions obligatoires. Cependant, il n’est en aucun cas précisé qu’il est OBLIGATOIRE et pour preuve, il est dit que si l’état des lieux n’a pas été établi, la personne qui a empêché cet établissement ne peut pas invoquer l’article 1731 du Code Civil.

Focus sur la loi ALUR du 30 mars 2016

En 2016, la législation sur les états des lieux a été renforcé grâce à cette loi. Elle vient complémenter et renforcer la loi du 6 juillet 1989. L’article 2 va porter sur ce que doit contenir l’état des lieux comme :

• Les informations administratives : Date, lieu, parties, type d’état des lieux.
• Détail des pièces, compteurs, clés, signatures
• Dans un état des lieux de sortie : Nouvelle adresse du locataire, Date et un éventuel comparatif.

Dans l’article 3, nous retrouvons cette fois-ci les modalités d’établissement des états des lieux. À savoir qu’il doit être établi sur papier ou par voie dématérialisée, que l’entrée doit être comparable à la sortie et surtout que le logement soit en conformité avec sa description dans le contrat de location.

Nous remarquons donc un réel renforcement de l’architecture de l’état des lieux qui permet bien sûr de protéger locataire et propriétaire.

Cependant, encore une fois, il n’est pas mentionné que cet état des lieux est obligatoire. Cela nous invite à dire que l’état des lieux n’est bel et bien pas obligatoire.

Certes l’état des lieux n’est pas obligatoire mais nous vous recommandons fortement de l’éditer.

L’état des lieux est-il obligatoire ? Pourquoi faire un état des lieux ?

Un document contradictoire

L’état des lieux est un document établi contradictoirement entre les parties, ce qui veut dire qu’à ce moment, les deux parties se mettent d’accord sur l’état réel du logement. Souvent l’état est quelque chose de subjectif. Un élément en bon état pour certains peut être considéré comme usagé par d’autres.

Vu que ce document est établi en accord avec les deux parties, cela vous permet de réduire les contestations lors de l’établissement de l’état des lieux et durant toute la durée de la location.

Nous vous invitons à lire notre article sur : Comment réduire les contestations lors des états des lieux ?

Comment bien réaliser son état des lieux ?

Premièrement, optez pour un outil numérique. Choisir un outil numérique comme ImmoPad vous permettra non seulement d’établir un rapport professionnel et peu contestable, mais vous pourrez incrémenter votre document d’un nombre illimité de photos. Ces photos seront une preuve irréfutable de l’état actuel de l’élément photographié. Non seulement vous aurez un rapport complet mais le réaliser dur tablette ou smartphone vous aura permis d’aller plus vite que sur papier.

Deuxièmement, organisez-vous. Suivez le même cheminement lorsque vous éditez un état des lieux. Faites les pièces dans un ordre précis pour ne rien oublier. Lorsque vous renseignez une pièce, effectuez vos remarques en commençant par le sol et en finissant par le plafond, par exemple.

Comment gérer un litige ?

Les litiges, hantise de tous les professionnels de l’immobilier. Il vous est sans doute déjà arrivé de devoir y faire face. Très souvent, ils sont liés à l’état des lieux avec des contestations de celui-ci, notamment quand cela influe sur le remboursement du dépôt de garantie. Il est important d’établir un état des lieux complet et en bonne et due forme pour éviter ce type de contestation. Vous pourrez retrouver l’intégralité de nos recommandations dans l’article suivant : Comment réduire les contestations lors des états des lieux ?

Une autre source de litige est le non-paiement des loyers. C’est un sujet d’actualité car en 3 ans, nous sommes passés de 1,25% des dossiers étant en impayés à 3,89% aujourd’hui (Source : Les Ondes de l’Immo). Il n’y a, malheureusement, pas de recette gagnante à la gestion de ce type de litige. Cependant, vous pouvez vous prémunir en proposant une garantie des loyers impayés (GLI) qui permet de couvrir le propriétaire (donc vous également) en cas d’impayés dépassant les 3 mois. La plupart de ces assurances sont rétroactives pour les 3 premiers mois, il n’y a donc pas de perte d’argent.

N’hésitez pas à consulter notre dernier article : « Trêve hivernale 2023-2024 : Tout ce que vous devez savoir« 

Chaque année, en France, les règles d’expulsions prennent en compte la fameuse trêve hivernale. Et ce, depuis 1954. En quoi consiste-t-elle ? Pourquoi est-elle mise en place ? Jusqu’à quand et qui peut en bénéficier ? On répond à toutes vos questions à propos de la Trêve hivernale 2023 – 2024 dans notre article !

Qu’est-ce que la Trêve Hivernale ?

La trêve hivernale correspond à une période définie, durant laquelle les procédures d’expulsions d’un propriétaire envers un locataire sont interdites. Ce qui signifie qu’en cas d’impayés, le locataire ne pourra pas être expulsé du logement. Et ce, pendant toute la période de la trêve hivernale. Et ce, même si le bailleur a acquis une décision de justice prononçant l’expulsion du loueur.

Par ailleurs, la trêve hivernale ne concerne pas uniquement les loyers. Même en cas de facture impayée, les locataires peuvent être protégés contre les coupures d’énergies.

En effet, la loi interdit aux bailleurs de couper les réseaux d’énergie du locataire pendant la trêve hivernale. L’interdiction est similaire pour les fournisseurs d’énergies, mais seulement pour les résidences principales des locataires. Néanmoins, ils peuvent éventuellement procéder à une réduction de la puissance des énergies fournies. Excepté pour les loueurs bénéficiaires du chèque énergie.

Quand se déroule la trêve hivernale 2023 – 2024 ?

Comme chaque année, la trêve hivernale a commencé le 01 novembre 2023 et s’achèvera au 31 mars 2024.
Pour rappel, le président de la république française, Emmanuel Macron, a prolongé la trêve hivernale 2020 jusqu’au 31 mai à cause de l’épidémie de coronavirus. Elle pourrait donc être replongée en cas de nouvelle crise sanitaire, ou en cas de températures extrêmement basses.

Pourquoi la trêve hivernale existe-t-elle ?

La trêve hivernale a été instaurée pour protéger les locataires des expulsions durant la période hivernale. Une période considérée comme la plus rude de l’année. En effet, les conditions climatiques peuvent rendre l’expulsion d’un logement particulièrement difficile et dangereuse, tant pour le locataire que pour les forces de l’ordre. C’est d’ailleurs ce qui est arrivé en 1954. Ce qui a entraîné un appel de l’Abbé Pierre à la suite d’un hiver particulièrement meurtrier pour les sans-abris. C’est ainsi que la trêve hivernale s’est inscrite dans les textes de loi à partir de 1956. Si elle débutait initialement le 1ᵉʳ décembre et s’achevait le 15 mars, sa période fut rallongée aux fils des années pour atteindre sa durée actuelle en 2014, avec l’instauration de la Loi ALUR. On retrouve aussi la trêve hivernale dans le Code des procédures civiles d’exécution, à l’article L. 412-6.

Si le locataire est informé d’une coupure imminente, il est en droit d’agir auprès de son fournisseur pour rétablir la situation. De même, il est en droit de porter plainte face à un bailleur qui lui aurait coupé ses accès énergétiques.

Quelles sont les personnes qui ne sont pas protégées par la trêve hivernale 2023 – 2024 ?

Bien qu’une grande partie des profils locataires soient protégés par la trêve hivernale, il existe néanmoins certaines situations où les loueurs ne sont pas sous la protection de la trêve hivernale :

• les personnes qui bénéficient d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux ;
• les squatteurs occupant un domicile, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
• les squatteurs occupant un garage ou un terrain. Dans ce cas, le juge qui prononce l’expulsion peut décider de supprimer la trêve hivernale ou d’en réduire la durée ;
• l’époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l’ordonnance de non-conciliation d’une procédure de divorce ;
• l’époux, partenaire de Pacs ou concubin violent dans le couple ou sur un enfant dont l’expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une ordonnance de protection.

Peut-on expulser un locataire durant la trêve hivernale 2023 – 2024 ?

Non. À moins que le profil du locataire corresponde à l’un des profils non-protégé cités ci-dessus. Plus précisément, la trêve hivernale empêche tout engagement d’une procédure d’expulsion à l’égard de tous individus loueur, d’un logement vide ou meublé.

Or, si la procédure d’expulsion a été engagée avant le 01 novembre 2023, mais qu’elle n’a pas pu aboutir, l’huissier devra cesser toutes ses démarches jusqu’au 31 mars 2024. La procédure pourra alors reprendre en avril.

Néanmoins, notez que la trêve hivernale n’empêche que l’exécution de la décision sur une période donnée. Propriétaires et bailleurs sont donc parfaitement dans leurs droits d’entamer les démarches d’expulsion contre un locataire pendant cette période. D’autant plus que ce type de procédure est particulièrement long. C’est pourquoi il est même conseillé de ne pas attendre la fin de la trêve pour commencer les démarches contre un locataire ne respectant pas son contrat de bail.

Quelles sanctions pour irrespect de la trêve hivernale 2023 – 2024 ?

Si un propriétaire essai, par quelconque moyen que ce soit, d’expulser son locataire durant la période de la trêve hivernale, son acte sera reconnu comme un délit face au tribunal. Cet acte peut alors être puni d’une peine de prison jusqu’à trois ans, et 30 000 euros d’amende.

Pour conclure, la trêve hivernale 2023 – 2024 s’étend du 01 novembre 2023 au 31 mars 2024. Pendant cette période, aucune exécution d’expulsion ne pourra être réalisé. À moins que la situation du locataire corresponde à la liste des profils non-protégé. Cette trêve hivernale a été créée en 1954 à la suite d’un appel de l’Abbé Pierre, et ce, pour protéger les locataires âgés, malades et/ou vulnérable d’une expulsion qui pourrait leur coûter la vie durant la période hivernale. Propriétaires et bailleurs ne respectant pas cette trêve s’exposent à 3 ans d’emprisonnement pour délit, et 30 000 euros d’amende.

En tant qu’agence immobilière dans la gestion locative, il peut vous arriver d’avoir des locataires de plus de 65 ans avec des ressources modestes. Ces locataires, plus âgés, bénéficient de droits et de devoirs spécifiques. Réciproquement, votre agence immobilière a elle aussi des droits et des devoirs à respecter. Cet article s’intéresse dans un premier temps aux droits et devoirs qu’ont vos locataires et que vous avez envers eux. Puis, il se concentre tout particulièrement sur le cas des locataires protégés, afin de comprendre les droits de vos locataires âgés aux ressources modestes. 

Quels sont les droits et devoirs des locataires ?

Avant de nous concentrer sur le cas spécifique des locataires de plus de 65 ans, revoyons les droits et devoirs des locataires. 

Le locataire est tenu de : 

• Payer les loyers et les charges. 

• Faire un usage paisible de la location. L’occupant se doit de respecter le règlement de la copropriété. S’il ne respecte pas les règles, le propriétaire sera tenu responsable. Il sera alors possible qu’il résilie le bail. 
• Assurer l’entretien courant et les réparations de la location.
• Utilisation du logement et travaux ; le locataire est tenu d’accorder l’accès du logement au propriétaire dans certains cas. Le locataire doit également demander l’aval à son propriétaire avant de réaliser des travaux. (En savoir plus) 
• Souscrire à une assurance habitation. 

Pour plus d’informations, nous vous invitons à lire cet article : Quelles sont les obligations du locataire en location ? 

Quels sont les droits et devoirs des agences immobilières envers leurs locataires ?

Le bailleur a des obligations envers son locataire. Voici un rappel de ces dernières : 

• Obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent qui ne porte ni atteinte à sa sécurité ni à sa santé. 
• Le bailleur se doit de transmettre au locataire les documents obligatoires à la signature du contrat de location, ainsi qu’en cours de bail. 
• Le bailleur est tenu d’entretenir le bien, tous les travaux autres que ceux des réparations locatives sont à la charge du propriétaire, et ce, durant la durée du bail. 

Que se passe-t-il si le locataire a plus de 65 ans ?

Que dit la loi ?

La loi Macron du 6 août 2015 a renforcé la protection des 65 ans et plus. Permettant aux locataires qui remplissent les conditions nécessaires d’être qualifiés de locataires protégés. Cette loi est venue compléter la loi Alur. Néanmoins, des conditions sont à respecter. Comme être âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail.  Et justifier de ressources annuelles en dessous du plafond retenu pour les prêts locatifs à usage social (PLUS). Ou si une personne à la charge du locataire remplit ces conditions et vit avec le locataire. 

Le locataire bénéficie alors d’une protection. En effet, son propriétaire a l’interdiction de s’opposer au renouvellement de son bail, sauf s’il propose un logement de remplacement. Ce logement doit être à proximité (même commune ou une commune limitrophe à moins de 5km) et correspondre aux besoins du locataire, ainsi qu’à ses possibilités, en termes d’accessibilité, de surface et de loyer. Le bailleur a néanmoins le droit de vendre le bien. 

Si le bailleur résilie le bail alors que le locataire remplit les conditions pour être un locataire protégé, le locataire doit envoyer un recommandé avec demande d’accusé de réception à son bailleur. Afin de lui rappeler son obligation de relogement. Il est alors conseillé de joindre à ce courrier les justificatifs de revenu annuel et d’âge. 

En revanche, si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, le locataire ne bénéficie pas de protection particulière. Il en va de même si le bailleur a des ressources annuelles inférieures au plafond prévu. 

Est-il cependant possible de donner congé à un locataire protégé ?

Pour qu’une agence immobilière puisse donner congé à un locataire protégé, elle doit respecter une procédure. En effet, elle doit faire une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un acte d’huissier, ou une remise en main propre contre émargement ou récépissé. De plus, la lettre doit être envoyée en respectant le préavis prévu. Pour rappel : 

• S’il s’agit d’un logement meublé le préavis est de minimum 3 mois avant la date de fin du bail. 
• S’il s’agit d’un non-meublé, le préavis est de minimum 6 mois avant la date de fin du bail.  

Cette lettre de congé doit également contenir des mentions obligatoires en fonction du motif de la résiliation.  

S’il s’agit d’un congé pour motif légitime et sérieux, le motif doit être mentionné. Il doit être annexé à la lettre qui est remise au locataire.  

S’il s’agit d’une résiliation pour une reprise du bien, le congé doit contenir : 

• Le motif du congé, 
• Le nom et l’adresse de la personne bénéficiant de la reprise, 
• Le lien de parenté entre le bénéficiaire et le bailleur, 
• La justification d’une reprise réelle et sérieuse. 

S’il s’agit d’un congé pour vente, le congé doit contenir : 

• Le motif du congé, 
• Le prix et les conditions de vente, 
• La description du bien et ses annexes le cas échéant, 
• Les conditions de l’offre faite au locataire. 

Ce qu’il faut retenir sur les droits et devoirs d’un locataire âgé et de son agence : 

Si le locataire est un locataire protégé, alors ses droits sont différents. En effet, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement de son bail, ou alors il se doit de lui proposer un logement de remplacement en respectant des critères. En revanche, ses devoirs sont les mêmes que tout autre locataire.

Les conditions pour être qualifié de locataire protégé, si le locataire a plus de 65 ans : 

• Avoir plus de 65 ans,
• Avoir des ressources annuelles en dessous des seuils fixés par la loi, qui se basent sur la composition du foyer fiscal et la région où se situe le bien. 

Les conditions pour être qualifié de locataire protégé, si le locataire a moins de 65 ans : 

• Héberger une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge avec des ressources annuelle en dessous des seuils légaux.

• Le montant cumulé des ressources des personnes habitant dans le bien doit être inférieur aux plafonds fixés par la loi.

Néanmoins, le propriétaire pourra résilier le bail s’il répond à au moins un des critères suivants : 

• A plus de 65 ans,
• A des ressources inférieures aux seuils,
• Propose un logement similaire au locataire.

Si le locataire protégé manque à ses devoirs, comme payer le loyer, il perd son statut de locataire protégé. Le bailleur peut alors lui donner congé pour ce motif.

Enfin, depuis le 21 juillet 2023, la protection des locataires protégés s’étend aux locataires percevant l’allocation journalière de présence parentale (loi n^o 2023-622 du 19 juillet 2023).

La loi Alur encadre les états des lieux, afin de les uniformiser. Cette loi de mars 2014, précise le contenu d’un état des lieux juridiquement valable. De ce fait, il est nécessaire que le bailleur et le locataire soient présents lors de l’état des lieux. Néanmoins, si le locataire ou le propriétaire ne peut se déplacer, il leur est possible de faire une procuration pour mandater une autre personne. Le locataire peut mandater un membre de son entourage, un ami ou toute autre personne de son choix. Concernant le propriétaire, il peut lui aussi mandater quelqu’un pour réaliser l’état des lieux. Souvent, il mandate un huissier de justice ou un agent immobilier. Nous nous intéressons dans cet article à : comment donner procuration pour un état des lieux ?

Pourquoi faire une procuration lors d’un état des lieux ?

Si le propriétaire ou le locataire n’est pas en mesure de se rendre à l’état des lieux, une procuration sera nécessaire. La procuration permettra à une autre personne de remplacer et surtout de représenter la personne absente.

Si le locataire n’est pas présent lors de l’état des lieux, alors la loi ALUR considère le logement loué en bon état. Il en va de même s’il n’a pas fait de procuration pour mandater une autre personne. Pour le locataire, il est donc essentiel de faire une procuration s’il est dans l’incapacité d’être présent à l’état des lieux.

Il est donc important de mandater une autre personne pour l’état des lieux en cas d’absence, car ce document permet d’attester de l’état du logement. Lors de la sortie du locataire, l’état des lieux d’entrée se compare avec l’état des lieux de sortie. Cela permet de constater si des dégradations ont eu lieu entre l’entrée et la sortie. Ce qui permet au propriétaire ou à l’agence mandatée de faire une retenue sur le dépôt de garantie du locataire. Sans ce document, il n’y a pas de preuve de l’état du logement, ce qui peut entraîner des litiges.

Que doit contenir une procuration pour un état des lieux ?

Le Code civil régit la procuration. La procuration se présente sous forme de lettre. Il faut y préciser l’objet de la procuration, ici la réalisation d’un état des lieux d’entrée ou de sortie. Il est nécessaire d’écrire la date à laquelle l’état des lieux se tiendra. L’adresse du bien dans lequel s’effectuera l’état des lieux doit aussi apparaître. De plus, le nom et prénom ainsi que la date et le lieu de naissance du mandant sont écrits. L’identité du mandataire ainsi que sa date de naissance et son lieu de naissance s’indiquent aussi dans cette lettre. Leurs adresses doivent également être renseignées. Les opérations réalisables par le mandataire se rédigent avec la durée de validité du mandat. Cette lettre doit être signée par le mandant et la mention “Bon pour pouvoir” doit être écrit. Le mandataire signe également avec la mention “Bon pour acceptation”. Il est possible de télécharger des exemples de lettre de procuration pour des états des lieux sur internet. Il suffit alors de reprendre le modèle et de le compléter.

Enfin, ce courrier se transmet au propriétaire bailleur, soit en accuser de réception, soit en main propre le jour de l’état des lieux.

Lors de l’état des lieux, le mandataire devra fournir une pièce d’identité du mandant. 

Qui mandater lorsqu’on ne peut être présent à l’état des lieux ?

Le locataire peut mandater la personne de son choix pour la représenter lors de l’état des lieux. Il peut s’agir d’un ami ou d’un membre de sa famille, le locataire doit avoir confiance en cette personne. La personne choisie s’engagera au nom du locataire, elle est en droit de refuser de signer si elle est en désaccord avec les observations de l’état des lieux.

Concernant le propriétaire, il peut donner une procuration à un proche ou à un professionnel pour réaliser l’état des lieux. Le plus souvent, il mandate un agent immobilier ou un huissier de justice afin de s’assurer que l’état des lieux sera bien réalisé. De plus, des solutions d’états des lieux digitalisées existent : permettant ainsi de transmettre le rapport directement après la signature au propriétaire. ImmoPad, par exemple, permet d’envoyer par email l’état des lieux au propriétaire juste après l’avoir clôturé. Et ce, en même temps que ça l’envoie au locataire.

En résumé :

Que ça soit le bailleur ou le locataire, il est possible qu’un des deux se fasse représenter par une tierce personne le jour de l’état des lieux. Néanmoins, des règles sont à respecter ! En effet, une lettre doit être rédigée afin de donner procuration au mandataire. Cette lettre doit contenir :

• Les coordonnées du mandant et du mandataire (noms, prénoms et adresse complète des domiciles) ;
• Les opérations précises qui sont confiées au mandataire, concernant l’état des lieux d’entrée ou de sortie ;
• La date de l’état des lieux, ou s’il y a plusieurs états des lieux : une durée large ;
• La signature du mandant et du mandataire ; sans cela, la procuration sera considérée comme caduque. 

Lorsqu’il s’agit de louer un bien immobilier, la rédaction d’une annonce attrayante et efficace est essentielle pour attirer les locataires potentiels. Dans cet article, nous allons vous donner des conseils pratiques pour mettre en valeur votre annonce immobilière et optimiser sa visibilité. Que vous soyez un propriétaire ou un professionnel de l’immobilier, ces astuces vous aideront à maximiser vos chances de trouver un locataire rapidement.

L’importance de la rédaction d’une annonce immobilière d’un bien en location

La très grande majorité des agences (pour ne pas dire « toutes ») utilise des outils pour publier les annonces des biens en location mais aussi en transaction.

Les points forts

La rédaction d’une annonce immobilière pour la location d’un bien va vous permettre non seulement d’être visible sur Internet mais aussi de créer une première connexion avec toutes les personnes recherchant un bien à la location dans votre secteur. Une annonce bien rédigée et soignée va attirer l’attention des locataires potentiels.

Aussi, par le biais de cette annonce, vous allez mettre en valeur les caractéristiques du bien. C’est le moment ou jamais d’inciter le potentiel locataire à vous contacter. Le but va être de vous démarquer des autres biens sur le marché.

Bien rédiger son annonce et surtout la renouveler va vous permettre de réduire grandement la vacance locative. Plus l’annonce est vue, plus il y a de potentiels locataires. N’hésitez pas à suivre les vues ou les interactions par rapport au nombre de contact, ces indicateurs peuvent vous informer sur l’efficacité de votre annonce.

Enfin, être présent sur les sites d’annonces immobilières veut dire que vous êtes présent sur Internet, cela va donc optimiser le référencement de votre entreprise sur les moteurs de recherche

Vous êtes libre de rédiger votre annonce comme bon vous semble si dans l’annonce on y retrouve certaines mentions

Les mentions obligatoires dans l’annonce immobilière d’un bien en location

Même si l’annonce doit être la plus attractive possible, vous devrez obligatoirement indiquer les informations suivantes :

• Montant du loyer mensuel avec la mention « par mois » ainsi que les charges locatives avec la mention « charges comprises » (ou CC)
• Montant des charges locatives et leur mode de règlement
• Montant du dépôt de garantie
• Montant des dépenses théoriques de chauffage
• Montant TTC des honoraires de l’agence à payer par le locataire
• Montant TTC des honoraires a payer par le locataire pour la réalisation de l’état des lieux, si tel est le cas
• Commune dans laquelle est située le logement
• Surface habitable du logement en m² (Loi Carrez)
• Classement du logement au DPE (Diagnostic de performance énergétique) et GES (Gaz à Effet de Serre)
• En cas de logement meublé, le préciser
• En cas de risques naturels et technologiques majeurs, de risques miniers, de recul du trait de côte ou de pollution des sols, l’annonce doit comporter la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
• La mention « zone soumise à encadrement des loyers » si le logement est situé dans les communes suivantes : Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Est Ensemble, Plaine commune…

(Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35323)

Une fois toutes ces mentions indiquées, votre annonce est prête à être publiée mais comment ?

Quand publier son annonce ? Où ? Et comment ?

Votre annonce est enfin prête, vous n’avez plus qu’à la publier mais vous ne savez pas comment vous y prendre. 3 grands leviers sont à prendre en compte lorsque vous publiez une annonce.

Quand ?

En fonction de votre cible, vous allez devoir adapter la publication de vos annonces. Par exemple pour des logements exclusivement destinés aux étudiants, publiez les quelques mois avant le début de l’année scolaire. Pour les autres locations, privilégiez une publication durant le temps libre de votre cible :

• En fin d’après-midi
• Le Week-end
• En fin de matinée

Le moment où vous publiez n’est pas le seul facteur, la plateforme utilisée va aussi jouer.

Où publier ?

Vous pouvez publier à plein d’endroits différents mais encore une fois cela va dépendre de votre cible mais également de votre entreprise.

Si vous avez une forte notoriété sur votre secteur, vous pouvez publier directement sur le site de votre agence (si vous en possédez un). N’hésitez pas à user des plateformes de location également, une personne en recherche d’un logement se rendra instinctivement vers les sites les plus connus.

Ensuite, en fonction de votre cible, vous pouvez publier sur vos réseaux sociaux. Avec une bonne stratégie, vous pourrez attirer beaucoup de potentiels locataires.

Maintenant que vous savez où et quand publier, il faut découvrir comment le faire.

Comment faire ?

Une nouvelle fois plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez les publier manuellement une à une sur les différents sites. Cependant, il existe des outils qui le font pour vous. Avec un outil professionnel, vous pouvez diffuser sur toutes les plateformes choisies, la même annonce, pour un bien en location.

N’hésitez pas à mettre en avant vos locations, cela représente un investissement mais n’hésitez pas à l’utiliser que cela soit sur les sites d’annonces ou sur les réseaux sociaux. Cette configuration vous permettra de réduire la vacance locative.

Quelques conseils pour une annonce immobilière (en location) efficace !

Un titre accrocheur

Le titre est la première chose que les futurs locataires vont apercevoir et c’est surtout ce titre qui va être recherché dans n’importe quel outil de recherche. Créez un titre percutant mais qui contient aussi des mots-clés pertinents (location, maison, appartement…) pour améliorer votre référencement.

Des photos de qualité

Une image vaut mieux que mille mots. Prenez des photos du logement que vous mettez en location. N’hésitez pas parfois à passer par un photographe professionnel. Les photos sont un atout majeur dans une annonce immobilière en location, bien souvent le potentiel locataire va se fier plus aux photos qu’à la description. En plus, c’est le moment de mettre en valeur votre bien.

Ne pas négliger la description

Tournez la description de manière à raconter une histoire au locataire. A la fin de cette description il doit se sentir prêt à habiter dans le logement. Vous pouvez lister les avantages que possède votre logement (rénové à neuf, balcon, petit terrain, une cave, un garage…). Parlez également de sa localisation et des commodités présentes aux alentours (commerces, pharmacie, écoles, bus…).

Faire attention à l’orthographe

Evitez au maximum les fautes d’orthographes. Une description soignée et sans faute va renvoyer une image de professionnalisme. N’hésitez pas à faire relire votre annonce avant de la publier. Enfin, utilisez un langage clair et concis, n’utilisez pas trop de termes techniques. Les potentiels locataires ne sont pas tous dans le domaine de l’immobilier, faites donc en sorte que votre annonce soit comprise par un maximum de personnes.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour rédiger des annonces immobilières de qualité. A vous de jouer !

Retrouvez notre dernier article sur les outils de gestion locative pour les agents immobilier.

Que ce soit pour l’achat ou la location d’un bien immobilier, un bon de visite peut être réalisé. Ce document signé par le visiteur permet d’attester que la visite a eu lieu. Le bon de visite a-t-il une utilité ?

Bon de visite : utilité ?

Le bon de visite est un document surtout utile pour l’agent immobilier, mais aussi pour le propriétaire. L’utilité du bon de visite pour l’agent immobilier est de prouver qu’il effectue des visites. Ses frais envers le propriétaire sont donc justifiés. De plus, si l’agence dispose d’un mandat d’exclusivité cela entraîne protection pour l’agence immobilière. En effet, si l’acquéreur signe avec le propriétaire sans l’agence, alors l’agence a le droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur. L’agence peut estimer qu’elle a subi un préjudice. La hauteur du dédommagement peut être mentionnée dans le mandat.

Pour prouver le préjudice, l’agence devra réunir les preuves qu’elle a bien effectué une visite avec la personne voulant devenir acquéreur. Le bon de visite est utile pour les agents immobiliers, car il permet de prouver qu’il réalise bien son travail et permet de le protéger.

Enfin, le bon de visite permet de consolider la relation client entre le visiteur et l’agent immobilier, cela sécurise la transaction.

Quelles sont les informations à inclure dans un bon de visite pour qu’il soit utile ?

Le bon de visite contient :

• Le nom et prénom du visiteur
• L’identification du mandat (par son numéro)
• L’adresse du bien visité
• La signature du visiteur
• Des informations sur l’agent immobilier

D’un point de vue législatif, pourquoi le bon de visite est-il utile ?

Le bon de visite n’est pas obligatoire, libre aux acheteurs ou à l’agence de le préparer et de le faire signer.

De plus, il faut être vigilant avec le bon de visite. En effet, il peut arriver qu’une mention écrite soit faite. Cette dernière expliquant que : si le visiteur achète le logement à une autre agence ou au vendeur, alors le visiteur devra verser des dommages et intérêts à l’agence avec laquelle il avait signé le bon de visite. Or, cette mention n’a pas de valeur juridique. La valeur du bon de visite est uniquement entre le vendeur et l’agence immobilière.

Il est également important de souligner que le bon de visite ne vaut pas pour mandat ! En effet, pour recevoir la commission le mandat est obligatoire. Attention, le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur. Ce document ne permet donc pas de réclamer la commission.

Enfin, si lors d’une visite une dégradation du bien est commise, le bon de visite permet de retrouver facilement qui l’a faite. Cela permet également l’engagement de l’assurance responsabilité civile professionnelle.

Comment faire un bon de visite de façon numérique ?

Il est possible d’imprimer des feuilles préremplies, puis de renseigner les informations du visiteur et de le faire signer. Ou sinon il est possible d’opter pour une solution numérique, comme ImmoPad qui permet de générer simplement et rapidement un bon de visite. ImmoPad permet de réaliser des bons de visites* depuis une tablette ou un téléphone, sans avoir besoin de connexion à internet. La date se met automatiquement, et tous les bons de visites sont stockés en illimité sur un espace de gestion. Plus facile pour s’y retrouver, moins de papier, et en cas de conflit entre le vendeur et l’agence les preuves pourront être réunies en un rien de temps. 

* A partir de juin 2023.

L’état des lieux est une étape importante, à ne pas négliger, dans le processus de la location d’un bien. Il ne faut rien omettre, ni manquer aucune étape depuis les coordonnées du locataire jusqu’au descriptif de chaque pièce. Et ce, sans oublier de relever les compteurs d’eau, d’électricité, etc. Ceci afin d’éviter les éventuels conflits. C’est pourquoi nous vous présentons comment faire un état des lieux simplement, en 4 étapes.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Un état des lieux c’est un descriptif précis du détail d’un logement et de ses équipements.

Il peut se faire sur support papier ou sous format numérique.

Sur support papier il peut être plus ou moins détaillé, soit il peut être fait sous forme de case à cocher ou de façon plus détaillée avec des commentaires/descriptifs minutieux et des photos, qu’il faudra imprimer, faire signer et mettre en annexe.

Tandis que sous format numérique, l’état des lieux est automatiquement plus complet et précis. Le format dématérialisé accélère la prise de note tout en limitant les oublis. Il favorise un constat complet, où chaque pièce est inspectée du plafond au sol, éléments par éléments, détails par détails. (Mobiliers par mobiliers s’il y en a).

De plus, un état des lieux permet de :

• Comparer l’état d’un bien entre l’entrée et la sortie d’un locataire.
• Identifier les détériorations éventuelles à la sortie d’un locataire et ainsi pouvoir retenir la somme nécessaire à la remise en état, sur le dépôt de garantie.
• Protéger aussi bien le locataire que le propriétaire

Que dit la Loi ALUR ?

L’état des lieux est encadré par la loi ALUR.

La loi ALUR a trois objectifs principaux :

• Réguler le marché du logement et lutter contre les dérives
• Favoriser l’accès au logement tout en protégeant les populations les plus vulnérables
• Favoriser l’innovation et la transparence

La loi ALUR vise aussi à améliorer les rapports entre bailleurs et locataires et à renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l’immobilier.

Avec ImmoPad, anticipez dès à présent la reprise de votre activité et préparez vos états des lieux, audits, visites techniques…

Récapitulatif des étapes pour faire un état des lieux précis

Étape 1 : Les informations / coordonnées du locataire et du propriétaire.

Rechercher et recopier les informations correspondant au propriétaire et au locataire pourra être simplifié grâce à un outil de gestion type CRM. Ce qui permettra de récupérer automatiquement les coordonnées.

Étape 2 : Les informations du bien.
Les informations sur le bien :

• Le type de logement ;
• Le numéro du lot ;
• L’adresse ;
• L’étage ;
• Le nombre de pièces ;
• La situation dans l’immeuble ;
• La surface ;
• etc…

L’outil de gestion vous permettra de sauvegarder ces informations.

Étape 3 : Avoir un document / modèle adapté

Avec des logiciels de gestion locative d’état des lieux, comme ImmoPad, vous trouverez des modèles adaptés à chaque type de logement, il vous suffira de le modifier en fonction des caractéristiques de votre bien. Avec un modèle, il est plus aisé de faire ses états des lieux étape par étape. Ex : ajouter un balcon au besoin, des WC séparés à la salle de bain, l’ajout d’une cave ou d’un emplacement de parking, etc…

Étape 4 : Prise de rendez-vous puis réalisation

Après avoir fait ces 3 étapes, il vous faudra prendre des rendez-vous. Chez ImmoPad, vous pourrez automatiser la prise de rendez-vous dès la création du document et transférer automatiquement les données sur la tablette.

Les avantages ?

Grâce à l’outil de gestion, type CRM, la saisie des données est simple, rapide, automatique et complète. Cet outil de gestion permet ainsi de sauvegarder et d’enregistrer automatiquement toutes les informations concernant le bien, le locataire et le propriétaire. Ce qui permet donc de dupliquer un document sans avoir besoin de retranscrire toutes les données.

Grâce à cette duplication, le format de l’état des lieux sortant correspond à celui de l’état des lieux entrant. De plus, vous gagnez du temps avec la saisie automatique des données, l’exportation de tous les éléments et informations d’un état des lieux à un autre, le pré-paramétrage de l’inventaire d’un bien meublé et le comparatif entrée/sortie automatique.

Le tableau comparatif met, lui, en évidence les travaux qu’il y a à prévoir et les dégâts potentiels, il permet de facilement reconnaître les priorités de rénovation, de repérer rapidement les défauts et dégradations et d’annoter en rouge et/ou en orange tous les défauts à rénover.

De plus, les envois de documents ou de prise de rendez-vous peuvent être automatisés et permettent donc de gagner beaucoup de temps et d’énergie.

Automatique

Simplicité

Gain de temps