Interdictions pour le locataire : les 12 Règles à Connaître pour une Gestion Locative Efficace
Les interdictions pour le locataire sont cruciales pour maintenir une relation harmonieuse avec le propriétaire. Cet article fournit aux professionnels de l’immobilier les outils nécessaires pour assurer une gestion locative fluide et éviter les conflits.
Lorsqu’un individu occupe un bien immobilier en tant que locataire, il devient partie prenante d’un contrat de location qui implique des droits et des devoirs. Le locataire doit se soumettre à certaines règles établies par la loi et par le contrat de bail signé avec le propriétaire. Ces obligations sont conçues pour garantir un échange équitable et la bonne conservation du logement. Cet article présente 12 interdictions courantes que tout locataire doit connaître. Bien que ces interdictions soient généralement acceptées et documentées, chaque situation peut varier en fonction des spécificités du bail qui lie le locataire au propriétaire du bien qu’il occupe.
C’est pourquoi, l’enjeu central est de maintenir et de raffermir la relation qui les unit. Le respect des accords conclus entre les deux parties en est le point central. En comprenant et en respectant ces interdictions, le locataire peut éviter de potentiels conflits et occuper sereinement son logement. Les points abordés ici offrent une base solide pour comprendre ses principales responsabilités. Et, ils servent de guide pour éviter les erreurs courantes. Ce faisant, ils contribuent à l’entretien du bien loué et au confort de toutes les parties impliquées.
6 premières interdictions pour le locataire
Interdiction locataire n°1 : Le non-paiement du loyer
Un désaccord entre le locataire et le propriétaire est vite arrivé, si bien que celui-ci peut envisager de suspendre le paiement de ses loyers afin de faire pression sur son bailleur. Toutefois, la loi est claire ; peu importe le litige en cours ou ses revendications, le locataire doit continuer à payer son loyer. Les tribunaux ne donnent que très rarement raison aux locataires qui cessent de respecter leurs engagements. En cas de non-paiement, il s’expose à de nombreuses sanctions, parmi lesquelles figure la résiliation du bail.
Avec TOTEiM, notre service de conciergerie en ligne, il est possible pour le locataire de demander ses quittances de loyer automatiquement, simplifiant ainsi la gestion des paiements et évitant les erreurs ou les oublis qui pourraient mener à d’éventuels conflits. De plus, cela permet de maintenir une communication fluide et de garantir que toutes les obligations de paiement soient respectées à temps.
Interdiction locataire n°2 : Les dégradations volontaires
Du commencement à la fin du bail, le locataire a l’obligation d’entretenir son logement. C’est pourquoi il sera tenu responsable des dégradations, causées volontairement ou par négligence. Ainsi, parmi les dégâts attribuables à celui-ci se trouvent les taches et les trous sur les murs, les traces de cigarette, de papier peint arraché, les brulures de moquette, le parquet abîmé, les fenêtres cassées, ou encore, les meubles ou équipements endommagés.
Il est important de noter que le propriétaire n’a pas à prouver la faute du locataire, celui-ci étant présumé responsable par défaut. Toutefois, le locataire n’est pas responsable des dégradations dues à la vétusté ou à un cas de force majeure, comme un incendie, une fuite ou une tempête. De même, si les dégradations résultent d’un cambriolage, c’est son assurance habitation qui prendra en charge les réparations.
Chez ImmoPad, l’outil SmartPilot offre une estimation et un chiffrage des réparations nécessaires à effectuer. En effet, il permet d’accéder à un catalogue de travaux – répertoriant les services proposés par des prestataires du métier. (Sans oublier que grâce à TOTEiM, le locataire peut également signaler des dysfonctionnements et consulter les états des lieux à tout moment facilitant, par la même occasion, la réalisation de ses obligations.)
Interdiction locataire n°3 : Quitter son logement sans préavis
Idéalement un locataire ne peut pas quitter le logement sans préavis. Ce préavis est de trois mois pour un logement vide situé dans une zone classique, et d’un mois pour les logements meublés, ou en zone tendue, ou encore, en raison d’aléas dont le locataire ne peut être tenu pour responsable ; à l’image d’une perte d’emploi, d’une mutation professionnelle, ou de la dégradation de son état de santé.
En dehors de ces exceptions, quitter son logement sans préavis expose le locataire à des sanctions juridiques et financières importantes, car il s’expose à des poursuites judiciaires de la part du propriétaire. Ces démarches légales pour obtenir la résiliation judiciaire du bail occasionneront des dépenses, qui seront prises en charge par le mis en cause, comme les dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi.
Interdiction locataire n°4 : La sous-location
La sous-location est strictement encadrée par la législation, et par principe, elle est interdite sans l’accord explicite du propriétaire. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule ainsi que le locataire ne peut ni céder son contrat de location ni sous-louer son logement sans avoir obtenu une autorisation écrite du bailleur, il doit notamment y figurer le montant du sous-loyer.
En cas de sous-location sans autorisation, les conséquences peuvent être graves pour le locataire principal, tenu pour seul responsable. Le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail auprès du juge. De plus, le locataire peut être contraint de verser au propriétaire tous les loyers perçus illégalement de la sous-location, la Cour de cassation ayant confirmé cette position en précisant que les sous-loyers perçus illégalement constituent des fruits civils appartenant au propriétaire.
Interdiction locataire n°5 : La modification importante du bien
La loi du 6 juillet 1989 interdit pour le locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, auquel cas il s’expose à l’obligation de remettre le bien en état à ses frais ou à renoncer à toute indemnisation pour les améliorations effectuées. Cette interdiction englobe toute modification substantielle de la structure et de la configuration des lieux.
Juridiquement, la transformation se distingue d’un simple aménagement par l’ampleur des modifications apportées. Par exemple, le percement d’un mur, la modification des installations électriques ou de plomberie, ou encore le changement du système de chauffage sont considérés comme des transformations.
Cependant, celles-ci sont à distinguer des aménagements, autorisés sans l’accord du propriétaire, à condition qu’ils ne modifient pas la structure des lieux de manière significative et qu’ils soient réversibles. À partir des états des lieux proposés par ImmoPad ou du portail TOTEiM, le locataire qui souhaiterait transformer son bien peut toutefois en faire la demande.
Interdiction locataire n°6 : La suroccupation
La suroccupation d’un logement est non seulement illégale mais également dangereuse pour ses occupants. Ainsi, les locataires doivent respecter les normes d’occupation et éviter de transformer leur habitation en un lieu surpeuplé, afin de respecter les normes sanitaires.
Selon les critères de l’INSEE, un logement doit offrir un minimum de 9 m² par personne, 16 m² pour un couple, et 9 m² supplémentaires par personne supplémentaire. Ce standard vise à garantir un niveau de confort et de sécurité pour tous les occupants.
Du point de vue légal, il est délicat pour un propriétaire de contrôler le nombre de personnes occupant son bien, même si en cas de suroccupation, sa responsabilité peut être engagée. C’est pourquoi, il doit veiller à ce que le logement ne soit pas surpeuplé dès la signature du bail.
6 autres interdictions pour le locataire
Interdiction locataire n°7: L’utilisation commerciale
L’utilisation commerciale d’un bien loué par le locataire est soumise à des restrictions strictes, dont les contours varient selon le type de bien, le lieu de la location et les clauses spécifiques du bail. Pour un entrepreneur individuel, la domiciliation de l’entreprise à son domicile est généralement permise, à condition qu’aucune règle législative ou contractuelle, telle qu’elle a été stipulée dans le bail ou le règlement de copropriété, ne l’interdise.
L’article L 123-10 du Code de commerce permet notamment, en l’absence d’un autre établissement, de déclarer l’adresse du domicile personnel comme celle de l’entreprise, sans entraîner de changement d’affectation des locaux ni application du statut des baux commerciaux.
Pour les locataires de logements HLM (habitat à loyer modéré), les restrictions sont plus sévères, en particulier dans les grandes villes. De plus, l’avis du gestionnaire est requis, même si l’absence de réponse dans un délai d’un mois équivaut à une réponse positive.
Interdiction locataire n°8 : Le non-respect des règles de copropriété
Le règlement de copropriété est un document écrit, obligatoire, qui fixe les droits et obligations des copropriétaires et des locataires dans une copropriété. Il organise la vie commune et les relations entre les résidents en définissant les règles de fonctionnement de la copropriété. Ce règlement, publié par notaire à la conservation des hypothèques, a un caractère règlementaire et contraignant pour tous les membres de la copropriété, y compris les nouveaux copropriétaires et locataires.
Il définit et répartit notamment les parties communes et privatives, les lots, leurs modalités d’usage et les charges liées à l’entretien de l’immeuble. Le non-respect du règlement de copropriété engage la responsabilité civile du copropriétaire ou du locataire fautif. Le syndic de copropriété veille à l’application des règles et peut engager des actions pour faire respecter le règlement.
Dans le cas où un locataire ne respecterait pas ces règles le syndic peut demander à son propriétaire-bailleur de lui rappeler les obligations du règlement. Cependant, si le propriétaire-bailleur n’intervient pas, le syndic peut s’adresser directement au locataire. En cas de persistance des infractions, le bailleur ou tout autre occupant de l’immeuble peut assigner le locataire en justice pour obtenir la cessation du trouble et des réparations.
Interdiction locataire n°9 : Le non-respect des obligations d’entretien
Le locataire d’un bien immobilier a l’obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement qu’il occupe. Cela inclut les petites réparations et les travaux rendus nécessaires par une usure anormale du bien. Parmi les exemples de réparations à la charge du locataire figurent l’entretien des parties extérieures privatives, comme la tonte du jardin et le dégorgement des conduits d’eau pluviale, ainsi que l’entretien des parties intérieures, tel que le maintien de la propreté des surfaces vitrées et la réparation des meubles endommagés. Il est tenu de s’occuper de la plomberie et des installations électriques, lorsqu’un débouchage des canalisations ou le remplacement des ampoules s’imposent.
Bien que la réglementation ne précise pas de sanctions spécifiques, le droit commun permet au propriétaire de rechercher une résolution à l’amiable, telle que la participation du locataire aux frais de réparation éventuels. Si les problèmes persistent, le bailleur peut engager des actions en justice pour obtenir la résiliation du bail ou demander des dédommagements, voire les deux. Le comparatif obtenu à la fin du bail, lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, permet de prouver pénalement le non-respect des obligations d’entretien du locataire.
Interdiction locataire n°10 : L’altération des dispositifs de sécurité
Le locataire a des obligations spécifiques concernant les dispositifs de sécurité dans le logement qu’il occupe. Il doit effectuer le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et gaz, ainsi que le nettoyage des conduits de ventilation. En ce qui concerne les détecteurs de fumée, bien que ce soit le propriétaire qui doit les acheter et les installer initialement, le locataire est responsable de leur entretien et de leur remplacement en cas de défaillance.
C’est pourquoi, les dispositifs de sécurité doivent être maintenus en bon état tout au long du bail car, en cas d’accident, le propriétaire n’aura pas à prouver la faute du locataire, ce dernier étant présumé responsable par défaut.
Interdiction locataire n°11 : La modification des serrures
Le locataire a le droit de changer les serrures de son logement afin de se sentir en sécurité, sans avoir besoin de l’autorisation préalable du propriétaire. Toutefois, ce changement ne doit pas être irréversible. Cela signifie que le locataire doit être en mesure de remettre l’ancienne serrure en place à la fin du bail, si le propriétaire l’exige.
Si les serrures doivent être remplacées en raison de dommages ou d’une effraction, il est cependant préférable de trouver un arrangement avec le propriétaire pour déterminer qui prendra en charge les frais de remplacement. Ne pas respecter ces règles peut entraîner des conflits avec le propriétaire, mais tant que les modifications restent réversibles, le locataire est généralement en droit de les réaliser.
Interdiction locataire n°12 : La pose d’antennes et de paraboles sans en informer le propriétaire – bailleurs
Encore une fois, contrairement aux idées reçues, le locataire a le droit d’installer une antenne ou une parabole dans le logement qu’il loue. Ce droit à l’antenne étant protégé par la loi du 2 juillet 1966 qui stipule que le propriétaire ne peut s’opposer à cette installation sans motif sérieux et légitime.
Les motifs recevables peuvent inclure une atteinte esthétique à un bâtiment d’intérêt architectural ou la présence d’un câble numérique déjà installé. Avant de procéder à l’installation, le locataire doit informer le propriétaire par courrier recommandé. Si le logement est en copropriété, l’entretien de l’antenne collective est à la charge du syndic, tandis que pour une maison individuelle, le locataire doit assurer l’entretien courant.
À la fin du bail, le locataire peut retirer l’antenne s’il l’a installée à ses frais, sauf si elle était présente lors de l’état des lieux d’entrée. En cas de non-respect des règles, des conflits peuvent survenir, mais généralement, la loi soutient le droit du locataire à installer une antenne, sous réserve des conditions spécifiées.
En définitive, malgré son format racoleur, cet article met en perspective les responsabilités du locataire qui, comme le propriétaire-bailleur, bénéficie de droits et dispose d’une certaine marge de manœuvre quant à la gestion du bien qu’il occupe. L’objectif est alors de faire converger les intérêts des deux parties afin de les faire fructifier dans l’intérêt de tous. C’est ce à quoi ImmoPad et toutes les autres solutions du groupe TOTEiM s’affairent ; adoucir la gestion locative.