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Comment financer et gérer ses travaux de rénovation ?

visuel article comment gerer et financer ses travaux de renovation

Le service gestion des travaux (des agences de gestion locative et des syndics) est en charge de régler les problèmes techniques dans les logements de ses locataires. Le locataire doit prévenir ce service qui va ensuite contacter des entreprises qui seront en mesure en régler le problème.

Si certains travaux doivent être réalisés par le locataire, d’autres doivent être effectué par le propriétaire.  

Mais alors, comment gérer et organiser les travaux de rénovation efficacement?  

Les travaux de rénovation pour les syndics  

La loi répartit les travaux de rénovation en deux catégories :

  • les travaux privatifs liés aux parties privatives de l’immeuble
  • les travaux d’intérêt collectif liés aux parties communes.

On distingue plusieurs catégories de travaux d’intérêt collectif portant sur les parties communes que le syndicat peut réaliser :  

  • Les travaux d’entretien
  • Les travaux d’amélioration
  • Les travaux urgents

Ce sont lors des assemblées générales annuelles que les copropriétaires doivent voter le budget prévisionnel pour les différentes interventions pour l’entretien de l’immeuble.  

Pour le financement de ces travaux, le syndic, en s’appuyant sur l’avis du conseil syndical, peut exiger des copropriétaires le versement d’une provision ne pouvant dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux. 

Les travaux de rénovation d’entretien  

Les travaux de rénovation doivent être réalisés par le syndic. Si on parle de petits travaux, le syndic peut s’en occuper librement mais s’il est question de travaux plus importants, les copropriétaires peuvent donner leur avis lors d’un vote.

Ces travaux regroupent:

  • les travaux des parties communes (toiture, entrées, escaliers…)
  • les travaux sur les éléments d’équipement collectif (chauffage collectif, ascenseur…)
  • les travaux qui permettent de maintenir l’immeuble en bon état, les travaux d’accessibilité aux handicapés et les travaux rendus obligatoires par une loi.  

Les travaux d’amélioration  

Les travaux d’amélioration améliorent le quotidien des copropriétaires, ils regroupent les travaux d’économie d’énergie, l’installation d’un réseau câblé ou l’installation d’un ascenseur.

Pour les travaux sur les parties communes, chaque copropriétaire contribue aux dépenses proportionnellement à la superficie de son lot. Ce type de décision est voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Pour les travaux liés aux éléments d’équipements collectifs, chaque copropriétaire doit participer aux dépenses puisqu’il est entendu qu’ils utilisent lesdits équipements à rénover, changer ou réparer. Toutefois, si un copropriétaire n’en a pas l’utilité (le garage de la copropriété), il peut demander un paiement échelonné des travaux. 

Si vos travaux dépassent le montant préalablement décidé par l’assemblée générale, il est nécessaire que vous établissiez plusieurs devis. 

 Les travaux durgence 

Dans le cadre de travaux urgents primordiaux pour la sauvegarde de l’immeuble (remplacement d’une corniche, réparation d’une canalisation), le syndic doit prévenir les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. Concernant le financement de ces travaux, avec l’avis du conseil syndical, il est possible d’exiger au copropriétaire le versement d’une provision qui ne dépassera pas le tiers du montant du devis estimatif des travaux.  

Ainsi, les petits entretiens sont généralement laissés à la seule initiative du syndic et les travaux de gros entretiens (réfection d’une toiture, grosse réparation de la chaudière…) sont décidés par l’assemblée générale qui doit se prononcer à la majorité simple

Les travaux de rénovation pour les agences de gestion locative  

Les petits travaux d’entretien 

On retrouve la liste de tous les travaux d’entretien courant et les petites réparations dans le  Décret n°87-712 du 26 août 1987 . Ces travaux concernent l’intérieur et l’extérieur du logement dont le locataire à l’usage exclusif. Parmi ces travaux, on peut retrouver : 

  • Les petites réparations et l’entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur,etc.).

Attention, l’entretien annuel de la chaudière par le locataire est une obligation. 

  • Les menues réparations et l’entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds). 
  • L’entretien courant de propreté 

Ainsi, si le locataire veut réaliser des petits travaux de décoration, il n’a pas besoin de l’accord du propriétaire (un changement de moquette ou un rafraîchissement des peintures murales). Ces travaux seront à sa charge, il ne peut cependant pas réaliser de gros travaux sans l’accord du propriétaire.  

Les travaux de mise aux normes 

Le locataire peut en être à l’initiative, mais il devra impérativement demander l’accord au propriétaire pour les réaliser. Cette demande se fait alors de façon détaillée par lettre avec accusé de réception ou bien par acte d’huissier. Sachez toutefois qu’il est obligatoire de louer un logement décent (article 6 de la loi de Juillet 1989).  

Ce type de travaux peut concerner l’électricité, la plomberie, le chauffage et l’eau potable etc … Il est conseillé d’accepter ces travaux et de les réaliser dans un délai d’un an maximum, car le bien pourrait être ensuite défini comme non-décent

Les grands travaux  

Cependant si de gros travaux de rénovation sont nécessaires, suite à un mauvais entretien du locataire par exemple, il sera en charge de les financer. Les travaux qui modifient le bien par sa configuration ou sa structure sont des gros travaux. Le locataire doit donc impérativement solliciter l’accord du propriétaire pour les faire réaliser.

Les gros travaux peuvent avoir plusieurs aspects comme :  

  • L’abattement une cloison  
  • L’échange une baignoire par une douche (ou l’inverse) 
  • L’installation d’une porte blindée 
  • La réalisation d’une terrasse dans l’extérieur d’une maison 

Pour éviter tout problème, il est conseillé de demander à son locataire un détail écrit des travaux souhaités.

Généralement c’est donc le locataire qui finance les travaux, cependant si cela apporte une plus-value au logement, ils peuvent demander une participation financière. Cette participation est conseillée si elle permet de rendre un bien “plus vendeur”. Cela permet aussi de fidéliser votre locataire et d’éviter la vacance locative.  

Si votre locataire réalise des travaux sans l’accord du propriétaire et sans vous prévenir, vous pouvez : 

  • Demander au locataire la remise en état à ses frais du bien loué 
  • Conserver le bien en l’état, sans que le locataire ne puisse demander une participation a posteriori pour les travaux réalisés 

Si vous devez effectuer des travaux longs, vous devez notifier votre locataire de la durée et de la nature des travaux pour laisser la possibilité de contester ces travaux. Le locataire ne pourra cependant pas s’opposer aux travaux nécessaires au maintien en état du logement, à l’amélioration des parties communes et la performance énergétique. Il est donc impossible d’imposer au locataire des travaux excessifs qui perturberaient son quotidien.  

Si les travaux proposés durent plus de 21 jours, la Loi ALUR prévoit une indemnisation du locataire pour le trouble subi.   

Les travaux d’urgence  

Il peut aussi avoir des travaux d’urgence à réaliser de manière abrute. Ces travaux peuvent être de différents ordre et interviennent du fait d’une catastrophe naturelle pour cause de vandalisme ou autre…  

Le financement de ces travaux d’urgence dépendra du type d’équipement à remplacer et de la cause de leur dysfonctionnement. S’il s’agit d’une fuite du robinet (entartage) cela sera du ressort des réparations locatives et donc à la charge de votre locataire. S’il s’agit par contre d’une panne de chaudière ou d’un radiateur, cela sera un financement du propriétaire.  

Avec toutes ces informations, vous n’aurez maintenant plus de difficultés pour financer et gérer vos travaux de rénovation !

Envie d’en savoir plus sur la gestion des travaux optimisée ?

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