Faut-il rénover une passoire thermique ?

En France, selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique en 2022, 5,2 millions de logements sont des passoires énergétiques, parmi elles, plus de 2 millions concernent des logements en location.

Face à ce constat, l’État a agi et la mise en place de la loi Climat et résilience vient rebattre les cartes et chambouler la vente et la location de ces logements en imposant de nouvelles règles.

Alors faut-il rénover une passoire thermique? ou faut-il la vendre?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est une habitation qui a une mauvaise isolation thermique et qui perd de la chaleur en hiver et de la fraîcheur en été, ce qui entraîne une consommation d’énergie excessive pour le chauffage et la climatisation.

Un logement est qualifié de passoire énergétique lorsque son étiquette énergie est entre F et G. Comme vous l’aurez compris, cela correspond au bas du classement. À l’année, une passoire énergétique représente en général une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh par m2/an.

L’étiquette énergie d’un logement est délivrée lors de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique appelé DPE.

Depuis le 1° janvier 2023, tous les logements notés F et G sont interdits à la location. La question est alors de savoir s’il vaut mieux rénover ces logements ou bien les vendre ?

Passoire thermique, que dit la loi ?

Selon la loi Climat et Résilience , les logements qualifiés d’énergétiquement décents concernent tout logement dont la consommation énergétique est inférieure à 450kWh/m2. Au-delà on considère que le logement est une passoire thermique.

Ce critère est établi par le diagnostic de performance énergétique dit DPE. Cela concerne donc tous les logements classés G au DPE.

A noter que, depuis le 1° janvier 2023, il est interdit de mettre en location un logement dit passoire énergétique . Cette interdiction concerne uniquement les contrats de location signés à compter du 1^er janvier 2023.

Cependant, dès 2028, la loi climat et résilience, prévoit l’interdiction de toutes les locations dites passoires énergétiques.

D’ici là, les locataires des logements catégorisés passoires thermiques peuvent obliger le bailleur à rénover le logement. De plus, il est interdit d’augmenter le loyer de ces logements en cas de renouvellement de bail ou de remise en location.

 A savoir, l’interdiction à la location des logements énergivores s’étendra petit à petit à un certain nombre de logement :

Les dates à retenir pour la location :

• 2023 : interdiction à la mise en location de tous logement dont la consommation énergétique dépasse le 450kWh/m2
• 2025 : interdiction de louer des logements classés G
• 2028 : interdiction de louer des logements classés F
• 2034 : interdiction de louer des logements E

Pour la vente, il faudra réaliser un audit énergétique avant la mise en vente du logement :

• Au 1° avril 2023 pour les logements F et G si la promesse ou acte de vente a été signé après le 1^er septembre 2022
• 2025: obligatoire pour les habitations classées E
• 2034: obligatoire pour les habitations classées D

Faut-il rénover un logement dit passoire thermique ?

Vous l’aurez compris, les propriétaires de passoires énergétiques sont donc contraints à court – moyen terme:

• soit à effectuer des travaux s’ils souhaitent pouvoir augmenter le loyer et pouvoir continuer à louer leur bien
• soit à vendre leur bien après avoir effectué un audit énergétique.

Il est possible de rénover une habitation pour améliorer son niveau d’isolation thermique et de réduire sa consommation d’énergie. Certaines subventions et incitations fiscales peuvent également être disponibles pour aider les propriétaires à améliorer leur habitation. Il est donc nécessaire de bien prévoir le budget et le financement des travaux de rénovation.

Les avantages pour rénover une passoire énergétique :

1. Pour respecter la réglementation en vigueur.

Comme vous l’avez lu, afin d’être conforme à la réglementation, il faut effectuer des rénovations afin de pouvoir continuer à louer le logement.

2. Valoriser au mieux le bien

Réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique de celui-ci, permettra d’augmenter sa plus-value en cas de vente.

Dans le cadre de la location, cela permettra d’augmenter le loyer et donc les revenus.

3. Diminuer la vacance locative.

En effectuant des travaux de rénovation, le bien-être et le confort de vie sont augmentés. Il sera donc plus de facile de louer le logement en question et donc de diminuer la vacance locative.

La rénovation d’un bien parait donc quasiment obligatoire pour être en conformité avec la loi. Cependant cela peut aussi permettre au propriétaire de valoriser son bien en gagnant davantage de revenus s’il souhaite le louer ou en réalisant une belle plus-value à la revente.

Pourquoi vendre une passoire thermique ?

Dans certains cas, il peut paraitre plus avantageux de vendre son bien dit passoire énergétique.

1. Coûts élevés d’énergie :

Les passoires thermiques consomment souvent beaucoup d’énergie pour le chauffage et la climatisation, ce qui peut entraîner des coûts élevés pour le propriétaire, le locataire et la copropriété.

2. Coûts des travaux de rénovation

Les coûts des travaux de rénovation peuvent s’avérer particulièrement élevés. Si l’investissement dans ce type de travaux ne permet pas de réaliser une plus-value à la vente il peut s’avérer plus judicieux de vendre le bien en l’état.

3. Le cas du bien en copropriété

Si le bien est en copropriété, il peut être plus avantageux de vendre tout de suite celui-ci. En effet certains travaux nécessitent l’accord de tous les copropriétaires ou la majorité. Et cela peut être très long à obtenir…

Si le bien en question est classé passoire énergétique et en location, il vaut peut-être mieux le mettre en vente. En effet, avec l’interdiction d’augmentation des loyers des passoires thermiques, la perte de revenus peut vite être importante.

Ainsi, Il est important de tenir compte des coûts potentiels des travaux de rénovation et des réductions de valeur potentielles de la propriété avant de décider de vendre une passoire thermique. Il est également judicieux de consulter un professionnel qualifié pour évaluer la valeur potentielle de la propriété après les travaux de rénovation.

Comment rénover une passoire thermique :

Réaliser un audit énergétique :

Il est important de mesurer la performance thermique actuelle du logement pour déterminer les points à améliorer. Il est donc nécessaire de faire un audit énergétique. Cela doit être fait par un professionnel qualifié.

Ce document permet d’avoir un état général du logement d’un point de vue énergétique et une estimation du type de travaux et leur coûts

Faire les demandes d’aides pour la rénovation des passoires énergétiques

Il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique pour entreprendre ce type de travaux comme Ma Prime Rénov’. Ces aides peuvent venir baisser de manière significative les coûts des travaux.

Comparer la plus-value avec et sans travaux de rénovation

Il est conseillé d’estimer la valeur de vente avant la réalisation des travaux de rénovation et après. Cela permettra d’estimer efficacement l’intérêt de la réalisation de ceux-ci.  

Les travaux d‘iIsolation thermique :

 L’isolation thermique peut être améliorée en installant de l’isolation dans les murs, les plafonds et les combles voire vide sanitaire. Il peut également être nécessaire d’installer des doubles vitrages pour les fenêtres.

Les travaux d’étanchéité à l’air :

L’un des premiers pas pour améliorer la performance énergétique d’une habitation est d’améliorer son étanchéité à l’air. Cela peut inclure des travaux tels que la mise en place de joints d’étanchéité autour des fenêtres et des portes, ainsi que la réparation de fuites d’air dans les murs et les plafonds.

Les travaux de ventilation :

Une bonne ventilation est cruciale pour éviter les problèmes de moisissures et d’humidité dans une habitation. Il est important d’installer des systèmes de ventilation performants pour évacuer l’air vicié et améliorer le confort thermique.

Les travaux d’équipements de chauffage :

Les équipements de chauffage obsolètes peuvent consommer beaucoup d’énergie. Il peut être judicieux de les remplacer par des équipements plus performants, tels que des pompes à chaleur. Il est recommandé de dire adieu aux convecteurs électriques qui sont extrêmement énergivores.

Le chauffage au bois ou par pellets peut aussi être une bonne option pour réduire la facture énergétique.

Effectuer un suivi de travaux optimal

Il est important de bien suivre les travaux effectués afin de s’assurer de la bonne réalisation de ceux -ci et d’éviter les délais à rallonge et les mauvaises surprises.

Comment réaliser un suivi de travaux optimal ?

La réalisation de travaux peut vite prendre un peu plus de temps que prévu en particulier à l’époque actuelle avec le manque de matériaux et de main d’œuvre.

Pendant ce temps-là, le bien n’est pas loué, la vacance locative augmente et donc les revenus baissent.

Afin de suivre les travaux de manière efficace et rapide, il est recommandé de mettre en place un suivi par exemple via une application comme ImmoPad.

Effectuer le suivi de travaux avec ImmoPad permettra de constater en temps réel l’avancée des travaux, de poser des réserves et de les lever.

L’ajout de photo permettra de pointer du doigt de manière précise certains défauts ou éléments.

Enfin ce rapport est envoyé à toutes les parties prenantes avant même de quitter le chantier. Le suivi de travaux avec ImmoPad permet de réduire significativement la vacance locative et les contestations à la réception des travaux. Le partage des informations en temps réel avec l’ensemble des intervenants permet aussi de mieux coordonner ceux-ci et d’avancer plus rapidement et plus sereinement.

La fin d’année 2022 marque un changement dans les procédures d’expulsion. En effet, afin de lutter contre les squatteurs, l’Assemblée Nationale a cherché à faciliter la résiliation du bail. Il est désormais possible d’inscrire une clause de résiliation de plein droit dans le bail. Le bailleur pourra alors activer cette clause en cas de loyer impayé. Cela permettra au bailleur de gagner un temps précieux, puisqu’aucune action en justice n’aura besoin d’être engagée. 

Néanmoins, les loyers impayés ne sont pas la seule raison qui pousse un bailleur à expulser son locataire. D’autres motifs existent, tel que : 

Les manquements du locataire, faisant jouer la clause résolutoire : 

• La non-souscription à une assurance pour les risques locatifs 
• L’envie du bailleur de récupérer son bien pour vivre dedans 
• Les troubles anormaux du voisinage comme le tapage nocturne 
• La dégradation du logement 

Les autres motifs d’expulsion : 

• La sous-location non autorisée 
• La communication de fausses informations à la signature du bail

Les procédures pour expulser un locataire :

L’expulsion d’un locataire ne se fait pas en un claquement de doigts. En effet, pour expulser votre locataire, certaines procédures sont à respecter. 

Si le bail contient une clause résolutoire : 

• Si le propriétaire constate des manquements à l’une de ces obligations par le locataire, le bailleur est en droit d’obtenir la résiliation de plein droit du bail (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).  
• Le propriétaire adresse un commandement visant la clause résolutoire, le locataire aura alors 2 mois pour partir en cas de loyers impayés, et un mois pour les autres manquements. 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire : 

• Sur le fondement de l’article 1227 du Code civil, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire. 
• Il doit également informer son locataire, afin qu’il cesse ses infractions. 
• Au final, la procédure judiciaire découle sur le verdict du juge, à savoir si le locataire est expulsé ou non.

Avant toute procédure, il est recommandé d’essayer de trouver des solutions en dialoguant, afin de comprendre l’origine du problème. Puis, de réaliser un courrier recommandé avec demande d’obligation de réponse. 

Expulsion d’un locataire, les différents cas de figure :

• Si le bail arrive à échéance : 

Alors 6 mois avant, le propriétaire doit faire un préavis à son locataire, pour les logements nus, 3 mois pour les logements meublés. Le préavis se fait par lettre recommandée qui doit être remise en main propre contre émargement ou par acte d’huissier. Le motif doit également être explicité, comme la vente du bien, la reprise du logement pour y habiter, ou un autre motif qualifié de “légitime et sérieux”. Dans le cas où le locataire refuserait de partir alors le bailleur doit saisir le tribunal afin d’entamer une procédure d’expulsion. Les juges sont les seuls à pouvoir valider les décisions d’expulsions. 

• Si le locataire ne paie plus ses loyers : 

Le bailleur doit d’abord envoyer une mise en demeure de payer à son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Puis, s’il n’y a toujours aucune réponse de la part du locataire, alors l’huissier est en droit d’intervenir. L’huissier adresse alors au locataire un commandement de payer à honorer sous deux mois. Une fois ces deux mois écoulés, le locataire est assigné devant le tribunal d’instance de la commune par l’huissier. La préfecture est également prévenue par l’huissier afin d’ouvrir une enquête sociale. Cela permet de déterminer la situation réelle du locataire. Le juge aura ensuite connaissance des résultats de cette enquête afin de l’aider dans son verdict. Après quoi, le juge auditionne le locataire et rend ainsi son jugement.  

Si le locataire venait à être absent à son audience, l’huissier se doit de lui transmettre en mains propres l’ordonnance d’expulsion. Le locataire a alors deux mois pour quitter le bien. Il est en droit de faire appel, ainsi que de demander un délai plus long au juge pour mettre en place son déménagement. 

Bon à savoir : 

Le bailleur à le pouvoir de réclamer tout impayé de loyers et/ou de charges jusqu’à 3 ans après le manquement, et ce même si le locataire est parti (loi ALUR du 24 mars 2014).

• Si le locataire sous-loue le bien sans autorisation écrite du bailleur, y compris sur le loyer : 

Il s’agit d’un manquement grave du locataire, son bail d’habitation est alors résilié à ses torts exclusifs. Le bailleur est en droit de solliciter le remboursement des sous-loyers que son locataire a perçu, en plus de la résiliation judiciaire de son bail et de son expulsion. 

• Si le locataire a donné de fausses informations au bailleur à la signature du bail : 

Si le locataire a transmis de faux documents au bailleur afin d’obtenir la location, alors le bailleur peut demander la nullité du bail (article 1137 du Code civil). Cela ordonne l’expulsion du locataire.

• Si le locataire réalise d’importants travaux sans l’accord du bailleur : 

Le bailleur peut demander à un juge d’accorder une demande de résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations locatives. En effet, un locataire n’a pas le droit d’engager des travaux importants dans un logement sans l’autorisation du bailleur. Surtout si le logement ne pourra pas être remis en état avant la fin du bail. Le locataire doit user paisiblement du logement qu’il habite en vertu de son bail.

• Dans le cas de troubles au voisinage : 

Il faudra passer par un juge des contentieux de la protection, afin qu’il reconnaisse qu’il y a bel et bien un trouble de commis. Puis le propriétaire pourra résilier le contrat de bail. Si le locataire n’obtempère pas, un huissier de justice devra intervenir comme lors d’un refus de payer le loyer.

En cas d’expulsion laborieuse :

En cas de refus d’obtempérer de la part du locataire, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice. Ce dernier dressera un procès-verbal afin d’inventorier les meubles et pour indiquer où ils seront entreposés. Il aura également pour mission de récupérer les clés du bien.  Il pourra faire cela les jours ouvrables, de 6h à 21h. Si besoin, l’huissier peut faire appel à la police pour qu’elle l’aide. Si le locataire n’est pas présent, l’huissier devra être accompagné de la police et d’un serrurier afin de rentrer dans le bien. La serrure sera alors changée, un PV d’expulsion sera réalisé et les meubles seront saisis.

Attention : 

• Lors de la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, il est interdit d’expulser un locataire ! 
• Une fois que la justice ordonne l’expulsion d’un locataire, il faut qu’un huissier délivre un commandement au locataire, pour qu’il quitte les lieux dans un délai de deux mois. Il est interdit d’expulser avant l’expiration du délai (article L412-1 du CPCE). 

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• Pour éviter d’avoir des mauvais payeurs, nous vous conseillons la lecture de l’article « Dossier locatif, les règles à respecter !« .
• Si vous vous demandez s’il est possible de vendre un logement loué, alors « Comment vendre un bien loué ? » est l’article à lire !

A bientôt pour d’autres articles !

         Bien souvent, c’est après avoir emménagé que l’on remarque défauts et incommodités dans le logement. On découvre une petite fuite au niveau du robinet de la cuisine ou un problème de pression dans le pommeau de douche. Chaque nouveau petit problème devrait être relevé sur votre état des lieux pour vous protéger en tant que locataire. Dans cet article, nous vous listons l’ensemble des éléments pour réaliser conformément un avenant à un état des lieux.

Les raisons de modifier son état des lieux

Pour commencer, vérifiez quelles sont les raisons valables qui autorisent un changement de votre état des lieux d’entrée.

Côté locataire :

• Vices et équipements défaillants : il est possible de modifier l’état des lieux, dans le temps imparti, si le locataire remarque des vices au sein du logement, ou la présence d’équipements abîmés ou défaillants.
• Chauffage : s’il existe des problèmes ou des défaillances sur l’équipement relatif à la chaudière et son système

Côté bailleur :

• Si le propriétaire souhaite réaliser des travaux après l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, l’avenant à l’état des lieux servira de preuve juridique prouvant que les travaux ont bel et bien étaient réalisés. Évidemment, les travaux peuvent aussi être apportés par le locataire, mais si et seulement si le propriétaire a donné son approbation.

Quel délai autorisé pour réaliser un avenant à son état des lieux ?

Depuis mars 2014, la loi ALUR impose un délai de modification de l’état des lieux initialement signé.

Pour commencer, le locataire dispose de 10 jours à compter de la date de la signature de l’état des lieux pour ajouter son avenant à ce dernier. Et donc le faire parvenir à son bailleur et/ou gestionnaire. Seuls les nouveaux éléments du logement ou les travaux réalisés durant cette période sont autorisés.

Cependant, si les modifications concernent le chauffage, la loi ALUR précise dans ce cas que le délai est d’un mois.

Pendant cette période, il est important d’accepter la révision du premier état des lieux signé, si le locataire en fait la demande. Ainsi, vous éviterez un désagrément s’il saisit la commission départementale de conciliation dans lequel est régi ledit logement.

À la suite des travaux éventuellement réalisés, sachez que vous avez une quinzaine de jour pour signer ledit avenant à l’état des lieux. Vous, gestionnaire ou le bailleur, et évidemment le locataire. Ce délai est important à respecter afin que, en cas de dégradations, le bailleur puisse prouver l’état initial des éléments juste après les travaux.

Les éléments obligatoires d’un avenant à un état des lieux :

Encore une fois, la loi ALUR précise les éléments qui doivent figurer dans l’avenant d’un état des lieux :

• Objet du document, comportant : « avenant état des lieux d’entrée »
• Informations et coordonnées du bailleur ainsi que le locataire comme la civilité, la date et lieu de naissance, adresse postale, numéro de téléphone et enfin l’adresse email
• Date et lieu de signature de l’état des lieux d’entrée, et date et lieu de la signature de son avenant
• Date d’entrée dans les lieux du locataire
• Mention de l’établissement contradictoire de l’état des lieux
• Raison de cette contradiction : vices, travaux, etc.
• Modifications apportées
• Signature de chaque partie

Le dossier locatif est demandé à l’initiative de l’agence, mais est strictement réglementé. En effet des règles sont à respectées, afin d’éviter tout abus de la part des bailleurs. Le dossier locatif comporte trois règles primordiales que voici : 

Règle n°1 : Respecter la liste des pièces justificatives énumérées par la réglementation

Pour rappel, les pièces justificatives qu’il est possible de demander à un candidat et sa caution sont strictement définies et énumérées par la loi ALUR et le décret du n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.  

Il est interdit de demander à son futur locataire des documents relatifs à sa vie privée et personnelle. Le casier judiciaire ou un dossier médical, ne peuvent pas être demandés.

Voici un rappel des pièces justificatives qui peuvent être demandées au futur occupant et à son garant si besoin est :

Vous pouvez retrouver l’ensemble des pièces justificatives acceptées pouvant être demandées sur le site du service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1169

Enfin, la liste des pièces justificatives définies par la loi est exhaustive, d’autres pièces ne peuvent être demandées.

Règle n°2 : Principe de non-discrimination

Pour choisir le locataire d’un bien, l’agent peut étudier les pièces justificatives d’ordre financier demandées dans le dossier de location.  

Cependant, le choix doit se faire uniquement sur des critères objectifs. En aucun des critères liés au sexe, à la nationalité, à la religion ou à l’orientation sexuelle peuvent influencer le choix.

Le dossier locatif ne peut se baser sur des documents ou des informations relatifs/ves à la vie privée du candidat. Il en va de même pour la sélection du candidat.

Voici un rappel des documents pouvant être perçus comme discriminatoires et qui n’ont pas le droit d’être demandés :

Règle n°3 : Interdiction de demander un versement quelconque pour réserver un logement

Il est interdit de demander au candidat à la location un chèque ou versement de réservation. En effet, même si cette demande peut être tentante pour s’assurer du sérieux du candidat, toute demande de chèque de réservation, versement, acompte est strictement illégale.  

Aucune somme ne peut être encaissée avant la signature du bail. Il n’est donc pas non plus possible de demander un RIB dans votre dossier de location. 

Bon à savoir :

Si vous avez des doutes, lorsque vous demandez un dossier locatif, ou lorsque vous le réalisez, sachez que la start-up d’Etat DossierFacile vous permet de le demander ou de le réaliser en toute légalité. Le dossier locatif est ainsi validé par leurs équipes. Cela permet d’avoir un dossier de location conforme, sécurisé et complet.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur le dossier locatif ? Consultez notre article : Un dossier de location complet, fiable et sécurisé avec TOTEiM.

Cela ne vous aura pas échappé : les changements climatiques et l’extension des territoires urbains n’ont fait qu’augmenter les risques d’incendie et autres…. Les inondations représentent le premier risque naturel en France. Les incendies, quant à eux, touchent chaque année plus de 20 000 habitations. Quelle est donc la responsabilité des locataires en cas d’incendies ? D’inondations ? Ou encore, lors de sinistres dont ils ne sont pas responsables ? Le gestionnaire a-t-il une responsabilité ?

La responsabilité du locataire en cas d’incendie ou autres dégâts :

• Il est à noter que les locataires ne peuvent être tenus responsable si les dégâts ont été occasionnés par des sinistres découlant d’un vice de fabrication, d’un défaut technique dans la conception du logement ou encore d’une négligence venant du propriétaire.
• Comme le précisent les textes de loi (lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989), le locataire est tenu de s’acquitter des réparations locatives ainsi que de l’entretien du logement. Les locataires étant considérés comme responsable si des dégradations ou des pertes surviennent dans le logement lors de leur location.
• Si des sinistres sont susceptibles d’affecter une partie ou tout le bien, venant de catastrophes naturelles reconnues, c’est-à-dire résultant d’un arrêté catastrophe naturelle, alors le bailleur est dans l’obligation de prévenir le locataire.
• L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, explique que : « Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, chaque année, à la demande du bailleur ». En revanche, pour les locations meublées l’assurance n’est pas obligatoire. Ce qui n’empêche qu’en cas de sinistre, les locataires devront indemniser les dommages.
• Enfin, le propriétaire est en droit de souscrire une assurance pour les locataires.

Que ce passe-t-il lors d’incendies, d’inondations ou encore de sinistres ?

Les forces majeures ne sont pas de la responsabilité des locataires. Par force majeure, on entend:

• les cataclysmes naturels tels que les séismes, la grêle, les inondations, les coulées de boue…
• les accidents technologiques comme les explosions d’usine, les déversements et les fuites de produits toxiques…
• les accidents occasionnés par des tiers, comme des incendies, des dégâts des eaux ou des explosions…

Néanmoins, pour que le locataire d’un logement meublé soit couvert en cas d’incendie, le mieux est de souscrire à une garantie “risques locatifs”.

Pour les locataires de non-meublés, cette garantie est obligatoire. La garantie “risques locatifs” prend en charge uniquement les dommages dus à un incendie, un dégât des eaux ou une explosion. En cas de sinistre, les dommages alors causés au bien par les locataires seront indemnisés par l’assureur au propriétaire.

Pour être plus couvert, il est possible de souscrire à une assurance multirisques habitation. Celle-ci propose systématiquement deux garanties qui sont complémentaires à celle contre les risques locatifs”. D’une part la garantie “recours des voisins et des tiers”, et d’autre part une garantie qui protège les biens mobiliers ainsi que des effets personnels des locataires. Cette seconde garantie permet de protéger, également, les biens présents dans une dépendance au logement, comme un garage ou encore une cave.

L’assurance multirisques habitation permet de couvrir les dommages liés à un incendie, un dégât des eaux, une explosion, mais aussi les dommages consécutifs à une tempête, à de la grêle, de la neige, des bris de glace, une catastrophe naturelle ou technologique ou encore à un attentat ou un acte de terrorisme.

Il faut tout de même veiller aux plafonds de remboursements, les exclusions et les franchises appliquées.

Que se passe-t-il si les voisins sont responsables du sinistre ?

Si un incendie ou un dégât des eaux, s’étant déclenché dans le logement d’un voisin, se propage aux étages supérieurs ou inférieurs, et touche alors votre locataire, il faut que le locataire voisin ait souscrit à la garantie “recours des voisins et tiers” afin qu’elle puisse indemniser le propriétaire.

Les infos à retenir:

Vous voilà incollable sur les responsabilités en cas d’incendie ou autre sinistre ! En espérant que vous n’aurez pas ce type de problème à gérer !

Si la grande majorité des logements sont couverts par une assurance habitation, et bien souvent par une assurance Multirisques Habitation, un tel niveau de couverture n’est pas obligatoire. Quelles sont les obligations des locataires ? Quand doit-on être couverts et dans quelles mesures ? 

Quand l’assurance est-elle demandée ? 

Le locataire qui a un bail d’habitation à son nom, que la location soit nue, meublée ou en bail mobilité, est obligé d’assurer son habitation. 

L’attestation d’assurance est demandée pour la première fois lors de la remise des clés. Généralement, lorsque le locataire et le bailleur (ou son représentant) procèdent à l’état des lieux d’entrée dans le logement, le locataire remet l’attestation au bailleur, qui lui donne alors les clés du logement. L’attestation peut être envoyée en amont si le locataire le souhaite. 

À chaque date anniversaire du contrat de bail, le locataire devra transmettre la nouvelle attestation à son bailleur, pour l’année à venir. Une nouvelle attestation est également demandée pour un renouvellement du contrat de bail, quelle que soit la date. 

Quelles couvertures sont exigées ?

La loi du 6 juillet 1989 (article 7, numéro 82-462) définit que le seuil minimal de couverture obligatoire pour l’assurance habitation est la Garantie des Risques Locatifs. Cette garantie couvre le logement contre les incendies, les catastrophes naturelles, les dégâts des eaux et les attentats. Les travaux de réparation suite à un de ces dégâts, ou la valeur du bien si le coût des travaux la dépasse, sont alors pris en charge par l’assureur. Ces couvertures sont incluses dans toute assurance habitation, quelle qu’elle soit. 

Attention toutefois, si ces couvertures suffisent pour que le locataire soit en règle, elles ne couvrent pas le locataire contre les préjudices causés aux voisins, les effractions ou encore pour ses effets personnels. Dans ces cas-là, ce sera la locataire qui devra payer lui-même les réparations ou dédommagements nécessaires. 

Optimiser son assurance

L’assurance habitation basique couvre des risques qui coûtent très cher quand ils se produisent, mais qui se produisent très peu souvent. Il est donc courant de payer l’assurance sans jamais n’avoir à s’en servir. Toutefois, le coût de certaines couvertures facultatives est très faible par rapport à l’utilité qu’elles présentent. Il peut donc être judicieux d’optimiser son assurance habitation avec les options réellement nécessaires. 

Il convient bien-sûr de se demander quels sont les besoins en couverture de chaque profil, afin de définir la meilleure assurance habitation dans sa situation. Pour un locataire par exemple, on se concentrera sur les remboursements en cas de vol ou d’effraction, ou encore en cas de dommages causés chez les voisins.

Par ailleurs, au-delà des couvertures, les tarifs bas sont souvent synonymes de franchises élevées ou de plafonds de remboursement faibles. Il convient donc de comparer plusieurs assurances, et de se demander si ce n’est pas plus avantageux de souscrire à une assurance quelques euros plus chère mensuellement, mais qui rembourse bien mieux. 

Que se passe-t-il si l’obligation d’assurance n’est pas respectée ? 

Si le locataire n’est pas en mesure de présenter une assurance habitation, le bailleur dispose de deux options : 

• Résilier le bail du locataire
• Souscrire une assurance pour le compte du locataire 

Le contrat de bail peut être résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance si une telle clause le prévoit dans le contrat. Si aucune clause résolutoire n’a été prévue dans le contrat, le bailleur doit respecter une procédure d’assignation au tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 

Si le bailleur souscrit une assurance lui-même, il peut alors répercuter le prix mensuel de l’assurance sur le loyer perçu chaque mois, une majoration de 10% maximum étant également permise. Attention toutefois, s’il souscrit l’assurance pour le compte du locataire il ne peut plus résilier le contrat de bail pour défaut d’assurance.

Les obligations du syndic de copropriété existent depuis la loi relative au statut de syndic du 10 juillet 1965. Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif, cela revêt du choix des copropriétaires. Au cours de leurs trois ans de mandat, ces syndics répondent à diverses obligations pour veiller au bon maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes de l’immeuble et de ses équipements. 

Ces obligations sont inscrites dans la loi fondatrice de la copropriété datant du 10 juillet 1965. Toutefois, le contenu de cette loi a reçu de nombreuses modifications ces dernières années. 

Pour commencer, depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a apporté de nouvelles obligations pour le syndic de copropriété, tout en modifiant d’autres dispositions. 

Puis, le 23 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), porte les obligations du syndic de copropriété dans l’ère du numérique, de la digitalisation et de la dématérialisation. 

Quels sont les modèles de gestion des syndics de copropriété ? 

La loi du 10 juillet 1965 indique qu’il est obligatoire pour une copropriété d’être géré par un syndic. Il existe trois modèles de gestion pour gérer un syndic :

Le syndic professionnel, le plus connu : la copropriété mandate une société externe pour gérer leur copropriété en échange d’honoraires. Néanmoins, en plus des honoraires initiaux, le syndic professionnel pourra facturer des frais annexes pour toutes prestations supplémentaires (frais de courriers, de photocopies, etc). 

Le syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire qui a été élu en Assemblée Générale. Et qui prend ainsi la qualité de syndic et gère la copropriété le temps d’un mandat. La rémunération est décidée par l’ensemble des copropriétaires par un vote à la majorité absolue lors d’une Assemblée Générale. 

Le syndic coopératif, le nouveau : ici, le conseil syndical assure la gestion des copropriétés sans aucun intermédiaire. Le président du conseil syndical détient légalement la qualité de syndic,. Toutefois, ce sont tous les conseillers syndicaux qui peuvent participer à la gestion de la copropriété. 

Le syndic de copropriété est élu par les copropriétaires en Assemblée Générale par un vote à la majorité absolue. Pour atteindre cette majorité, il est nécessaire d’obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Pour rappel, la mise en concurrence d’un syndic professionnel est obligatoire par le conseil syndical, d’après l’article 21 de la loi de 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cependant, si la mise en concurrence n’est pas effectuée, il est tout de même possible d’élire un syndic de copropriété.

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC LIÉES À LA GESTION FINANCIÈRE 

Qu’il s’agisse d’un syndic professionnel, bénévole ou coopératif, il se doit de répondre à diverses obligations financières:

• Réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, ainsi que les comptes du syndicat et leurs annexes.
  Le budget prévisionnel d’une copropriété sert à estimer et à planifier les dépenses courantes de l’immeuble pour l’année à venir. Il se prépare en concertation avec le conseil syndical. Évidemment, les copropriétaires votent ledit budget en Assemblée Générale.

• Régler les fournisseurs.
• Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds aux copropriétaires.
• Recouvrer les charges impayées, ou sinon, par le biais de relances ou par procédures juridiques si nécessaire.
• Soumettre ces comptes aux votes des copropriétaires. 
• Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Depuis, la loi ALUR oblige les syndics de copropriété de plus de 15 lots à ouvrir ce compte séparé. 
• Verser sur le compte toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires. 

Mais quelle différence entre le syndic de copropriété et le syndicat de copropriétaires ? 

Premièrement, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui se charge de représenter le syndicat de copropriétaire et qui assure la bonne gestion de l’immeuble.

Deuxièmement, le syndicat de copropriétaires est l’ensemble des propriétaires des logements de l’immeuble de ladite copropriété. 

De plus, dans l’aspect financier, le syndic de copropriété se doit de tenir à jour deux documents importants :

• Le grand livre des comptes, qui doit regrouper l’ensemble des opérations par grand poste. 
• Le livre journal, qui doit recenser, par ordre chronologique, l’ensemble des opérations comptables ayant un impact financier sur le fonctionnement du syndicat de copropriétaires. 

LES OBLIGATIONS DU SYNDIC LIÉES À LA GESTION ADMINISTRATIVE 

Outre l’aspect financier, la majorité des obligations du syndic de copropriété est d’ordre administratif. Elles se décomposent comme suit : 

• Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété. 
  Cette fiche informe les copropriétaires sur les fonctionnements de la copropriété et l’état de l’immeuble. Elle est obligatoire et doit être mise à jour par le syndic tous les ans. 

• Réaliser et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et s’ils ont donné leur accord, leur adresse électronique. 
• Faire appliquer le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’Assemblée Générale (communément appelée AG). Les copropriétaires votent chaque règles et droits inscrit dans le règlement.
• Administrer l’immeuble, assurer son entretien, sa conservation et y effectuer les travaux nécessaires. 
• Réaliser et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
  Ce carnet répertorie l’ensemble des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il doit être consultable sur la demande d’un copropriétaire.

• Représenter le syndicat de copropriétaires en justice.
• Informer les occupants de l’immeuble (donc propriétaires comme locataires) des décisions prises lors des Assemblées Générales.
• Gérer les archives du syndic de copropriétaires et en assurer la bonne sécurité 
• Procéder à l’immatriculation de la copropriété au sein du registre national des copropriétés. Ceci, afin de l’identifier auprès des pouvoirs publics, suivre son bon fonctionnement et éventuellement anticiper une défaillance.
• Gérer les contrats avec les différents prestataires de la copropriété comme l’énergie, le nettoyage, la maintenance de l’ascenseur, la conciergerie, etc. 

DÉCISION OBLIGATOIREMENT VOTÉ EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : 

• La souscription d’un contrat d’assurance de responsabilité civile du syndicat. S’il y a un refus, le syndic peut souscrire à cette assurance pour le compte du syndicat.
• Délégation à une entreprise spécialisée dans la gestion des archives du syndicat des copropriétaires.
• Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée.
  Pour signer vos documents entre syndic et syndicat de copropriétaire, vous pouvez utiliser une signature électronique tel que DomuSign. Vous gagnerez ainsi en temps, en efficacité et en sécurité du document !

QUELS DOCUMENTS POUR QUI ? 

Nonobstant, l’accès aux documents doit être différencié selon la nature desdits documents et le statut du consultant. Ainsi, le site du gouvernement les sépare comme suit :

Documents accessibles aux membres du conseil syndical 

• Liste de tous les copropriétaires
• Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l’exercice échu
• Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires
• Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires. Elles sont relatives aux procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré
• Carte professionnelle du syndic, attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité

Documents accessibles à l’ensemble des copropriétaires 

• Règlement de copropriété, état descriptif de division et actes les modifiant s’ils ont été publiés
• Dernière fiche synthétique de la copropriété
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité
• Contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité
• Ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires
• Contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours
• Procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales annuelles ayant été appelées à connaître les comptes. Ainsi que les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.
• Contrat du syndic en cours

Documents concernant le lot d’un copropriétaire 

• Compte individuel du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l’AG annuelle
• Montant des charges courantes du budget prévisionnel. Et les charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payés par le copropriétaire
• Montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot du copropriétaire après l’approbation des comptes du syndicat par l’AG annuelle
• Avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les 3 dernières années

En outre, vous pouvez aussi découvrir comment réduire les contestations de vos prestations facturées !

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ SE DIGITALISE ! 

Enfin, grâce à la loi ELAN, le syndic de copropriété doit proposer un accès en ligne aux documents concernant la gestion de l’immeuble ou des lots de copropriété. Cet accès en ligne se doit d’être sécurisé et accessible aux membres du conseil syndicat et aux copropriétaires grâce à un code personnel. Évidemment, ces documents doivent être téléchargeables et imprimables. 

Les documents devant être accessibles et consultables en ligne sont : 

• Le règlement de copropriété 
• Les contrats d’assurance de l’immeuble, au nom du syndicat des copropriétaires 
• Le carnet d’entretien de l’immeuble et les divers diagnostics techniques pour les parties communes 
• Les contrats et marchés, signés par le syndic, au nom du syndicat de copropriétaires 
• La dernière fiche synthétique de la copropriété, réalisée par le syndic lui-même
• Le contrat de syndic de copropriété
• Les devis de travaux validés par les Assemblées Générales
• Les trois derniers procès-verbaux des dernières Assemblées Générales

Il existe plusieurs logiciels et applications qui peuvent vous aider dans la digitalisation de votre syndic. ImmoPad fait partie des leader sur le marché des états des lieux et de la gestion de bien immobilier. Avec notre application, vous pouvez établir vos visites techniques d’immeubles et les constats de vos travaux deux fois plus rapidement ! Notre stockage est assuré et sécurisé, dans des serveurs français, vous garantissant un archivage optimisé et 100% sécurisé.

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ DEVIENT MOINS ENERGIVORE ! 

De plus, depuis 2015, la loi pour la transition énergétique a créé l’obligation pour les copropriétés les plus énergivores (à savoir, une consommation supérieure à 330Kw/h, par mètre carré et par an), d’engager des travaux d’isolation thermique avant 2025. 

Alors, pour assurer le financement de ces rénovations, la loi ALUR a apporté une nouvelle obligation pour les syndics : assurer la constitution du fonds de travaux, selon les modalités décidées par l’Assemblée Générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

Donc, c’est au syndic de piloter des projets de rénovation comme les remplacements de chaudières, les changements de radiateurs, etc. Ces travaux doivent évidemment être actés et votés par les copropriétaires lors des AG. 

Pour mener à bien le suivi de l’ensemble de ces travaux de rénovation énergétiques, nous conseillons aux syndics de s’équiper d’une application tel qu’ImmoPad. Œuvrant pour simplifier la gestion des biens à tous les professionnels, notre application a été conçu pour gagner en rapidité et efficacité. Assurez-vous un constat détaillé, formel et parfaitement légal pour suivre l’avancer de vos travaux de rénovation. 

UNE COPROPRIÉTÉ EN TOUTE SÉCURITÉ !

Enfin, pour garantir la sécurité de l’ensemble des habitants de la copropriété, le syndic doit faire installer quelques équipements obligatoires :

• Des portes coupe-feu si la demande de permis de construire de la copropriété a été déposée avant le 5 mars 1987. Et/ou que le plancher du logement le plus haut est situé à 28 mètres au-dessus du sol. 
• Un extincteur portatif tous les 15 véhicules dans un parking 
• Il doit y avoir au moins un extincteur à proximité de la chaudière à fioul, charbon ou gaz de l’immeuble.

De plus, si la sécurité des résidents de l’immeuble est menacée, le syndic peut décider de réaliser des travaux urgents sans quelconque accord préalable des copropriétaires en Assemblée Générale. La loi ne définit pas exactement ces travaux, mais la jurisprudence retient : 

• La consolidation du mur qui menace de s’écrouler 
• La réparation, voire le remplacement, de la chaudière de l’immeuble en période hivernale 
• La réfection d’une toiture qui cause des dégâts des eaux 

La rénovation énergétique s’impose comme l’une des principales actions du plan de relance économique du gouvernement.

L’État a donc mis en place diverses aides à la rénovation énergétique pour les particuliers et professionnels afin d’accroître l’investissement dans la rénovation, le BTP et les énergies durables.

Si aujourd’hui, nous vous en parlons, c’est notamment pour réduire vos vacances locatives et améliorer la plus-value de vos biens. Les travaux, notamment énergétiques, sont aujourd’hui indispensables pour louer efficacement. Encore plus depuis la mise en place du nouveau DPE.

En effet, le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique est d’ores et déjà devenu obligatoire pour les particuliers depuis le 1er juillet 2021. Côté professionnel, son obligation légale prendra effet dès le 1er janvier 2022. Ainsi, nous vous conseillons de convaincre vos clients à passer le cap des travaux de rénovation énergétique. Grâce aux aides proposées par les services publics, ils pourront entrevoir une plus-value sur leurs biens immobiliers à la revente et louer plus rapidement!

Quelles sont les aides à la rénovation énergétique ?

Ma Prime Renov’

Sans doute l’aide la plus connue, elle s’adresse à tous les ménages français souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements. Cette prime rénovation s’articule autour de divers travaux et équipements des catégories suivantes :

• Ventilation
• Chauffage
• Isolation
• Diagnostic et audit énergétique
• Rénovation globale

Côté montant, l’Anah accorde une aide forfaitaire par poste de travaux réalisés. En outre, le forfait est ajusté en fonction du niveau de ressources et des gains énergétiques parmi par les travaux réalisés.

Aide « Habiter mieux sérénité » de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH)

À travers cette aide fiancière, l’Anah reverse une certaine somme à divers ménages pour les aider dans leurs travaux de rénovation de leurs logements. Le financement est proportionnel au montant des travaux, et il ne peut excéder 18 000 €.
De plus, cette aide est accordée aux ménages aux ressources modestes à très modestes, qui sont propriétaires occupant un logement seul. Les propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires sont également éligibles. Enfin, l’aide peut être versée aux logements occupés à titre de résidence principale et qui ont plus de 15 ans à la date où le dossier est déposé.

Attention, « Ma Prime Rénov » et « Habiter mieux sérénité » ne sont pas cumulables. Toutefois, les aides peuvent se cumuler avec la TVA à taux réduit et le chèque énergie.
Pensez à l’éco-prêt à taux zéro pour financer le montant restant à payer.

L’éco-prêt à taux zéro

Il s’agit d’un prêt à taux d’intérêt nul permettant de financer des travaux d’économie d’énergie de son logement. Ce prêt s’adresse à tous les propriétaires, occupant ou bailleur, sans condition de ressources. Pour cela, le logement (maison ou appartement) doit:

• être déclaré comme une résidence principale
• avoir été achevé avant le 1er janvier 1990.
• doit être construit depuis plus de 2 ans.

Grâce à l’éco-prêt, vous et vos clients pourront réaliser divers travaux selon les catégories suivantes :

• Remplacement ou installation du système de chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire
• L’installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable
• Mise en place d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• Remplacement des fenêtres et des portes-fenêtres en simple vitrage donnant sur l’extérieur
• Une isolation performante des murs donnant vers l’extérieur
• Une nouvelle isolation performante de la toiture
• Une isolation des planchers bas sur sous-sol, vide sanitaire ou passage ouvert

N.B.: depuis août 2019, vous pouvez obtenir, sous certaines conditions, un éco-PTZ  « performance énergétique globale » pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique globale de votre logement.

Prime Coup de pouce économies d’énergies

Enfin, la prime coup de pouce est une prime qui se décline en deux aides différentes :

• la prime Coup de pouce chauffage
• la prime Coup de pouce isolation.

Ce dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2021. Avec lui, vous pouvez réaliser les travaux suivants :

• Isolation des combles, des toitures et des planches bas
• Remplacement des chaudières au charbon, au fioul ou au gaz autres qu’à condensation par un équipement utilisant des énergies renouvelables

Tous les ménages peuvent en bénéficier, sans conditions de ressources nécessaires. Néanmoins, il est important de noter que le montant de la prime sera calculée vis-à-vis du niveau de ressources économiques du foyer. Ceci, dans le but d’apporter une aide plus importante aux ménages les plus modestes.

Pourquoi entreprendre ces travaux de rénovation énergétique ?

Comme nous vous l’avons dit, le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique est en train de se mettre en place dans le monde de l’immobilier. Déjà obligatoire pour les particuliers depuis le 1er juillet 2021, il le deviendra aussi pour les professionnels le 1er janvier 2022.

La réforme du DPE conduit à un nouveau diagnostic basé sur de nouveaux critères. Les logements anciens sont donc très susceptibles de voir la note de leur diagnostic énergétique s’amoindrir. Les dates à retenir dans le cadre du nouveau DPE :

• À partir du 1° juillet 2021, les logements avec une étiquette F et G seront qualifiés de passoires énergétiques
• Dès 2023, les logements en étiquette G ne pourront plus être proposés à la location
• À partir de 2028, les logements en étiquette F ne pourront plus être proposés à la location

Puisque tous les logements seront réévalués, certains deviendront des passoires énergétiques, selon le nouveau DPE. Cette qualification peut faire fuir bon nombre de locataires et donc accroître vos vacances locatives. Une perte qui peut être facilement évitée en effectuant les travaux énergétiques nécessaires.

De plus, n’oubliez pas que vos clients sont de plus en plus sensibles aux dimensions écologiques et environnementales, notamment en ce qui concerne leurs logements. Ceci est d’autant plus vrai auprès des jeunes, représentant une grande partie des locataires. Ainsi, la transition écologique de vos logements devient essentiel.

Ainsi, une rénovation énergétique vous permettra de diminuer les vacances locatives et d’augmenter votre satisfaction client. En prime ? Vous adoptez une image moderne, professionnelle et orientée vers l’écologie et le développement durable.

Si vous souhaitez en savoir davantage sur la réforme du DPE, nous vous invitons à lire notre article à ce sujet :

Un conseil pour suivre ces travaux de rénovation énergétique ?

Évidemment, convaincre vos clients d‘effectuer ces travaux et les réaliser peut vite s’avérer compliqué…
Premièrement, vous allez devoir constater quels sont les travaux à effectuer : fenêtre, portes, isolation, chaudières, radiateurs, etc.

Ensuite, il va falloir estimer ces travaux.

Au cours de la réalisation de travaux, vous devrez assister à son suivi puis constater les finitions, et confirmer la bonne réception des travaux une fois ceux-ci réalisés.

Pour ce faire, nous vous conseillons d’utiliser le bon outil qui vous facilitera la tâche et vous fera gagner du temps. Cela pourrait vous permettre de suivre en temps voulu l’avancée de vos travaux, et de comparer, entre le premier constat puis la finition, si tout est en ordre.

Avec un abonnement ImmoPad, en plus des états des lieux et des visites techniques d’immeubles, vous pouvez aussi assurer le suivi et la réception de travaux ! Avec notre application, tout devient bien plus simple, rapide et intuitif !

• Constatez vos travaux et notez les détails et les remarques dans votre document
• Signez-le et envoyez-le aux propriétaires
• Constatez l’avancée des travaux. Dupliquez votre précédent document et ajoutez-y les remarques sur l’avancée des travaux
• Réceptionnez lesdits travaux en dupliquant le dernier document de suivi de votre logement. Notez la finition, apposez vos remarques, signez le document et il s’enverra automatiquement à toutes les personnes concernées

Ainsi, la réalisation de travaux de rénovation énergétique est aujourd’hui indispensable pour valoriser vos biens en location, sans pour autant être un gouffre financier grâce aux diverses aides de l’Etat. Côté pratique, afin de pouvoir suivre le plus facilement possible ces travaux pour vos clients, vous pouvez vous équiper d’un outil en ligne tels qu‘ImmoPad .

Le numérique et la digitalisation ont bousculé les méthodes de travail dans l’immobilier. Aujourd’hui, une partie des professionnels de l’immobilier tente de dématérialiser leur espace de travail. Tandis qu’une autre partie n’ose toujours pas. ImmoPad vous explique pourquoi il est important de passer au numérique pour obtenir des états des lieux sans contestations.

Les états des lieux constituent l’une des plus importantes activités dans une agence immobilière. Après les mandats et les réalisations de baux locatifs. Transformer toute la paperasse, comme les états des lieux en numérique, est l’une des étapes primordiales à votre digitalisation. Découvrez dans cet article, comment et pourquoi réaliser des états des lieux en version numérique pour diminuer les contestations.

Livre Blanc – État des lieux: comment réduire les contestations grâce au digital ?

Avec une bonne application, tout va deux fois plus vite

La préparation de votre état des lieux ne prendra que quelques clics. Avec ImmoPad, il vous suffit de choisir le type de biens à constater (Studio, F1, F2, F3, etc.). Ainsi, votre document s’adaptera tout seul au nombre de pièces que vous devez évaluer.

Vous n’aurez plus qu’à rentrer manuellement les coordonnées de votre nouveau locataire. Sauf s’il était déjà client chez vous. Si c’est le cas, vous retrouverez aisément ses coordonnées dans votre base de données. Un stockage ImmoPad qui garantit illimité et sécurité !
Dans tous les cas, vous pouvez préparer en un rien de temps vos états des lieux sur ordinateur, tablette et smartphone.

Gagnez encore du temps en dupliquant pour comparer les états des lieux !

En effet, dupliquer vous fera encore gagner deux fois plus de temps. Pour réaliser un état des lieux de sortie, l’astuce chez ImmoPad est de dupliquer son état des lieux d’entrée ! Ainsi, vous conservez les données du locataire, ainsi que les détails et remarques du premier état des lieux. Ce qui vous évite déjà un premier stade de contestations de la part de locataires un peu malhonnêtes.

À la fin de l’état des lieux de sortie, vous obtiendrez un tableau comparatif. Ce dernier répond aux normes de la Loi ALUR 2014. Vos états des lieux entrants et sortants seront donc automatiquement mis en confrontation en un seul petit clic. Pratique, pour diminuer les contestations, non ?

Une nouvelle alliée de taille : la signature numérique pour diminuer les contestations !

Lors de l‘état des lieux d’entrée, le locataire ou son représentant est présent sur place pour signer le constat sur votre tablette ou smartphone. Mais quand ledit locataire possède un garant dont la signature est obligatoire, les choses se compliquent.

Ce dernier n’est pas forcément là pour signer sur place donc, vous allez convenir d’un rendez-vous qui vous fera perdre quinze minutes si tout se passe bien. Plus s’il s’avère un peu trop bavard. Ou alors, vous perdez encore quinze minutes à imprimer le constat, le mettre dans une enveloppe, retrouver l’adresse du garant, l’inscrire et le poster. Arrêtons ces tâches chronophages tout de suite ! Le plus simple et rapide, c’est d’utiliser une signature numérique !

La signature numérique d’ImmoPad, inclus dans nos états des lieux, va vous changer la vie. Grâce à l’envoi automatique de documents, le garant recevra lui aussi le constat et n’aura plus qu’à signer à distance. Dès que la signature numérique est réalisée, le document vous sera renvoyé et prêt à être sauvegardé dans votre base de données. Que demander de plus ?

Pour des documents plus importants juridiquement comme des baux ou actes de vente, nous vous recommandons la signature électronique DomuSign. Une e-signature 100% sécurisée et certifiée selon la réglementation européenne eIDAS, et les normes PAdES pour son format d’export PDF.

Les modèles d’état des lieux, c’est comme la mode, ça se change en fonction de vos envies !

Qui a dit que vous devriez rester figé uniquement sur les modèles que propose l’application ImmoPad ? Pas du tout ! Au contraire, nous avons bien compris que votre souhait est de pouvoir personnaliser votre outil comme il vous plaît ! Alors, sachez qu’avec ImmoPad, vous pouvez construire vos propres modèles. Plus encore, vous pouvez carrément changer la nomenclature des pièces et des éléments dans les paramètres.

Vous avez besoin de préciser qu’un bien comporte une véranda ? Pas de soucis.

Le locataire a fait des travaux d’aménagement en accord avec le propriétaire et il faut rajouter une baignoire dans la section salle de bain pour l’état des lieux de sortie ? Aucun problème.

Donc, faites selon vos besoins. Notre application d’état des lieux a été créée pour les professionnels de l’immobilier, avec les avis et retours de ces mêmes professionnels. Grâce à la personnalisation des modèles, vous réaliserez des modèles sur-mesure pour vos logements, vous rapprochant des états des lieux sans contestations !

« Une image vaut mille mots » — Confucius, et dites adieu aux contestations !

Avec une application d’état des lieux, c’est beaucoup plus de simples, non seulement de prendre des photographies mais surtout de les intégrer directement à votre document. Plus besoin de les joindre manuellement au format papier (ou au format numérique que vous avez sans doute dû retaper manuellement à l’ordinateur).

Avec ImmoPad, vous pouvez prendre vos photos à même l’application, directement sur la bonne section de l’élément. Par exemple, vous êtes dans la section « cuisine », cliquez sur « évier » pour prendre la photo de l’évier possiblement dégradée.

Le bonus ? Nous avons instauré la possibilité d’ajouter des tags à vos photos afin d’être encore plus précis sur vos constats. Très pratique quand il faut pointer un défaut comme une fissure ou des taches sur les murs qui, parfois, ne ressortent pas très bien en photos.

En clair, plus vous utilisez les photos et les tags, plus vous vous garantissez un état des lieux sans contestations !

En exclusivité, nous vous proposons de télécharger notre livre blanc :

Des états des lieux réussis – nos conseils pour diminuer les contestations.

Ainsi, vous deviendrez un.e expert.e en digital, mais surtout, un professionnel de l’immobilier imparable !

Alors, convaincu ? Si vous avez besoin de plus de matière, n’hésitez pas à demander une démonstration à l’un de nos conseillers.

Si vous avez un besoin urgent de passer aux états des lieux numériques, ImmoPad vous propose son Offre Starter. Un abonnement à petit prix (13,90€), pour profiter d’états des lieux, photos, stockage et appareils en illimité ! C’est l’abonnement parfait pour se lancer !

Mis à jour le 20/09/23

La Loi Pinel a été reconduite pour l’année 2021, elle a subi quelques changements que les investisseurs immobiliers doivent respecter. ImmoPad vous en dit plus sur ces nouveautés!

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel permet aux futurs propriétaires d’obtenir une réduction d’impôt lorsqu’ils investissent dans un logement neuf. Cette loi répond à plusieurs objectifs :  

• Encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf 
• Stimuler la construction de logements dans des villes avec une forte demande locative  
• Développer l’offre de logements locatifs à des prix raisonnables.  

Comment fonctionne la loi Pinel ?  

La loi Pinel est donc un dispositif de défiscalisation qui fonctionne selon la durée de location choisie. Un acquéreur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix de revient de son bien de :  

• 12% pour une durée locative de 6 ans 
• 18% pour une durée locative de 9 ans 
• 21% pour une durée locative de 12 ans

Il existe cependant certaines limites à la loi Pinel, l’acquéreur peut bénéficier de ce dispositif :  

• Pour 2 logements par an maximum 
• En respectant le plafond d’investissement de 300 000€ et de 5 500 €/m2  

D’autres conditions doivent aussi être respectées concernant le type de bien immobilier, le montant du loyer proposé au locataire et la situation géographique du bien.  

Les changements de la loi Pinel 2021  

Depuis janvier 2021, quelques changements ont eu lieu pour la loi Pinel. Les maisons individuelles, les maisons et les villas individuelles en copropriété sont désormais exclues de la loi Pinel. Il y a donc uniquement les bâtiments d’habitation collectif (les appartements) qui sont éligibles au dispositif de la loi Pinel comme l’explique l’article 169.  

Il n’est donc plus possible de construire ou d’acheter une maison pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, sauf si vous avez déposé une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2021.  

L’article R.111-18 du code de la construction et de l’habitation donne une définition précise des conditions que doit respecter un bâtiment d’habitation collectif :  

• Le nombre de logements doit être supérieur à 2. 
• Il doit y avoir superposition des logements, même partielle, directe ou indirecte. 

Les logements répondant à ces deux critères seront éligibles s’ils respectent aussi les nouvelles normes en vigueur :  

• La neutralité carbone interdisant les chauffages au gaz dans les logements neufs construits en 2021. 
• Les normes de sécurité BBC2009 ou RT2012. 

Les avantages fiscaux en 2021 restent identiques et ne changeront qu’en 2023 et en 2024. Vous pourrez donc toujours bénéficier de la réduction d’impôts détaillée ci-dessus.  

Comment bénéficier de la Loi Pinel ?  

Si vous souhaitez bénéficier du dispositif de la Loi Pinel, vous devez respecter plusieurs conditions :  

• Louer un bien nu à usage d’habitation dans les 12 mois qui suivent la remise des clés 
• S’engager pour une période de location d’au moins 6 ans 
• Proposer un loyer dont le montant respecte les plafonds en vigueur pour permettre au maximum de personnes d’accéder à ce logement  
• Louer un bien qui se situe dans une zone de tension immobilière (une zone où la demande est plus importante que l’offre) 
• Proposer le bien que vous louez à un ménage aux revenus modestes (les revenus doivent être inférieurs à un plafond défini en fonction du lieu où est situé le bien et de la composition du foyer).  

Vous pouvez investir dans toutes les villes situées dans les zones ci-dessous :  

• Zone A : Paris et sa petite couronne 
• Zone A bis : la grande couronne parisienne, certaines communes situées sur la Côte d’Azur et d’autres grandes villes comme Lille, Lyon et Montpellier 
• Zone B1 : toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les DOM-TOM, la Corse et certaines villes touristiques comme Annecy ou Capbreton 
• Zone B2 : quelques villes qui ont subi la fermeture d’un site militaire comme Metz, Dijon Reims et Cambrai (seulement jusqu’à la fin de l’année 2021).   

Vous connaissez maintenant tous les nouveaux changements de la loi Pinel 2021 ! Alors pourquoi pas profiter de ce dispositif pour investir et acheter un bien ?