Etat des lieux d’un meublé : ce qu’il faut savoir !

Lorsqu’on fait un état des lieux, il est important de savoir que des différences existent entre un état des lieux d’un bien nu et d’un bien meublé. En effet, lors de l’état des lieux d’un logement meublé, un inventaire doit être réalisé et mis en annexe à l’état des lieux. Cela permet de justifier que le logement est bien un logement meublé. Nous allons, dans cet article nous intéresser à ce qu’il est primordial de connaître lorsqu’on réalise un état des lieux d’un meublé !

Cet article s’intéresse aux locations longues durées, si vous souhaitez savoir ce que doit contenir un inventaire de location saisonnière, nous vous conseillons la lecture de cet article : Que doit contenir un inventaire d’une location saisonnière ? 

Etats des lieux meublés, similitudes et différence avec l’état des lieux non-meublé …

Les similitudes : 

Que l’état des lieux concerne un logement meublé, ou un logement nu, des règles sont à respecter. En effet, l’occupant du bien et le bailleur doivent être présent lors de l’état des lieux, ou être représentés. Les deux parties doivent avoir le même niveau d’information. Elles doivent également se mettre d’accord sur le contenu du document. L’état des murs, des sols et de tout ce qui compose le logement y est indiqué, pour permettre de décrire au mieux l’état du bien. L’état des lieux peut se faire sur papier ou de façon numérique. Que ce soit un logement nu ou un logement meublé, l’état des lieux doit avoir les mentions obligatoires, qui sont : 

• le type d’état des lieux réalisé (état des lieux d’entrée) ; 
• l’adresse précise du logement loué ; 
• la date de l’état des lieux ; 
• le nom et l’adresse du propriétaire ; 
• le nom et les coordonnées du locataire ; 
• le nom et les coordonnées du mandataire, le cas échéant ; 
• la description précise de l’état des murs, sols et plafonds ; 
• la description détaillée des différents équipements dans chaque pièce ; 
• le relevé des compteurs individuels d’eau, de gaz et/ou d’électricité, le cas échéant ; 
• le nombre de clés remises et leur utilité ; 
• la signature des parties ou de leur représentant. 

Pour l’état des lieux de sortie, la nouvelle adresse de l’occupant sortant est obligatoire. La date d’entrée dans le logement doit être indiquée également. 

Enfin, le document doit être signé et établi en autant d’exemplaires que de parties.

Les différences :

Lors de l’état des lieux d’un logement meublé, un inventaire doit être réalisé également. Cet inventaire doit contenir une liste détaillée du mobilier, ainsi que l’état des objets. Lors de l’état des lieux d’un logement meublé, chaque partie doit recevoir un exemplaire de l’inventaire en annexe de l’état des lieux. L’état des lieux et l’inventaire sont établis contradictoirement et amiablement et sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Chaque page de l’inventaire doit être paraphée. Ce document est joint au contrat de location. 

Pour revoir comment réaliser un état des lieux étape par étape c’est par ici ! 

Que doit contenir l’inventaire mobilier d’un état des lieux meublé ? 

Pour qu’une location soit considérée comme meublée, le bien doit obligatoirement contenir au minimum les équipements suivants (d’après le décret du 31 juillet 2015) : 

• Literie avec couette ou couverture : il faut donc un sommier, un matelas et des draps. 

• Volets ou rideaux dans les chambres : un dispositif d’occultation des fenêtres est à prévoir dans les chambres, afin que l’occupant puisse dormir sans être dérangé par la lumière extérieure. 
• Plaques de cuisson : elles peuvent être à induction ou en vitrocéramiques, l’installation doit être sécurisée, afin d’éviter des accidents. 
• Four ou four à micro-onde : le logement doit disposer d’un système de cuisson rapide. 
• Réfrigérateur : pour que le locataire puisse garder des aliments. 
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° 

• Vaisselle : en nombre suffisant, pour que les occupants puissent prendre leurs repas (assiettes, verres, couverts…). 
• Ustensiles de cuisine : l’occupant doit pouvoir réaliser des plats simples, il est donc nécessaire de mettre à sa disposition casserole(s), poêle(s), spatule, saladier, passoire. 
• Table : la table doit être adaptée au nombre de locataires, s’ils sont plusieurs, elle doit être plus grande afin que tous puissent tenir autour. 
• Sièges : il doit y en avoir assez pour chaque occupant. 
• Étagères de rangement : que ça soit dans la cuisine ou dans l’espace pour dormir, le locataire doit pouvoir ranger ses affaires et celle de la cuisine. 

• Luminaires : il peut s’agir d’ampoules raccordées au circuit électrique, il est primordial que l’installation soit sécurisée selon les normes, et qu’à l’état des lieux la lumière s’allume. 
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement : aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage… 

Attention : si cette liste n’est pas respectée, un juge peut requalifier le bail d’un logement meublé en logement vide. 

Cette liste est le minimum qu’il est nécessaire de fournir à vos occupants. Vous pouvez, bien entendu, mettre à leur disposition plus d’équipements. 

En conclusion :

L’état des lieux d’un logement meublé est quelque peu différent de l’état des lieux d’un logement non-meublé. En effet, un inventaire doit être mis en annexe. Cet inventaire du mobilier doit contenir des équipements obligatoires pour que la location soit bien considérée comme étant meublée. L’état de ces objets est, lui aussi, évalué ; comme l’état des lieux évalue l’état des pièces.

La fin d’année 2022 marque un changement dans les procédures d’expulsion. En effet, afin de lutter contre les squatteurs, l’Assemblée Nationale a cherché à faciliter la résiliation du bail. Il est désormais possible d’inscrire une clause de résiliation de plein droit dans le bail. Le bailleur pourra alors activer cette clause en cas de loyer impayé. Cela permettra au bailleur de gagner un temps précieux, puisqu’aucune action en justice n’aura besoin d’être engagée. 

Néanmoins, les loyers impayés ne sont pas la seule raison qui pousse un bailleur à expulser son locataire. D’autres motifs existent, tel que : 

Les manquements du locataire, faisant jouer la clause résolutoire : 

• La non-souscription à une assurance pour les risques locatifs 
• L’envie du bailleur de récupérer son bien pour vivre dedans 
• Les troubles anormaux du voisinage comme le tapage nocturne 
• La dégradation du logement 

Les autres motifs d’expulsion : 

• La sous-location non autorisée 
• La communication de fausses informations à la signature du bail

Les procédures pour expulser un locataire :

L’expulsion d’un locataire ne se fait pas en un claquement de doigts. En effet, pour expulser votre locataire, certaines procédures sont à respecter. 

Si le bail contient une clause résolutoire : 

• Si le propriétaire constate des manquements à l’une de ces obligations par le locataire, le bailleur est en droit d’obtenir la résiliation de plein droit du bail (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).  
• Le propriétaire adresse un commandement visant la clause résolutoire, le locataire aura alors 2 mois pour partir en cas de loyers impayés, et un mois pour les autres manquements. 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire : 

• Sur le fondement de l’article 1227 du Code civil, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire. 
• Il doit également informer son locataire, afin qu’il cesse ses infractions. 
• Au final, la procédure judiciaire découle sur le verdict du juge, à savoir si le locataire est expulsé ou non.

Avant toute procédure, il est recommandé d’essayer de trouver des solutions en dialoguant, afin de comprendre l’origine du problème. Puis, de réaliser un courrier recommandé avec demande d’obligation de réponse. 

Expulsion d’un locataire, les différents cas de figure :

• Si le bail arrive à échéance : 

Alors 6 mois avant, le propriétaire doit faire un préavis à son locataire, pour les logements nus, 3 mois pour les logements meublés. Le préavis se fait par lettre recommandée qui doit être remise en main propre contre émargement ou par acte d’huissier. Le motif doit également être explicité, comme la vente du bien, la reprise du logement pour y habiter, ou un autre motif qualifié de “légitime et sérieux”. Dans le cas où le locataire refuserait de partir alors le bailleur doit saisir le tribunal afin d’entamer une procédure d’expulsion. Les juges sont les seuls à pouvoir valider les décisions d’expulsions. 

• Si le locataire ne paie plus ses loyers : 

Le bailleur doit d’abord envoyer une mise en demeure de payer à son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Puis, s’il n’y a toujours aucune réponse de la part du locataire, alors l’huissier est en droit d’intervenir. L’huissier adresse alors au locataire un commandement de payer à honorer sous deux mois. Une fois ces deux mois écoulés, le locataire est assigné devant le tribunal d’instance de la commune par l’huissier. La préfecture est également prévenue par l’huissier afin d’ouvrir une enquête sociale. Cela permet de déterminer la situation réelle du locataire. Le juge aura ensuite connaissance des résultats de cette enquête afin de l’aider dans son verdict. Après quoi, le juge auditionne le locataire et rend ainsi son jugement.  

Si le locataire venait à être absent à son audience, l’huissier se doit de lui transmettre en mains propres l’ordonnance d’expulsion. Le locataire a alors deux mois pour quitter le bien. Il est en droit de faire appel, ainsi que de demander un délai plus long au juge pour mettre en place son déménagement. 

Bon à savoir : 

Le bailleur à le pouvoir de réclamer tout impayé de loyers et/ou de charges jusqu’à 3 ans après le manquement, et ce même si le locataire est parti (loi ALUR du 24 mars 2014).

• Si le locataire sous-loue le bien sans autorisation écrite du bailleur, y compris sur le loyer : 

Il s’agit d’un manquement grave du locataire, son bail d’habitation est alors résilié à ses torts exclusifs. Le bailleur est en droit de solliciter le remboursement des sous-loyers que son locataire a perçu, en plus de la résiliation judiciaire de son bail et de son expulsion. 

• Si le locataire a donné de fausses informations au bailleur à la signature du bail : 

Si le locataire a transmis de faux documents au bailleur afin d’obtenir la location, alors le bailleur peut demander la nullité du bail (article 1137 du Code civil). Cela ordonne l’expulsion du locataire.

• Si le locataire réalise d’importants travaux sans l’accord du bailleur : 

Le bailleur peut demander à un juge d’accorder une demande de résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations locatives. En effet, un locataire n’a pas le droit d’engager des travaux importants dans un logement sans l’autorisation du bailleur. Surtout si le logement ne pourra pas être remis en état avant la fin du bail. Le locataire doit user paisiblement du logement qu’il habite en vertu de son bail.

• Dans le cas de troubles au voisinage : 

Il faudra passer par un juge des contentieux de la protection, afin qu’il reconnaisse qu’il y a bel et bien un trouble de commis. Puis le propriétaire pourra résilier le contrat de bail. Si le locataire n’obtempère pas, un huissier de justice devra intervenir comme lors d’un refus de payer le loyer.

En cas d’expulsion laborieuse :

En cas de refus d’obtempérer de la part du locataire, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice. Ce dernier dressera un procès-verbal afin d’inventorier les meubles et pour indiquer où ils seront entreposés. Il aura également pour mission de récupérer les clés du bien.  Il pourra faire cela les jours ouvrables, de 6h à 21h. Si besoin, l’huissier peut faire appel à la police pour qu’elle l’aide. Si le locataire n’est pas présent, l’huissier devra être accompagné de la police et d’un serrurier afin de rentrer dans le bien. La serrure sera alors changée, un PV d’expulsion sera réalisé et les meubles seront saisis.

Attention : 

• Lors de la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, il est interdit d’expulser un locataire ! 
• Une fois que la justice ordonne l’expulsion d’un locataire, il faut qu’un huissier délivre un commandement au locataire, pour qu’il quitte les lieux dans un délai de deux mois. Il est interdit d’expulser avant l’expiration du délai (article L412-1 du CPCE). 

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• Pour éviter d’avoir des mauvais payeurs, nous vous conseillons la lecture de l’article « Dossier locatif, les règles à respecter !« .
• Si vous vous demandez s’il est possible de vendre un logement loué, alors « Comment vendre un bien loué ? » est l’article à lire !

A bientôt pour d’autres articles !

Vous avez déjà surement entendu parler de l’inventaire en location meublée. Souvenez-vous, c’est ce document qui renseigne tous les meublants présents dans un logement. Mais connaissez-vous toutes les obligations qu’impose ce document ?

Location meublée et inventaire mobilier, qu’est-ce que c’est ?  

La location meublée

Avant de dire ce qu’est l’inventaire mobilier, il faut rappeler ce qu’est une location meublée. Un bien est considéré comme meublé lorsqu’il est équipé de mobiliers, accessoires de la vie courante permettant à un locataire de s’installer sans avoir à installer ses propres meubles. Il doit pouvoir y vivre convenablement dès son arrivée. La durée du bail est d’une durée de 1 an ou 9 mois pour un bail étudiant.

L’inventaire mobilier

Comme son nom l’indique, l’inventaire mobilier va regrouper tous les éléments présents dans le logement à l’entrée du locataire. Ce document est créé en même temps que l’état des lieux et, au même titre que ce dernier, il doit être fait à l’entrée et à la sortie puisqu’il peut faire l’objet de retenues locatives.

L’inventaire mobilier est-il obligatoire ?

Depuis la loi Alur de 2014, ce document est obligatoire et un contrat de location meublé n’est donc pas valable si l’inventaire meublé n’est pas réalisé en annexe à l’état des lieux.

Pour que ce document soit recevable, il doit être signé par le propriétaire (ou mandataire) ainsi que par le locataire.

Que doit-on retrouver dans cet inventaire ?

Avant, un logement meublé ne devait proposer que quelques meubles. C’est seulement en septembre 2015 que la liste est devenue plus complète. Ainsi, vous devrez retrouver désormais :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°C
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillère pour carrelage…)

Vous pouvez retrouvez la liste officielle sur le site internet du Service Public.

Pourquoi ne faut-il pas prendre à la légère l’inventaire de la location meublée ?

Risque de requalification du bail

Le premier risque est que le bail avec votre locataire soit requalifié en bail de location vide. Ce n’est certes pas un gros risque mais cela veut dire qu’il y aura eu une procédure engagée par votre locataire. Cela va donc à l’encontre de la bonne entente entre propriétaire et locataire. De plus, l’investissement dans les meubles n’aura donc pas permit de définir votre bien comme un bien meublé.

Éviter un litige avec votre locataire

Le but de toute location est que cela se passe bien entre le locataire et le propriétaire et que tout le monde y trouve son compte. Cet inventaire est donc là pour protéger à la fois le propriétaire et le locataire lors des états des lieux d’entrée et de sortie.

La liste doit être la plus complète possible pour que le locataire ne puisse contester une dégradation ou encore la casse ou la perte d’un meuble ou tout objet présent dans l’inventaire. A l’inverse, le locataire ne pourra pas être tenu responsable d’un objet dégradé ou manquant si celui-ci n’a pas été mentionné dans l’inventaire de l’état des lieux d’entrée.

Désormais, vous savez tout sur l’inventaire mobilier !

N’hésitez pas à consulter notre dernier article : Des états des lieux en illimité et économiques avec ImmoPad